楼市将现新一轮降价潮 称房价至少还可降15%!
房天下综合整理2012/04/05 08:43
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(来源：东方财富网)今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。
博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。
房价还有多大下行空间？
●房价至少还有15%至20%的下降空间。
●“市场底”何时出现，取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。
●北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
政策触底：
以价换量刚需“回暖”
今年两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。
北京市住建委网站公布的网签数据显示，3月北京新建住宅签约量，剔除保障房成交量后，环比2月上涨46.6%，新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。
根据相关指数研究院监测的40个城市，从3月19日至25日，有22个城市的楼市周均成交量出现增长。
与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”
中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。
与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，房价今年不会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。
市场寻底：
新一轮降价潮两三月内出现
温家宝总理在今年两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。
对此，业内人士指出，目前中国500强房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。
那么，房价还有多大下行空间？
与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。
中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。
一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。
“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”与会人士说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。
但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在3:1至6:1之间，房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。
改革跟进：
一线城市应开征房产税
“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。
对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。
贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。
北京
今年住宅计划供地减三成
据北京市国土资源局日前公布，2012年北京市土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%；其中，住宅用地为1700公顷，同比减少了33.3%；保障性住房用地减少至850公顷，占比住宅用地的50%，同比减少36%。
总的来讲，北京市2012年土地供应计划有3个特点比较突出：一是住宅用地供应缩减明显；二是保障性用地供应明显减少，公租房用地供应减少约一半；三是地块中郊区土地占比大。
广州
中心城区住宅租金上涨
广州市国土资源和房屋管理局下属广州市房地产租赁管理所向社会公布2011年广州市房屋租金参考价，广州中心城区住宅租金有一定幅度上涨，房管局表示“租金总体上涨幅度仍处于合理范围之内”。
天津
3月二手房成交量价齐涨
天津市国土资源和房屋管理局数据显示，3月天津二手住宅共成交5038套，环比上涨78.4%，同比上涨7.6%，14个月以来再次恢复至5000套以上的成交水平；成交面积38.4万平方米，环比上涨79.5%，同比上涨5.5%；成交均价每平方米8420元，环比上涨5.3%，同比上涨9.0%。
天津中心城区二手房成交均价为每平方米10834元，环比上涨3.1%，同比上涨11.6%。
南京
3月商品房成交环比涨九成
据南京市网上房地产的统计数据，截至3月31日，3月份南京全市商品住宅共认购8048套，成交6696套。在2月份双量大幅上涨的基础上，认购量再涨七成多，成交量则上涨了九成，也创出实施“限购令”以来的新高。
杭州
3月楼市降价成交“井喷”
3月杭州楼市交出了成交“井喷”的月度数据。据杭州透明售房网统计，2012年3月，杭州主城区共成交4319套房源，直逼2009年同期的峰。
不过，这个“暖春”却是以杭州楼市各板块的相继降价换来的。分析人士指出，在楼市调控政策没有转向的大背景下，4月的杭州楼市很可能延续下跌式回暖。
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（来源：新华网）
随着大型房地产上市公司年报的陆续出炉，房地产企业资金面紧张的现实再次被凸显。高额的负债率、庞大的库存、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面的整体回调使得房地产企业面临着资金和销售压力。
虽然一季度信贷政策出现了明显的宽松趋势，但在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下，想要走出困境、回笼资金，房地产企业似乎只有“降价促销”一条路可走。
库存巨大房企经营仍处困境
根据近期陆续公布的上市房企２０１１年年报，虽然大型标杆房企依旧在调控最严厉的一年当中取得了较高的营业收入，但业绩分化的趋势已十分明显。部分房企的销售业绩环比出现了大幅度的下滑，与此同时，越来越大的库存压力也成为房企未来发展的巨大隐患。
来自中原地产研究中心的数据显示，截至３月底，已公布年报的４８家Ａ股上市房企２０１１年实现营业收入合计２２３３．９５亿元，同比增长２６．４％；营业成本１２８６．３４亿元，同比增长２２．２％；Ａ股房企的整体营业利润率有所提升。
不过与此同时，各房企的存货消化周期也在大幅延长。统计数据显示，４８家Ａ股上市房企２０１１年末的存货合计高达５９０６．７４亿元，同比增长４５．８％，以去年的开发和销售进度计算，４８家房企目前存货的消化周期达４．６年。而在２０１０年末，这些房企整体存货的消化周期为３．８４年。这意味着，２０１１年末Ａ股房企的存货周转天数同比足足延长了９个多月。
“虽然在３月份部分城市成交量开始复苏，但是相比２０１１年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。”中原地产研究部总监张大伟表示，在楼市火爆时期积累下的存量目前依旧是压在大部分房企心头的一块巨石。
融资负债 资金压力不减反增
巨大的库存压力意味着资金回笼速度的减慢，这对极度依靠资金快速运转的房地产行业而言无疑是巨大的枷锁。一季度以来，包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了自己在Ａ股和Ｈ股的融资计划。
与此同时，从今年信托发行情况来看，头两个月房地产信托出现井喷。根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有９８款。１至２年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期仍然。分析人士认为，这表明不少房企短期资金非常匮乏。
链家地产市场研究部的冯联联认为，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在２０１２年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，也表明２０１１年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，并且在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。
然而，在房企纷纷启动新的融资计划，到处“找钱”的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力。逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。
根据链家地产市场研究部统计，２０１１年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨４１．８％、４３．２％、５３．５％和２７．４％。已经背负了较高负债的房企，再进行大规模的融资，未来偿债负担加重的风险无疑进一步增加。
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促销升级 以价换量渐成趋势
事实上，由库存引发的回款压力只不过是影响房企资金状况的因素之一。除此之外，宏观经济增速的回落、信贷的收紧、房企资金来源结构的不断变化、房地产投资的持续回落都影响着或反映出房企“钱紧”的状况。
根据２０１２年１到２月份的房地产开发和销售数据，房地产开发企业本年资金来源１４１５１亿元，同比增长１６．２％，增速比２０１１年全年提高２．１个百分点。在房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金５９９５亿元，同比增长４３．３％，在本年资金来源中占４２．３％，比２０１１年全年提高１．４个百分点。
“综合多项指标走势，预计２０１２年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于２００８年全年水平。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。”专家表示。
市场的现实也在印证着分析人士的预测。一季度开始，多家大型房企纷纷加大了降价促销的力度。从１月起，保利地产对其４０个城市中的近１００个项目进行了大规模的降价促销；２月中旬开始，恒大地产在广东省内的８个项目推出了“１０亿元大优惠”活动；招商地产对其１４个城市中的２２个项目也推出了不同程度的打折优惠活动。除此之外，万科、富丽、华润等大型房企也在一季度推出了自己的优惠促销计划。
张大伟表示，标杆房企促销的升级无疑具有极强的示范意义，要想尽快摆脱巨大的资金压力，以价换量已经是不可避免的趋势。
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