2010政策年最强楼市政策调控 走不出的"摩比斯环"

始于新政，终于新政……这一年必将令人记忆深刻，从3月楼市起始的“新国十条”，到金九银十楼市高潮的“一盆冷水”，2010年堪称中国房地产市场名副其实的调控年；始于2009年底，贯穿2010年全年，国家出台楼市调控政策频率与力度都是一绝，堪称“历史之最”！然而政策之下，限购令四起，却蜗居；高房价依旧，仍飞涨……2010政策年，怎么就成为走不出的“摩比斯环”？

政策

一份并不满意的“及格卷”

回顾2010年楼市政策调控，可以找出这样一组关键词：加息、限购、公积金贷款、存款准备金率、房产税、二套房认房又认贷、新国十条、二次调控……一些已经开始发挥效力，而一些仍如达摩克斯之剑，悬而未决。

号称“史上最强楼市调控”的新国十条，可以说既在意料之中，又在意料之外。2008年，国际金融危机爆发，国家出台优惠政策促进楼市平稳健康发展。

从2010年1月开始，楼市政策明显开始转向，首先是税收优惠政策退出，接着是房贷优惠逐步减少，最终4月中旬，国家轮楼市调控不期而至。然而房价并未如万众期待般，应政策而下滑，与严格的楼市政策调控相对应的是房价的继续上涨，不仅一线城市在短期停顿后继续上涨，二、三线城市的房价也随之上涨。金九银十的到来，对楼市政策调控提出了更严酷的考验，此时首轮调控政策已经被市场逐步消化，随着成交量回升房价不降反升，购房者担心房价进一步快速上涨而大量入市，造成楼市量价齐升的局面。9月29日，第二轮楼市调控启动，国家多部委联合出手，不仅推出了税收、首付、利率等间接调控措施，而且直接采取了限贷、限购等这些严厉的行政手段。

楼市调控的目的，是为了遏制房价的高速增长，从“新国十条”分析，楼市调控措施与2007年“9·27”新政出台背景，都在于部分城市楼市高温不退，政府寄望于通过提高第二套房首付及利率，甚至对三套以上房的限制，抑制投资型需求，降低投资性购房对房价的推动力。

一场如疾风暴雨般的楼市政策调控，最终却在高房价面前变成了和风细雨，对于步入2011年的中国人，高房价依然是必须面对的巨大压力，严格的楼市调控政策虽然对投资及投机性购房产生了一定影响，但从遏制房价过快增长来说，2010政策年，不过是一份并不满意的“及格卷”。

博弈

贯穿政策年的“表情”

即使到了2011年，一场深度博弈，仍在持续。经过了2008年楼市急转直下的考验，成功度过了那个漫长楼市冬天；经过了2009年的疯狂热销，口袋中积累了足够挺一挺的资金；经过了2010年多轮楼市政策调控，有着更强的心理承受能力……无论开发商与购房者，在博弈中度过了2010政策年。

楼市中有一个很奇怪的现象，每次出现波动，开发商与购房者的“博弈”就会成为整个市场的主调。2008年，很多长春购房者认为受楼市影响，长春房价会回落，此时大部分购房者选择了观望，楼市中出现了异常萧条的景象，随着观望的持续，开发商不得不推出大量优惠政策，以挽回销量，“博弈”的结果是开发商受到了一定影响，这也是当年楼市的一个缩影。2010年的情况与2008年有些类似，同样是长春楼市受到楼市的影响，但同样的起点并不一定有同样的结果，“博弈”的结果是购房者的观望并没有形成气候，在房价上涨的大好形势中，开发商的坚定超过了购房者的坚持，“冷场”没有出现，热销贯穿全年。

由博弈成为从贯穿政策年的“表情”分析，很多的时候楼市政策调控的影响，并不完全取决于政策有多么严格，而取决于“博弈”的最终结果，如果政策是持续的，消费者就会形成一种心理预期，开发商不得不调整营销策略，房价才会出现比较明显的下跌。2010年楼市政策调控年，前后两轮政策调控，手段不可谓不严厉，要求不可谓不苛刻……然而，结果却令人大跌眼镜。这是一场政府、开发商、购房者的三方博弈，各方出尽手段，博弈仍未停止。

困惑

政策“摩比斯环”为何能成形

将一个长方形纸条ABCD的一端AB固定，另一端DC扭转半周后，把AB和CD粘合在一起，得到的曲面就是“摩比斯环”，简单点说就是形成一个没有开头也没有结尾的曲面。2010政策年，就是一个走不出的“摩比斯环”，房价的高涨促生了连续两轮的严格楼市政策调控，而楼市政策调控似乎又没有控制住房价的高涨，于是需要继续推出楼市调控政策……

如今，回顾2010政策年，发现一个奇怪的现象：限购限贷越调越涨，地王楼王层出不穷！2010年楼市调控政策层出不穷，但效果不给力，最严厉的调控政策，非但没有将房价“打趴下”，反而在年末出现明显回升。提高首付比例、限制发放三套房贷、部分城市推出“限购令”……要打击高房价就要推出更严格的楼市调控政策，政策的“摩比斯环”已经形成，如果高房价不能得到遏制，这就是一个没有终点的历程。

日前，住房建设部副部长仇保兴表示，现在中国房地产调控压力前所未有，房地产调控遇到了前所未有的挑战。连续两轮楼市政策调控过后，房价依然“我行我素”，没有出现如预期中的降温。

要打破已经成形的政策“摩比斯环”，保障房、土地调控、房产税也许将成为2010政策年的后续杀招。

东亚经贸新闻

1、调控将坚持保民生导向

“十二五”期间，国土部门将坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。2011年将以转变土地利用结构为方向，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，探索有效控制房价地价的政策和措施。

2、保障房将实现“按时足量”供应

因政府为民服务，保民生的社会职责所在，居住作为人民的四大需求之一，保障的重要性显而易见，因此在“十二五”规划中已经明确了保障房建设和供应量将继续加大，并以限价房、公租房、廉租房等多种形式满足中低收入阶层的居住需要。“十二五”期间北京将进一步扩大公共廉租房的规模，提高保障性住房的供应比例，并计划建设各类政策性住房100万套，力争实现两个目标：保障性住房占整个住房的60%，公共租赁住房占保障性住房的60%。

3、房产税试点有望

财政部税政司综合处处长周传华近日在光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。同时财科所所长贾康也指出：“推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”可见房产税的征收已是箭在弦上，相信这一房产保有阶段征收的税目将对抑制投资行为起到积极的作用。

4、政策由适度宽松转向稳健

因中共中央政治局会议已经确定了2011年(明年)经济工作方向，其中提到2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中货币政策由今年的适度宽松转为稳健，这表明明年政府仍要控制流通领域的资金量，为了抑制现有的通货膨胀情况继续扩大，因此如果政府通过加息等手段结束存款“负利率”现象(存量利率低于通货膨胀率)，也会在一定程度上抑制部分投资需求，让一部分百姓安于将钱存在银行账户。这样宏观调控政策的效果也就能真正落实。

中新网1月12日电近日出版的《人民日报》连续就购房人低龄化、年轻人买房等问题刊登文章，通过例举实例等方式建议年轻人转变住房消费观念，量力买房，树立“先租后买，先小后大”的消费观，并建议盘活租赁市场，加大公共租赁房的建设力度。

与此同时，中国官方房地产调控“重拳”房产税落地重庆，普遍被看做新一年房地产调控的继续和进一步深化。新华网11日发文称，此举意味着中国房地产市场调控从政策调控转向财税调控。房地产调控向更深层次方向发展已成大势所趋。

另据《中国证券报》报道，上海也已制定出房产税框架性方案，业内人士预计，房产税有望在一季度开征。上海“两会”将于1月15日召开，届时可能会提及房产税问题。而随着地方两会的相继召开，北京、深圳等房地产热点城市是否会征收房地产税，定将引发社会关注。

《人民日报》连续刊文谈买房

10月4日，《人民日报》发表题为《何不先租后买，先小后大回归理性消费观》的文章，文章称，2010年，为了遏制房价过快上涨，国家对楼市进行了严厉的调控，2011年调控仍将继续，市场有可能进一步企稳。在政策逐渐落实起效的同时，要让房地产市场真正实现长期平稳健康发展，还需要购房者转变住房消费观念，逐步树立“先租后买，先小后大”的理性住房消费观。

1月10日、11日、12日，《人民日报》连续发表《房价上涨 他们为何淡定?》、《房价上涨 他们为何不淡定》、《房价上涨 淡定PK不淡定》的文章，以实例和专家观点建议青年人树立健康住房消费理念，缓解当前购房压力年轻化、购房需求提前释放的惯性。文章称，对年轻人来说，不妨多些耐心，多看长远。房子固然重要，人的发展才是根本。

文章同时表示，只有房价稳了，预期稳了，在房子面前，年轻人的选择才能淡定从容。

房产税落地重庆彰显中央调控决心

1月9日，重庆市市长黄奇帆表示，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。经历了大半年的议论和猜测后，房产税终于“靴子落地”。

重庆将征收房产税的举措被看做新一年房地产调控的继续和进一步深化.

去年12月，中央多次就房地产调控发声。12月26日，中国国务院总理温家宝公开表示“有信心让房价回到合理价位”。国务院副总理李克强27日强调“要坚持房地产市场调控不动摇”。中国住房和城乡建设部部长姜伟新29日在北京再次对房地产调控做出明确表示，2011年将继续坚定不移地加强房地产市场调控，进一步强化各项调控措施的执行，并将“会同有关部储备调控政策。”

而随着地方两会的相继召开，北京、深圳等房地产热点城市是否会征收房地产税，也将成为人们关注的焦点之一。