银监会:2011年房地产贷款不良现双降风险可控
房天下综合整理2012/04/25 08:59
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（来源：每日经济新闻）银监会4月24日发布的年报显示，房地产贷款的不良余额和不良率在2011年同比双降。
年报显示，2011年房地产业不良贷款余额为353.2亿元，同比减少86.6亿元，不良贷款比率为0.97%，同比降低0.29个百分点。另外，住房按揭贷款的不良余额与不良率也出现双降，分别为192.2亿元和0.3%，分别下降13.2亿元和0.07个百分点。
严防房贷行业集中度过高
年报表示，银监会从增加有效供给和抑制投机、投资性需求入手，在力促实现“房价合理回归”目标的同时，积极防控房地产信贷风险，房地产贷款风险得到有效控制，使房地产贷款风险水平不断下降。
某银行总行信贷部门人士告诉《每日经济新闻》记者，去年银行看不清房地产行业的形势，采取了较为审慎的房地产贷款审批，新增的贷款并不多，新发生的不良贷款也不多，因此出现了不良余额和不良率的双降。
银监会去年年初印发《关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》等规范性文件，并采用风险提示、监管会谈、检查问责等措施，督促银行业金融机构严格落实个人住房贷款、开发商贷款和土地储备贷款风险防控各项监管要求。另外还出台一系列房地产信托业务监管规定，控制房地产信托业务的过快增长。
值得注意的是，银监会称加强了行业信贷集中度管理，严防房地产贷款行业集中度过高可能造成的风险，要求房地产贷款总量偏多、占比偏高的银行业金融机构重新审视自身业务发展战略与风险偏好。
报告指出，银监会在去年4月14日印发《关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知》，要求房地产贷款余额占全部贷款余额超过30%的农村中小金融机构压降到20%以下。
“这主要还是降低房地产贷款的占比，来控制银行房贷的风险，也加强银行应对房贷风险的能力。”上述信贷部门人士对《每日经济新闻》记者表示。
房地产市场风险总体可控
报告指出，银监会在去年积极组织商业银行开展多种压力情景下房地产贷款综合压力测试。结果表明，压力情景下银行房地产贷款和房地产相关上下游行业贷款的不良贷款率均有一定幅度上升，但由于目前我国银行业抗风险能力较强，房地产市场波动对银行业损益和资本的影响总体仍在可控范围内。
该结果与2010年国际货币基金组织和世界银行对我国开展的金融部门评估规划中压力测试的结果基本一致。此外，报告指出银监会与相关部门建立防范房地产信贷风险信息沟通长效机制、保障房贷款违约报告和通报制度，形成了多个部门联合互动、信息共享的风险监测良好局面。
上述信贷部门人士对《每日经济新闻》记者表示，目前银行的房地产不良贷款没有太大的问题。“如果房价下跌，银行也只能够说减少新增的房贷。密切关注存量贷款的风险，做好跟踪。今年房地产应该在政府换届之前不会有太大变化。”
年报表示，银监会将健全和完善差别化信贷政策，加强对保障性安居工程建设的信贷支持。改进和加强房地产贷款风险排查、压力测试和“名单制”管理。
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来源：证券日报
渣打银行的调研报告显示，房地产企业破产的风险还在继续增加。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后有可能更趋疲软。绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金也折射出房地产企业资金链隐忧。
渣打银行的调研团队发现，对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。至于开发商的现金状况，24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。
对于房企破产的可能性，谢逸枫也认为，“中国中小房企破产危机的确存在。首先是货币政策和信贷政策未全面放松，或者是全力支持中小房企。其次是限购和限贷政策的存在，市场购买力难释放。再次是中小房企的融资成本高和信贷困难，销售回款缓慢，导致资金越来越紧张。最后是大房企的价格促销力度越来越大，中小房企的大幅度下降影响到利润预期。”
至于房地产企业破产的增加，是否会促使其他房地产企业加快降价销售回笼资金的脚步，“中国4万多家房企，仅仅是几家小房企破产，很难撼动房价。而货币政策和房贷政策开始微调，地方政府也开始政策微调，即使出现小房企破产，中国整体房价不会实质下降到10%-20%，30%-50%更是不可能成行。”谢逸枫如是表示。
对于这个问题，北京中原市场研究部总监张大伟则向记者分析道，从目前整体市场来看，依然存在继续降价的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。
“在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面。在需求受限的情况下，未来房价仍有下行空间，成交量短期内难有明显放大。”张大伟说。
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潘石屹：破产开发商多数是撑死的 不是饿死的 广州日报
针对近来出现的房地产开发商破产事件，昨日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，历年来倒下的开发商绝大多数都不是饿死的，而是“撑死的”。
谈“破产”没有盲目扩张的都“平安”
在昨日举办的“2012中欧私人投资高峰论坛”上，针对目前接连出现的开发商破产现象，中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示：“有一批开发商要倒在 前，这是最不确定也是最确定的事情。”
潘石屹则认为，倒下的开发商多数都是被“撑死的”，“我们做房地产业几十年，看到的死掉的开发商一批接一批，太多了。但死掉的开发商大多数不是饿死的，而是撑死的。”对此，华远地产股份有限公司董事长任志强表示，在2009年、2010年，“4万亿计划”出台后，一些开发商开始猛开工猛扩张，现在来看，在那一时期没有盲目扩张的企业，现在都很平安。
谈政策 部分专家认为存不确定性
谈到房地产政策，专家们的观点有所不同。陈淮表示，当前房地产政策不存在不确定性。
“政策非常确定，政府对房地产的调控就像警察会继续抓酒驾一样确定。”陈淮认为，目前很多人认为中国房地产政策存在不确定性，都是出于假定的前提，比如地方政府遇到了困难等等，“但这些前提假定是不存在的。别以为经济下滑能够讹诈住政府，因而放松政策。现在房地产市场久病，但所有症状没有一个是能让房地产市场致命的，这个市场就是要波动，就是要优胜劣汰。”
潘石屹则认为，未来的房地产市场存在不确定性，而政策更加不确定，更有随意性。任志强也认为，从目前的各项经济数据来看，当GDP掉下来后，房地产政策还会不会坚持不动摇，仍存在着未知数。
潘石屹表示，长期来看，他对房地产市场很乐观，但未来5到10年，中国房地产市场将有很大波动。
任志强则表示，随着房地产投资增速的下降，新开工数的减少，房地产市场的供求关系将进一步恶化。他表示，土地价格越是下降越需要买房。“因为房价下一轮一定是高涨。我们的规律是，下降趋势就意味着下一轮的高涨，高涨意味着后面就是下降。”他甚至称一年半到两年之后，中国房价将会暴涨。
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