2000多亿房地产信托2012年到期 进入偿付高峰
房天下综合整理2012/01/16 09:20
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(来源：经济参考报)随着限购、限价和信贷紧缩，房地产信托成为不少开发商的“救命稻草”，但风险也逐步显现。中金公司一份针对房地产信托专题分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。
接受记者采访的业内人士表示，针对单个地产项目或低资质开发商的信托产品可能率先出现兑付风险，但房地产信托多为流动性风险，兑付风险总体可控。
中金公司报告称，从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，每月平均在300亿元以上。
房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，但在现有的限购、限价和限贷等调控措施下，房地产商销售回款速度放缓，难度增加。同时，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道受阻。对于即将进入集中兑付期的房地产信托而言，各种不利因素加剧了兑付风险。
对此，北京大学房地产金融中心主任冯科对《经济参考报》记者表示，房地产信托兑付风险确实存在，但房地产信托在整个地产融资额度中占比不大，不会造成大范围影响。
中国人民大学信托与基金研究所所长周小明也对记者表示，对于房地产信托，不排除个别项目出现流动性风险，但只要房地产业不大起大落，总体风险是可控的。
此外，房地产信托率走高反映出房地产商融资成本不断加大。数据显示，2011年房地产信托平均预期年率从1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均预期年率达10.08%。
用益信托研究员徐颖风对《经济参考报》记者表示，房地产信托率节节走高，房地产商实际融资成本在15%以上。国泰君安研究报告称，由于银根不断抽紧，资金成本高企，房地产信托资金成本也随之不断攀升。同时，房地产调控政策紧锣密鼓，开发商资金压力陡增，房地产信托率也屡创新高，开发商的信托融资成本超过20%已成为常态。
对于不同资质开发商的房地产信托兑付风险，中金公司报告称，一级资质开发商多使用权益投资及贷款等方式的信托，等价于高息贷款，且自身项目多，融资渠道广，资金可以周转腾挪，兑付风险相对有限；三级以下资质开发商多为项目公司，信托介入较早，以股权融资为主，违约风险较高。
据了解，在房地产信托出现实质性兑付风险前，信托公司可通过延期、“发新补旧”等方式缓解资金压力。而当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。
一位信托公司高管对记者说，除变卖抵押资产外，延期、发新补旧和找第三方接盘只是说明信托产品存在流动性风险，而不是真正的投资风险。从以前的经验来看，全行业出现兑付风险的可能性很小，但个别规模猛增、风险防控差的信托公司可能出现偿付风险。
（来源：东方早报）
我们的调研显示，2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。
值得一提的是，2010年密集发行的房地产信托产品都是在房价、房地产最繁荣时期发行的。是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品，比如指标，一般都在15%～20%。
随着房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而与银行贷款不同，信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期，也会有部分受益人不同意，发行人至少要应付30%的赎回压力。
因此从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力会持续到2013年。
根据我们的统计，2012年房地产信托总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为年度高峰，达到504亿元。
从国内30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元。
其中1月到期6个27亿元、3月到期6个39亿元、5月到期8个47亿元、7月到期11个44亿元、11月到期7个38亿元、12月到期8个49亿元。2012年到期规模较大的有中华企业44亿元、万科[简介动态]43亿元、金地[简介 动态]24亿元、福星股份20亿元、阳光[消息 价格 户型 点评]城18亿元、苏宁环球16亿元。
我们认为对2012年一、二季度到期的房地产信托需要重点关注。此时为房地产企业流动性最紧张的时候，预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力。对于部分优质大型开发商来说，具有融资优势，手握大量现金，就能够抓住有利的并购时机。
当开发商存在普遍的资金压力时，能够加快开发商降价的速度和幅度。而房价的真正调整，才能使政策面真正趋于缓和。降价是释放政策压力、地产迎来真正春天的首要途径。
房地产信托进入集中兑付期，作为2012年房地产市场资金链的场雪，将愈来愈近。
并且整个行业除信托之外，还有房地产贷款、理财产品等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力，我们预计今年二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。国泰君安 房地产
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