千万套保障房"出世" 或促房地产调控方式改变
证券日报2010/12/14 08:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
刚结束不久的中央经济工作会议上，提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调，要强化政府职能，调动社会各方面的力量，加大保障性安居工程建设力度。
此
12月13日，《证券日报》记者采访了多位地产分析师，对于此次中央经济会议所提及的住房“双体系”以及千万套保障房的推出，他们既肯定这项政策对于房地产市场的长期积极影响，但同时也对保障房的资金瓶颈及地方政府执行力度表示担忧。
美好蓝图遭遇资金瓶颈
《中国城市状况报告2010/2011》显示，中国城镇人口达6.2186亿，而且今后5年内，中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算，目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出，意味着每20户家庭，将拥有一套保障房。
另有安信证券研究报告中指出，2009年保障性住房及棚户区改造为330万套。2010年计划推出保障性安居工程580万套，2011年则计划推出1000万套。2010、2011年两年保障性住房的计划推出套数同比增长都在70%以上，这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%——也就是说，保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。
如果再加上2009、2010两年的保障房推出总量，前景似乎可以更加美好。
但是，远景虽美好，却需现实保证。工商联房地产商会会长聂梅生曾公开指出，2009年9月份之前，保障性住房的投入才完成了全年的40%，总投资不过1000多亿元。
据住建部统计，1-9月份保障性安居工程完成投资4700亿元，占全年计划的60%。以此计算的话，全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话，1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。
中国房地产协会副会长顾云昌曾表示，目前保障房建设资金主要来自三方面：政府土地出让净的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话，地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让来建设安居工程，也不过贡献1600亿左右。更何况，有很多地方政府在这一块是欠缴的。有业内人士曾指出，地方政府对于拿土地出让金来建保障房一事，“意愿是不强的”——“如果你去翻一下地方政府的旧账，他们其实都欠了很多债”。
1000万套保障房
需政府“给力”
12月13日，华创证券地产分析师杨现领接受《证券日报》采访时指出，1000万套保障房的推出需两方面的保证：一是资金来源；二是土地供应。
在资金来源上，杨现领认为中央财政拨款以及地方政府的土地出让金收入将贡献近3000亿左右。除去上述由政府解决的资金外，还有近万亿资金缺口需解决。在他看来，商业银行贷款无疑是最重要的一项资金来源，在低风险和政策鼓励的双重作用下，“商业银行可能会大规模的参与保障房的建设”。另外，还可以利用信托资金、地方政府发行债权融资等方式来解决保障房的资金问题。
另一方面，保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套50-70㎡计算的话，1000万套保障房就意味着5-7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话，就要进一步增加土地市场总量的供应——但在土地供给有限的前提下，“目前地方政府没有太大动力进行保障房建设的原因在于，一方面他要出钱；另一方面他还要出地”，杨现领如是说，“目前保障房建设的困难还是很多的”。
同日，方大证券地产分析师周伟在接受《证券日报》记者采访时也表示，地方政府对政策的执行力度是保障房能否成功推出的重要保证。
在周伟看来，有两点将督促地方政府切实执行对保障房的投入：一是中央政府加强对地方政府的问责机制；二是2011年的投资增长还有赖于房地产投资的贡献。而楼市调控中、商品房开发受到抑制的前提下，投资的增长可能就要寄希望于保障房的建设投资。
同时，周伟认为此次住建部所公布的保障房计划推出1000万套，还是超出市场预期的，也从另一方面显示了政府的决心。
保障房推出
将促房地产调控方式改变
业内对于保障房和商品房的双轨性基本已达成共识：两类住房针对两类需求人群，市场划分的不同意味着两套体系可以拥有不同的价格决定机制。
方大证券地产分析师周伟认为，一旦商品房和保障房两套体系建立，那么对于商品房市场，政府应该越少干预越好。两类住房针对的是不同的需求群体，如果保障房能够解决中低端收入者的住房问题，那么商品房价就可以主要由供需决定。
而华创证券地产分析师杨现领也指出，此次中央经济工作会议中，明确指出要“强化”政府责任——这是与往年不同的，某种程度上表示了政府对保障房建设的力度与决心。而另一方面，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”这一提法也表明政府对于保障房和商品房的认识也在提高——“保障轨”和“市场轨”，两条轨道市场的建设将成为政策重点。
值得投资者注意的是，在对保障房政策持乐观态度的同时，杨现领还进一步指出，这一政策还具有持续性。从十二五规划来看，保障房的建设和退出可能持续5年左右的时间。直至保障房的建设能够覆盖到大部分的中低收入者，目前实行的政策调控或将退出。另外，杨现领还提及，“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。
【相关阅读】
为期三天中央经济工作会议在北京闭幕，作为年度年级别的经济会议，早在一个月前各大媒体便开始预测会议的内容，到在今晚6点50分左右，答案已经全部揭晓，此刻，之前猜测的对与错已不再重要，重要的是，要告诉大家，本次会议传递了什么样的信号。
对比2009年经济工作提出的六大任务，今年也是六大任务。同样是六大，每处都有新提法，总结出六大关键词，值得关注，即健康运行、强农惠农、公共服务、绿色经济、扩大进口。
一是健康运行
在具体的宏调政策的表述上，已经没有悬念，一周前的中央政治局会议，已经对明年宏观调控政策进行了明确，即积极的财政政策和稳健的货币政策，本周五央行再次上调存准率已经提前发出了稳健货政策政策的信号。
在财政政策方面，中央特别强调，要发挥财政政策在稳定增长、改善结构、调节分配、促进和谐等方面的作用，坚决防止借“十二五”时期开局盲目铺摊子、上项目。如此表述，是否意味着财政政策在2011年将发挥更大的作用，尤其是调节分配和促进和谐方面，这也折射出明年中央将在收入分配改革方面，将投入更多的财政的力量。
二是强农惠农
农业是万业之本，在本次中央经济工作会议上，中央将推进和发展现代农业及加大农产品供应，放到了第二重要的位置，比经济结构调整更重要，这显示了中央对农业问题的极度关注。
会议通稿的表述中，有两句话值得关注：强农惠农的思想认识只能增强不能削弱，强农惠农的政策力度只能加大不能减小。首先中央将强农惠农的认识放到了一个的高度，这就要求各部委，地方政府照办，其次是政策力度的加大，而且是只能加大不能减少。
这样的提法的背景是，城乡收入差距在继续扩大，而农村的CPI增长速度一直超过城市，农民收入增长仍然缓慢，而在地方政绩和企业利润的冲动下，一些不合法的行为在农村蔓延，如轰轰烈烈的农民被上楼运动。
进入21世纪以来，中国的每一次通胀均从农产品引起，此次经济工作会议对农业重要性的上提，也是对通胀问题的关注。会议提出要加强农产品供给，正是11月份物价调控的重要内容。
三是绿色经济
第三大任务，本次会议将经济结构调整上升到战略高度。本次会议提出，要加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。提出了优化三大结构，即调整优化需求结构，优势投资结构，优化产业结构。在需求结构中，突出消费的拉动力，投资结构中，提高投资质量和效益，严控投资产能过剩产业，在产业结构中，提出了加大服务业的比重，特别提到了战略性新兴产业。
在结构调整的篇章中，值得注意的是，本次会议对节能减排着墨良多。提出了发展绿色经济，完善政府节能减排目标责任考核评价体系，进一步发挥市场作用，健全激励和约束机制，增强企业和全社会节能减排内生动力等。
中央经济工作会议闭幕当日，正是联合国坎昆气候大会闭幕之日，尽管会议没有多少实质性的成果，但是为期12天的会议折射出的是世界各国对温室气候排放的担忧，大家都在想办法减排。
因此，可以预见的是，2011年，绿色经济又将成为热点，这种热点，一方面是地方政府的强力推进和落实中央提法，另一方面则是通过发展挥市场机制，引导企业将发展绿色经济成为自觉行动，这也更有赖于政府健全激励和约束机制的建立。
【相关阅读】
四是基本公共服务
第四大任务是，完善基本公共服务，创新社会管理机制。去年的经济工作会议并没有将“完成基本公共服务”提高到六大任务之列，而是“保障和改善民生。”相比之下，基本公共服务的提法，更加突出“公共性”，即更倡导公平，更强调中央政府和地方政府的成对公众的“服务”功能和职责，也更强调公民的权利，此种提法更符合21世纪公共行政和政府改革的核心理念。
从此次会议的提法看出，重视和发展学前教育是一个亮点，各地曝出的天价幼儿园成为新闻之后，国务院总理温家宝专程赴北京的两家幼儿园调研，并召开国务院常务会议研讨，快速制定加快和支持学前教育的若干政策，明年重在落实。
会议提出了“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，这也是一个新提法，可以预见，明年各地的文化产业将掀起一股投资的狂潮，但也须防止地方一窝风乱刮，不顾实际条件硬上的“政绩工程”。
会议对就业的新提法也值得关注，“要坚持更加积极的就业政策，把促进充分就业作为经济社会发展的优先目标。”更加积极的就业政策，就是要在“经济拉动、政策扶持、市场服务、政府调控、社会保障。”的基础上加码，将其作为经济社会发展的优先目标，可以预见，明年的两会的政府工作报告上，将对就业政策有着更为积极的表述。
在住房问题上，本次会议有一个全新的提法，即“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”这是建立在大力发展公共租赁房，强化地方政府责任的基础之上提法，这应该有三层含义。一是在住房保障方面，更强调政府的责任，即强调中央与地方政府的双重责任，其次是，公共租赁房将成保障房的主力军，三是未来将打造具有中国特色的保障房和商品房并立的住房体系。
五是改革攻坚
会议提出，加大改革攻坚力度，推动经济发展方式转变。该篇章列举了2011年及未来时期改革的重要任务，包括收入分配制度改革，包括财税方面制度的改革等等。之所以要突出“改革攻坚”，即因为上述领域改革难度极大，需要攻坚，如收入分配改革，喊了十多年，虽然每年都有一定的进展，但可以看出，改革的速度跟不上收入差距扩大的速度，改革需要加强顶层设计，需要有更大的决心和勇气进行突破。
六是扩大进口
第六项任务是坚持互利共赢的开放战略，拓展国际经济合作空间。该项任务实际上是在去年“推动出口稳定增长，促进国际收支平衡”基础上的深化和拓展。实际上讲的是进出口和吸引外资的内容。今年则更强调两个并重，即“坚持出口和进口并重、吸收外资和对外投资并重，”并提出要扩大进口规模，发挥进口对宏观经济平衡和经济结构调整的重要作用，从今年的外贸实践看，加大进口可适当降低中国的贸易顺差，减少国际政治压力，尤其是来自美国的压力。
【相关阅读】
昨天从市住保房管局获悉，明年是“十二五”开局之年，无锡将继续加大住房保障实施力度，加快保障性房源的建设和筹集步伐，计划新增廉租住房保障实物配租超300户、租金补贴超1000户，公共租赁住房建设超1万套。
“明年，保障性住房还将作为工作的重点加以推进。”昨天，相关人士表示，为了让符合条件的已申请经济适用住房保障的家庭尽早入住，在建的瑞星二期、惠景家园要确保2011年交付使用。继续采取“购建并举”的方法，加快廉租房建设筹集。2011年，计划新增廉租住房保障实物配租300户以上，租金补贴1000户以上。
为加快公共租赁住房建设，将通过保障性住房配建等方式来推进。保障性住房配建方面，在瑞扬家园、新街家园两个地块共建200套左右。在政府主导、组织协调社会机构投资新建方面，计划安排1万套，其中市级3000套（含高层次人才公寓），区级7000套。据介绍，有关公租房装修标准等相关配套管理办法，市有关部门已在审议中。（晚报记者练维维）
【相关阅读】
