成交面积91万平方米 北京土地成交量创新高

来源：每日经济新闻 

在新开盘销售率创造了比金融危机时期更低的新低后，绿城中国（03900,HK）仍在五、六月连续进行了一连串的扩张——今年5月底分别在宁波和沈阳各拿下一块商住地后，又于6月15日携手浙江民营资本拿下上海长风办公地块。在这前后，绿城还与滨江集团共同增资5年前合作拿下的杭州地王“杭汽发”的项目公司滨绿公司。

绿城这一动作的大背景是主流地产巨头的一连串拿地计划，包括中海、万科、恒大在内的众多公司凭借较高的销售率，近期接连在二三线城市拿地，进而加快了整个行业规模扩张的步伐。同策咨询顾问研究总监张宏伟说，在这样的形势下，房企如果不扩张，就有被“洗牌”的危险。

根据一些房地产机构提供的数据，部分二三线城市的地块目前价格已经高过一线城市，此前浙江有多幅地块高溢价成交。一线城市和部分受限购令影响的二线城市土地收入锐减，和某些三线城市土地市场的火热形成强烈的反差，也让被限购城市松掉限购令“紧箍咒”的机会更为渺茫。

土地成交低迷

6月8日，对于沉寂了5个月之久的广州土地市场来说，是个不平常的日子。

在这一天，一场空前规模的土地推介会将54宗共2.2平方公里的土地一口气推向市场，同时特别宣传推介了广州20个保障房项目以及3.37平方公里商品住房用地。

这场规模空前的土地推介会折射出的现实是，一线城市土地市场的萎靡已经让地方政府“坐立不安”。

《每日经济新闻》记者根据中指研究院数据粗略统计，前5月广州实现土地出让金收入约62亿元，还不到广州本年度646.5亿元土地出让计划的10%。

无独有偶，其他一线城市的土地市场也堪称“哀鸿遍野”。

今年前5月，北京共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，但实际情况是，前5月北京成交的土地面积只有410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。

公开数据显示，北京、上海1~5月土地出让金分别同比下滑56%和37%，此外，128个城市的土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%。

从目前大型房企的土地储备情况来看，万科、恒大等新增土地储备大部分分布在二三线城市。此前，万科发布一季报时，万科董秘谭华杰表示，“万科新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。”恒大在5月报中也透露，公司在15个省区市的26个三线城市拥有在售项目，是进入三线城市的房企。

将上述两种情况对比不难发现，在一线城市拿地成本太高、销售情况不乐观，以及“限价限购”政策频频出台的情况下，去二三线城市拿地已经是众多房企“自保”的无奈选择。

“洗牌”声渐起

近日，关于“5年内30%房企将被淘汰出局”的预言在坊间被吵得沸沸 ，扰得人人自危。

一些业内分析指出，住房供应结构的“双轨制”会造成商品房市场的整体萎缩，部分中小房企或许根本没有生存的空间。

虽然一线城市下半年还会“热情”推地，但趋于“常态化”的住宅市场调控政策无疑会让开发商望而却步，如此一来，中小开发商很难在一线城市找到生存和发展的空间，被迫转向二三线城市已是大势所趋。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，部分房企被淘汰不仅仅是调控政策常态化的结果，也是行业进行梳理和调整的必然要求。

但中原地产广州项目部经理黄韬指出，上述言论实际上有些“哗众取宠”。在他看来，房地产行业遭遇的困难是大小房企都必须面对的，若行业洗牌，被淘汰的企业或许与规模大小并无太大关联，倒是一些经营管理能力较弱的房企面临着较大风险。

不过，土地储备和资金一直是房企保持竞争力的最关键因素，从这个方面来看，业内的观点相对较为统一。

多数业内人士都认为，为了避免在洗牌中被淘汰，中小房企应“放下身段”，尽快规模化地降价促销以回笼资金。此外，对于一些有“野心”增强自身实力的中小房企来说，应把重点放到竞争尚未白热化的二三线城市乃至四线城市。

向二三线城市跃进

虽然前5月土地市场交易整体比较萎靡，但二三线市场交易却相对活跃。

根据中指研究院提供的数据，5月份，北京、上海、广州和深圳四大一线城市推地91宗共计357万平方米，但最终成交仅44宗共计181万平方米，分别只完成计划的48.3%和50.7%。与之对应的是，杭州、天津、武汉等二线城市共推地1278万平方米，实际成交达到66%。

从平均溢价水平来看，上海、深圳推出的住宅用地均以底价成交，而杭州、重庆、成都等城市住宅用地溢价水平均达到了15%以上。

在一线城市中，虽然持续高涨的保障房热潮可能会给有实力投入保障房建设的开发商带来一些政策利好，但总体来说，迫于“限价限购”压力，一线城市的销售和扩张并不被开发商所看好，而二三线城市有着更大的潜在价值。

宋丁表示，以万科为例，今年若想保持千亿规模的销售额甚至有所增长，需要充足的土地储备作为支撑，这一点显然也适用于其他规模较大房企。

对处于悬崖边缘的中小房企来说，若想保存实力，则需先固守一线城市根据地，如果想做大做强，只能往二三线城市扩张拿地。

土地市场绝地反击 房企被"洗牌"压力逼迫前进?

（来源：中国经济网）在新开盘销售率创造了比金融危机时期更低的新低后，绿城中国（03900,HK）仍在五、六月连续进行了一连串的扩张——今年5月底分别在宁波和沈阳各拿下一块商住地后，又于6月15日携手浙江民营资本拿下上海长风办公地块。在这前后，绿城还与滨江集团共同增资5年前合作拿下的杭州地王“杭汽发”的项目公司滨绿公司。

绿城这一动作的大背景是主流地产巨头的一连串拿地计划，包括中海、万科、恒大在内的众多公司凭借较高的销售率，近期接连在二三线城市拿地，进而加快了整个行业规模扩张的步伐。同策咨询顾问研究总监张宏伟说，在这样的形势下，房企如果不扩张，就有被“洗牌”的危险。

根据一些房地产机构提供的数据，部分二三线城市的地块目前价格已经高过一线城市，此前浙江有多幅地块高溢价成交。一线城市和部分受限购令影响的二线城市土地收入锐减，和某些三线城市土地市场的火热形成强烈的反差，也让被限购城市松掉限购令“紧箍咒”的机会更为渺茫。

土地成交低迷

6月8日，对于沉寂了5个月之久的广州土地市场来说，是个不平常的日子。

在这一天，一场空前规模的土地推介会将54宗共2.2平方公里的土地一口气推向市场，同时特别宣传推介了广州20个保障房项目以及3.37平方公里商品住房用地。

这场规模空前的土地推介会折射出的现实是，一线城市土地市场的萎靡已经让地方政府“坐立不安”。

《每日经济新闻》记者根据中指研究院数据粗略统计，前5月广州实现土地出让金收入约62亿元，还不到广州本年度646.5亿元土地出让计划的10%。

无独有偶，其他一线城市的土地市场也堪称“哀鸿遍野”。

今年前5月，北京共计划推出住宅用地近1500公顷，占年度计划供地面积的六成，但实际情况是，前5月北京成交的土地面积只有410.25万平方米，仅占年度计划住宅供地量的16.41%。

公开数据显示，北京、上海1~5月土地出让金分别同比下滑56%和37%，此外，128个城市的土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%。

从目前大型房企的土地储备情况来看，万科、恒大等新增土地储备大部分分布在二三线城市。此前，万科发布一季报时，万科董秘谭华杰表示，“万科新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。”恒大在5月报中也透露，公司在15个省区市的26个三线城市拥有在售项目，是进入三线城市的房企。

将上述两种情况对比不难发现，在一线城市拿地成本太高、销售情况不乐观，以及“限价限购”政策频频出台的情况下，去二三线城市拿地已经是众多房企“自保”的无奈选择。

“洗牌”声渐起

近日，关于“5年内30%房企将被淘汰出局”的预言在坊间被吵得沸沸 ，扰得人人自危。

一些业内分析指出，住房供应结构的“双轨制”会造成商品房市场的整体萎缩，部分中小房企或许根本没有生存的空间。

虽然一线城市下半年还会“热情”推地，但趋于“常态化”的住宅市场调控政策无疑会让开发商望而却步，如此一来，中小开发商很难在一线城市找到生存和发展的空间，被迫转向二三线城市已是大势所趋。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，部分房企被淘汰不仅仅是调控政策常态化的结果，也是行业进行梳理和调整的必然要求。

但中原地产广州项目部经理黄韬指出，上述言论实际上有些“哗众取宠”。在他看来，房地产行业遭遇的困难是大小房企都必须面对的，若行业洗牌，被淘汰的企业或许与规模大小并无太大关联，倒是一些经营管理能力较弱的房企面临着较大风险。

不过，土地储备和资金一直是房企保持竞争力的最关键因素，从这个方面来看，业内的观点相对较为统一。

多数业内人士都认为，为了避免在洗牌中被淘汰，中小房企应“放下身段”，尽快规模化地降价促销以回笼资金。此外，对于一些有“野心”增强自身实力的中小房企来说，应把重点放到竞争尚未白热化的二三线城市乃至四线城市。

向二三线城市跃进

虽然前5月土地市场交易整体比较萎靡，但二三线市场交易却相对活跃。

根据中指研究院提供的数据，5月份，北京、上海、广州和深圳四大一线城市推地91宗共计357万平方米，但最终成交仅44宗共计181万平方米，分别只完成计划的48.3%和50.7%。与之对应的是，杭州、天津、武汉等二线城市共推地1278万平方米，实际成交达到66%。

从平均溢价水平来看，上海、深圳推出的住宅用地均以底价成交，而杭州、重庆、成都等城市住宅用地溢价水平均达到了15%以上。

在一线城市中，虽然持续高涨的保障房热潮可能会给有实力投入保障房建设的开发商带来一些政策利好，但总体来说，迫于“限价限购”压力，一线城市的销售和扩张并不被开发商所看好，而二三线城市有着更大的潜在价值。

宋丁表示，以万科为例，今年若想保持千亿规模的销售额甚至有所增长，需要充足的土地储备作为支撑，这一点显然也适用于其他规模较大房企。

对处于悬崖边缘的中小房企来说，若想保存实力，则需先固守一线城市根据地，如果想做大做强，只能往二三线城市扩张拿地。

（来源：财经报）近日，少数“存量”地产借壳案例获证监会放行，被市场误读为监管闸门的放松。这实际上显示出困境中的房地产企业已经处于资金绝境，因而任何一种松动都有可能是希望所在。

证监会相关部门负责人近日表示，证监会从2010年8月开始暂缓受理房地产开发企业重组申请，目前这一政策仍然延续。部分地产企业重组近期获得核准，是去年8月之前已经存在的申请，证监会会同国土资源部，对核查后不存在土地闲置和炒地行为的公司给予放行。不过，相对于众多希望借壳的地产公司，此类幸运儿数量“极少”。

“去年以来，因为少了房地产企业这一重要重组方，绩差上市公司重组遇到很大困难。我知道一家企业，原本已经确定要吸收合并一家地产企业，因为证监会暂缓审批，不得不重新寻找重组者。”北京一家大型券商并购业务负责人昨天对《财经（微博)日报》记者表示。

上述券商人士称，一旦涉及房地产企业重组在监管审批环节卡壳，如果需要寻找新的重组方，就必须重新取得股东大会的同意，方能再次向监管部门提交申请。

2010年，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”），明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准上市、再融资和重大资产重组”。随后，证监会于2010年8月对市场公告，暂缓受理房地产企业开发企业重组申请。

针对此前已受理的房地产类并购重组申请，为了核查其是否存在“国十条”中提到的“土地闲置及炒地行为”，证监会与国土资源部建立了房地产类并购重组监管合作机制，并于2010年9月将已经受理的申请全部移交国土资源部核查。

国土资源部核查后认为，大部分房地产企业存在程度不同的问题需要整改，极少数企业通过了核查。证监会对经国土资源部核查通过的重组申请按相关规定进行审核。

上述证监会负责人表示，少数公司的核准，并不意味着当前房地产企业并购重组政策发生了变化，目前证监会仍延续现行政策规定，暂缓受理地产企业并购重组申请。

这位负责人针对本报记者的提问表示，由于相关企业必须在当年股东大会之后才能向监管部门递交申请，而去年的政策是在8月份对外发布的，因此在此之前的存量申请并不多。

ST东源（000656.SZ）可能就是这样一个幸运儿。ST东源5月26日公告停牌，待相关重大事项公告后再申请复牌。2009年3月，重庆金科选定了ST东源作为借壳上市的平台。根据重组方案，ST东源拟定向增发9.08亿股，吸收合并金科集团47.7亿资产，该方案已于同年11月获证监会有条件审核通过，并在2010年7月经股东大会通过将重组有效期延期一年。然而，这一重组方案此后一直没有新的进展。直到上周末，公司发布公告称，证监会核准公司以新增9.08亿股吸收合并重庆市金科集团，该批复自核准之日起12个月内有效。

不过，鉴于只有在去年8月之前递交申请、并且经过核查确无囤积土地等违规行为的地产企业才能顺利借壳，目前已经发布有关重组公告的上市公司未必能最终化身为房地产企业。因此，投资者应对相关上市公司的市场异动加倍小心。

部分房企售股“自救”证监会暂缓受理房企重组 财经日报

在S*ST圣方和S*ST兰光相继变身房企后,重庆金科实业有限公司借壳ST东源获得证监会批文。“久旱”的房企期盼着“甘霖”的到来。但27日证监会的表态,却让本已看到希望的房企不得不再次陷入等待。

证监会有关部门负责人27日表示,少数公司的核准,并不意味着当前房地产类并购重组政策发生了变化。目前,证监会仍延续现行政策规定,暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。这意味着,在资金上“四面楚歌”的房企,可能面临更大的压力。

信贷缺乏 存货上升

“贷款很不好办,已经有一些购房者因为贷款办不下来,不得不放弃买房的计划。”济南某楼盘赵姓置业顾问私下告诉经济导报记者,因为银行贷款资金不能及时到位,他已经有好几个月没有拿到奖金了。

“虽然说是三成首付比例,但在办贷款的时候,开发商和银行的工作人员都会建议提高首付比例,说是能够增加贷款申请的成功率。”市民刘女士刚刚买了一套小户型房子,首付比例是四成。

国家统计局日前发布的房地产市场运行数据显示,1月-4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元,同比增长59.9%,环比1月-3月减少1.5个百分点,4月环比3月更是下跌了7.4%。从数据可看出,房企资金来源增幅峰值出现在今年1月-2月,接下来增幅持续收窄,房企资金面将由宽松向紧张慢慢演变。

同时下降的还有房企的存货周转率。以万科为例,其今年1季报数据显示,该公司存货周转率为0.5倍左右,不到其2007年0.9倍周转率的60%。根据Wind资讯数据,截至2011年一季度,两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增幅超过40%。

17家房企融资计划“泡汤”

在严控房地产行业信贷的背景下,资本市场融资计划纷纷搁浅,使得不少房企“雪上加霜”,不得不靠出售股权“自救”。

统计表明,去年1月1日至今年5月12日,两市共有民生银行等43家上市公司主动延期或终止增发融资计划。其中,涉及房地产业务重组的17家,累计增发36.04亿股、拟募集资金303.92亿元。单一增发计划中,涉及募资的是泛海建设44.32亿元,其次是迪马股份43.68亿元,的是鼎立股份4.96亿元。

为补充流动资金,一些房地产公司甚至采取了抛售所持上市公司股份的办法进行融资。其中,最有代表性的案例是中粮地产减持招商证券,房地产上市公司中粮地产3月29日公告称,为补充流动资金,该公司通过上交所交易系统减持公司持有的招商证券970.07万股,产生税后利润1.29亿元。这是2011年以来中粮地产第二次宣布抛售招商证券股份获取资金。今年1月5日中粮地产公告称,为补充流动资金,截至2010年12月31日已出售持有的招商证券1651.42万股,获得税后利润约2.2亿元。

高管连续减持

在资金链日渐紧张之时,已经有公司股东和高管“看空”后市,开始离场。资料显示,泛海建设的实际控制人泛海能源投资股份有限公司23日一次套现逾3.99亿元。此外,南国置业11日共计发生5笔大宗交易,套现5572.8万元。广汇股份9日发生1笔大宗交易,套现322.5万元。

不仅如此,上市房企高管减持公司股票的情况频频出现。海宁皮城在5日-20日里共计13次被高管减持,涉及高管有公司董事长任有法、公司董事副总经理及董秘李宗荣,及其他董监高及相关人员5人套现4557.88万元。

无独有偶。深振业A被公司董事长李永明在16日-18日连续3个交易日减持套现745.88万元。与李永明一起减持的,还有公司的多位高管:公司董事党委副书记罗力、公司总裁李富川、公司副总裁蓝思远共计3人。上述4名高管共减持7次,套现1031.41万元。

近百亿资金“离场”

导报记者注意到,在产权市场,资金也在逃离房地产企业。北京产权交易所发布的数据显示,今年一季度北交所房地产行业共成交标的14宗,总额25.81亿元,平均溢价率为33.66%,其中,受让方七成为非国有企业。自5月中旬以来,在上市房地产公司中有佳兆业集团、泛海建设、弘业股份和建发股份等一些知名房企加入了“转让股权”的行列,颇为吸引市场眼球。

根据北京产权交易所、上海联合产权交易所、深圳市产权交易中心等交易平台以及上市公司转让地产股权的相关公告,粗略统计,截至28日,今年上半年已有92.1亿元资金抽离房地产行业,其中,受让方七成为非国有企业。

根据上市公司年报,截至2010年末,沪深两市120家上市房企合计持有货币资金仅3011.9亿元,在房地产纵深调控刚刚开始的短短半年内,上市房企就有近百亿元资金离场。