市国土资源局局长吴伟坤:地价反映无锡的经济水平

主持人：各位网友，大家好，非常高新大家走进无锡新传媒的高栏目，今天我们要和大家讨论的是房价和地价的问题。现在大家都说如今无锡的土地也是啊！我们也注意到这样一个问题，近一段时间以来，有关房价与地价、房价与土地供应的争论也是非常激烈。为此，我们今天特意邀请到了无锡市国土资源局局长吴伟坤。

吴伟坤：大家好。

主持人：市土地储备中心主任陈艳。

陈艳：各位网友大家好。

主持人：市国土资源局利用处处长吴勇。走进新传媒与广大网友共同来探讨房价与地价的关系。今天与我一起主持的还有来自无锡日报的资深记者许丽丹。

2009年房地产市场经历了从严冬到初春的转变，无锡的房价在长三角来说价格还是偏低的，这应该说是和我们无锡土地市场的调控是密切相关的，能给我们具体的说一说情况吗？

陈艳：刚才主持人说了，我们无锡市场从严冬到暖春的过程，确实是这样的，今年受国际金融危机的影响，的金融市场遭受了前所未有的打击，但是年初我们在市委市政府的正确领导下，按照党中央国务院促内需、扩增长的思路，我们积极的进行土地招商，然后还放到了对用地市场的全程的监管上，整个土地市场的发展还是比较平稳的。今年无锡共有出让用地是80批次，我认为今年的土地市场总体上健康平稳体现在三个方面。

个是经营性用地供应的总量比较适度，今年土地供应总量是449万平方米，与2007年和2008年基本持平。上半年我们在土地市场相对比较清淡的时期，我们进行了调控，我们供应了90.5万平方米，下半年土地市场回暖，我们供应土地的面积达到了359万平方米，下半年的土地供应量占到了全年的80%。我们一直认为土地的供应对房地产市场是有调控作用的。这样一个有效的供应保障了我们房地产市场的健康和稳定的发展。

第二个方面，无锡土地价格在今年的供应上反映出来土地的价格总体上还是提升了，而且比2007年和2008年提升的幅度也比较大。2007年无锡的土地出让的价格亩均264万一亩，2008年亩均的供应价格是164万一亩，今年的价格达到了300万一亩。今年的价格反映了整个无锡市经济发展的水平。经济发展了，土地相应的提升也是非常正常的。第二个也体现了我们无锡市委市政府这几年来对整个城市基础设施、环境改造的一个服务，也是凸显了出来。第三个就是我们土地储备委员会在推出土地时比较注重土地的招商，比较注重建立公开、公平、公正的竞争环境，这样的价格也是市场充分竞争的结果。

这个就是基本的情况。

许丽丹：陈主任，我想问一下，刚才您说了土地储备委员会经常外出招商，我想问一下，外出招商的目的是招好商，那这个是什么条件呢？

陈艳：首先我感到这个土地开发商是要比较有品质的。第二个是要有信誉的。有品质的就是在我们的土地上建造比较好的项目，能够满足我们人民群众生活、生产需要，这是有品质。当然他要满足我们国家在住房建设方面的一些标准，这是最基本的要求。有信誉的开发商体现在他从土地市场上取得土地以后，必须按照土地出让合同的要求，按照我们市规划相关部门的要求进行建设，切实履行我们的土地出让合同。比如说要按时缴纳出让金，还要切实履行职责。

许丽丹：谢谢陈主任。吴处我想问一下，有很多开发商为了更多牟利，经常对拍得的土地“征而不用”，而这样造成的后果就是，土地供给减少，进而影响楼市价格。最近，据说北京市将要出台更严厉的政策：建立一个信誉库，让不讲信誉的开发商无地开发，防止新“征而未用”土地的出现，从源头防止开发商囤地。请问，为防囤地现象，无锡有哪些措施？

吴勇：经营性用地批后的管理工作是我们用地全程管理工作当中的一项重要的内容，做好这项工作，对规范土地市场秩序，对提高土地集约、利用水平，促进政府依法行政，加快地块的开发速度有非常重要的作用，主要的就是要快速形成有效的土地市场供给，尽快的把房子造起来，这样的话对降低房价，对有效的维护人民群众的更多利益具有重要的意义。

在经营性用地批后管理方面，市委市政府采取了一系列的措施。首先我们建立了市区两级的共同责任机制。主要是对历史上批出去的一些征而不用，批而不用的土地，要求各个区政府加快拆迁进度，提高土地的供给速度，在这方面我们都在出让合同当中明确了交地时间，我们在土地出让的过程当中，跟区政府都签订了交地承诺，要求在规定的时间内把土地上的房屋拆迁完毕。对于有的个别地区交地速度跟不上的，我们也采取了一些对政策，限制推出新地的速度和数量。这就是我们实行的清旧账与发新地的政策。

第二个我们建立了专门的机构，专门对批出去的经营性土地进行跟踪管理，我们主要是建立了两表一卡的制度，所谓两表就是经营性用地批后管理情况汇总表和计划表，一卡就是每一块经营性用地我们都建立一张地质信息卡。通过各个区、分局和国土所信息汇集以后把所有的信息都放在这个信息卡上。第二个我们每个星期都召开一次工作例会，对经营性用地批后出让金缴纳情况、开发情况、竣工情况还有是否改变用途，是否提高容积率等一系列情况进行时时的跟踪管理。这对我们加快拆迁进度和建设进度起到了很大的作用。

第三个我们国土局跟其他部门采取了部门联动，形成共同合力的机制。主要是跟规划、建设、发改委、财政局、审计局等有关部门联合，形成一个比较好的加大经营性用地的批后管理的合力。例如规划部门如果碰到土地出让金没有交清的，他们就不颁发规划许可证。建设部门对他们在约定的各项要求没有达到规定之前都不会给他出具相关手续。这样可以使土地的批后管理能够到位，及时的把批后的土地形成比较好的产品。

同时我们今年还加大了对闲置土地的出发力度，对历史上的一些闲置土地长期不开发使用的，我们采取了一些办法。一个是征收闲置费，还有就是调整土地出让人，还有就是收回土地的使用权等几个办法，对将近十个地块采取了这方面的措施，这样挽回了将近1.8亿的出让金方面的征收。所以有效的防止了开发商拿了地以后不开发现象的发生。

许丽丹：如果开发商没有按照合同开工竣工又怎么处理呢？

吴勇：我们在确定土地使用权出让合同的时候都明确要求，拿到地以后在一定的时间内都要开工和竣工，根据新版土地出让合同第33条的规定，开发商拿到土地以后，一年内必须动工开发，一般在三年内都要竣工。如果一年内不实施开发的话我们就要实施征收土地出让金20%的费用，如果两年内还没有实施实质性开发的话我们就收回土地使用权，对个别开发商开工以后没有在规定时间内竣工的话，我们要征收出让金价款一天千份之一的违约金，用这个办法来促进开发商把土地建设好。

许丽丹：如果有市民发现有土地违规的现象他们怎么去举报呢？

吴勇：如果市民发现开发商有违法用地或者违反土地出让合同过程当中约定的一系列的规定的话，可以向我们国土局举报，我们国土局的举报电话是公开的。

吴伟坤：82731110。

主持人：我们的吴局长说了电话。我有个问题想问问吴局长，市民最关心的就是明年的土地市场供给，因为这与无锡明年房价相关。国务院温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，明确表明，要提高土地供应和使用效率，增加普通商品住房的供给。请问，我市明年供地方面有哪些思路？

吴伟坤：各位网友上午好，今天很高兴来到无锡新传媒跟各位网友一起面对面的交流，刚才主持人问了这样一个问题，就是涉及到土地供给的问题，这个问题确实是关系到房地产的发展和房价走向的问题。我们国土资源部门从这几年来，在房地产市场的不断的发展过程当中，确实也在履行着一种宏观管理和宏观调控土地市场和房地产市场的功能。

我们回顾一下过去几年房地产市场所走过的历程来看，不难发现，在房地产市场调控过程当中，土地供给所产生的作用和影响。我们简单回顾一下会发现，在房地产走势向上而且这种势头过于迅猛的时候，也就是说当我们大家都认为房地产有一些热或者过热的趋势的时候，这个时候我们往往会增加土地的供给量，来增加预期的房地产的供给。然后通过这样一条措施来遏制房地产价格的过快上涨。

那么在房地产走势相对来说比较清淡的时候，这个时候我们往往会采取适当控制土地供给，减少土地供给，来减少预期的房地产供给，这样使他的价格不出现大的起伏。这几年我们无锡市国土资源部门在管理土地市场，在科学制定土地供给计划的时候，我们还是按照科学的态度，来认真的科学的制定相关的土地供给的计划。在这里我可以把一些数据跟大家说一说。在2006年我们大家都知道2006年的时候正好是房地产向上走的趋势十分明显，而且市场也有部分操作的形态出现，房地产有过热的势头，当年我们就提出要加大土地的供给，通过加大土地的供给，来增加预期的房地产供应量，使他们平衡，来遏制房价过高。我们2006年土地的供给量达到990万平方米。到2008年我们也都知道，2008年正好是国际金融危机影响中国，同样也影响了中国的房地产市场，影响了我们无锡的房地产市场，这个时候我们发现房地产市场有一些趋冷的趋势。我们2008年实际的土地供应量只有200万平方米左右。跟2006年相比只有他的四分之一。2009年的上半年房地产市场还是比较清淡的，这个时候我们也是适度的控制土地供给。我们上半年的供应量是90万平方米。到2009年的下半年市场开始明显回暖，而且房地产市场的价格走势很快的抬升，这个时候我们感觉需要有土地的供给手段来调控房地产市场，所以我们在2009年的上半年，连续推出了几个批次的土地。所以说我们无锡的土地市场能够这样健康、平稳的发展，跟土地供应的计划的科学制定和科学的组织实施是有关系的。在新的一年里面我们还是要坚持土地供给来调控土地市场，进而调控房地产市场的总的思路。通过土地供应量的适当的投放来较好的促进房地产市场的健康发展。所以我们预测，2010年房地产市场还是一个走势可以说也很有可能是继续向上的走势。这个时候我们就要适当的增加一部分土地的供应量，我们现在计划2010年土地的供应量总的在600万平方米左右。这样能够满足无锡房地产市场的需求，同时它又能够起到对土地市场和房地产市场的综合调控作用。

主持人：谢谢吴局长。说到底我们的重点还是要保民生，让老百姓都住到房子，这里有一位网友他说经济房、限价房建得太远，不方便，土地规划的时候是不是应该考虑到这部分居民生活和出行？

吴伟坤：这个是各位网友关心的问题，其实也是我们关心的问题，在经济房和拆迁安置房的建设过程当中，我们在土地配置方面也是全力的来保障和服务。我们回顾一下在经济适用房和拆迁安置房的用地保障方面，无锡市的供应量还是很大的。2009年全市的拆迁安置房和经济适用房的供给量大概是5000多亩左右。这么一个体量的土地供给使得我们正常的拆迁安置和有经济适用房需求的居民都能够得到这部分住房的需求方面的保障。对于网友提到的现在的经济适用房也好，拆迁安置房也好，区位相对来说要远一些，这个它也有一个客观的情况。我们现在拆迁安置房主要还是分布在被拆迁对象周边的地区，现在无锡的城市规模在扩大，被拆迁对象也已经延伸到原来的郊区和原来的县区了。所以我们的拆迁安置房一般也是在被拆迁户的周边。

许丽丹：吴局长，我想问一下明年我们无锡市的经济适用房和拆迁安置房的土地供应力度会不会加大？

吴伟坤：相对来说会加大。房地产开发用地的情况刚才讲的是在600万平方米左右。这里面除了一些商业的房屋之外，其他的都是普通商品房。所以我们的保障力度还是会比较大的。

许丽丹：谢谢吴局长，那吴处长，每年市国土资源局都会进行好几批的国有土地公开拍卖，听说无锡土地现在大部分是“净地”出让给开发商的，请问吴处长，“净地”出让到底是什么意思？有什么优点呢？

吴勇：净地是一个比较通俗易懂的概念，是相对于毛地而言的，所谓净地，就是你出让土地上的建筑物和附着物都实施了拆迁。还有一个是在土地出让以前市政府已经对这一块土地上的被拆迁人实施了安置补偿，并且已经把他的土地收回以后，所以说就不会出现一块地出让以后两个权利人的状态。所以这是一个相对而言的概念。

许丽丹：那么净地出让有什么优点呢？

吴勇：净地出让跟毛地出让的优点还是比较多的。

毛地出让有很多的缺点，毛地出让以后就是原来土地人的使用权还没有收回，短期内就会出现一块土地上有两个使用权人的现象。第二个就是毛地出让以后因为在拆迁过程当中，不可预期的因素比较多，这样增加了难度，不利于广大的老百姓及时的提供土地供给，达不到这么一个效果。而实行净地出让以后，开发商很快可以拿到土地，他马上就可以规划，尽快的开工，为广大的老百姓提供舒适的环境。

主持人：我有一个问题就是土地出让金的问题。

陈艳：我们土地出让金应该说虽然多，但是跟我们无锡市城市发展的需要来说也是比较匹配的，对于我们无锡来说，我们目前的土地出让金也是必须要有这么一块收入的。

主持人：网友“HooH”：广州某“地王”因长期闲置被政府收回，这个事件中说到的土地明明被拍卖掉了，政府有资格收回他人资产么？

吴勇：我们规定的有时间限制，如果不按照我们的时间进行土地开发，那我们就有权收回。现在各地各个地方城市政府，包括你刚才说的广州的那块地是完全符合国家法律法规的规定的。

吴伟坤：土地储备的功能主要在于调节土地的市场，相当于我们一个水库，有蓄水功能和灌溉功能，当枯水期的时候可以放水。土地储备对于土地来说就起来到了这样一种功能。所以土地储备工作也是我们国土资源部门的一项非常重要的工作，关系到地方经济、社会发展关系到民生的一件事情，作为我们土地收购储备工作的主管部门，也有责任做好这一方面的工作，我们前几年的土地储备工作为我们无锡的发展做出了很重要的贡献。我们2010年还要加大力度开展工作。

首先我们还是要加快土地前期开发，这关系到我们土地储备工作，也关系到我们土地市场的运行和发展，是我们土地市场的前道工序。我们在2010年准备选择要开发的地方，加大土地储备力度，在资金上面保障，然后采取积极有效的措施，来开展工作，这是我们在土地储备上面要做的工作。第二个工作要很好的调控好2010年的土地市场。我们怎么样来起到一个蓄水和调控的作用，还需要土地储备工作人员做很好的计划和谋划。这方面我们新的一年还是要很好的来探索把握这条途径，来有效的调控市场。特别是我们还要走出去，到先进的地方进行学习，学习他们怎么样更好的调控土地市场的做法和经验，来指导我们无锡的土地储备工作。第三方面我们还要加强土地储备建设为我们无锡市场发展的服务，加强市场建设主要是在土地供应和后续管理上加大力度，土地供应我们要走出一条公平、公正、公开的市场之路。在土地的后续管理方面，我们在今后的房地产开发管理过程当中，要积极的实施相关的行政管理，

主持人：如果您刚打我们网页的话我们今天邀请到了无锡市国土资源局局长吴伟坤、市土地储备中心主任陈艳、市国土资源局利用处处长吴勇，走进新传媒与广大网友共同来探讨房价与地价的关系。

您的参与方式是登陆无锡新传媒网www.wxrb.com，进入直播页面的下方直接文字发言，您也可以登录十八湾论坛跟帖提问，如果您现在不方便上网，也可以通过我们的新传媒手机平台将您的问题发送过来，移动用户编辑短信发送到10658308225，联通用户编辑短信发送到10655951039，欢迎各位网友参与。

刚才我们积极讨论，现在发现我们的网友的问题比较多，我先问一下陈主任，网友“奶茶”的问题。

2009年保障性住房新政策推出后，引起了市民的关注。“新政”提标扩面后，新增的15736户低收入家庭，原本是有可能到市场上购买商品房的，加之公共租赁房明年“试水”，更多的人被纳人住房保障范围内，是否会对现有的商品房市场造成冲击？

陈艳：加大保障性住房是我们国家出台的惠民的政策。刚才主持人说了，新政出台以后，有很多的低收入人群进了保障性住房的门槛，等于这里面的人更多了，但是我们认为不会影响到我们整个商品房的供给。原因主要是保障性住房他满足的仍然是低收入人群的困难家庭的住房需求，从这个住房的面积上，一般都是50到60平方米，而且被划定低收入困难人群的原来在市场上购买商品房本身是非常困难的，虽然我们无锡市在长江三角洲是比较发达的地区，但是城市里面毕竟还有很多低收入人群，这些人群购买房屋的能力本来就很低，现在国家能够让他们享受我们经济发展的成果是非常好的，但是购买商品房的对象和保障性住房的群体还是能分得开的，因此我认为保障性住房供应量大了不会影响整个商品房的供应。

许丽丹：有人认为房价贵就是土地贵，那么地价在房价的价格当中占了几成比例呢？

吴伟坤：这个问题我真的是回答不好。现在有很多的专家都给这个问题做了回答，但是他们的回答很多网友不是很满意，要我来回答这个问题我感觉到很难，既然网友问到这个问题，我还是想结合我个人的一些认识，谈谈自己的想法，仅供各位网友参考。

房价和地价确实是有着关联性，用面包和面粉的关系来形容也是可以的。房价和地价到底有什么关系，确实还是存在一些认识上的差异的。有一些人有这样的认识，有一些人有那样的认识，普遍的认识是因为土地的价格贵，那房价就高了。这是一种很普遍的和普通的理解。这种理解我觉得也是有道理的，因为任何的商品，他都有一个价格决定因素。这个决定因素就是他的成本往往对价格具有一定的决定性。所以这个问题网友们这样去考虑和认为，我觉得也是有道理的，我在这里要讲讲我个人的观点。

我个人认为，房价跟房地产的成本确实有关系，但是决定房价的根本的因素在于房地产供求关系，也就是说市场的供给和市场的需求决定了市场的价格。这个在经济学理论里面说的是比较透的，房地产也是一种商品，商品的价格是有供给和需求决定的。从房地产这个大的市场来讲，价格形成机制是有一个总的供给和房地产市场的总需求决定的。我们这个土地价格它又是怎么样形成的呢？土地价格的形成，我个人认为它主要还是房产价格所决定的。说的具体一点，未来人们对房价的判断来决定的当期的一个土地的价格，比如说我预测三年之后，房地产市场的房价水平大概是一个什么样的水平，我作为开发商，我要去竞拍土地，我应该用什么样的价格去拿这个土地。他会扣除建造成本，扣除一定的利息和其他的相关成本，再合理的算出他的利润，在这个基础上他来决定他去参与竞拍的房价的水平。土地价格我们大家都知道，都是通过土地市场来决定的，土地市场就是一种公开、公平的市场，大家也都是在这个市场上通过竞争来获得土地的。那么每一个开发商在竞争过程当中，他的心理地价都是根据未来两三年的房产的价格来判定的。土地的市场价格我认为房地产开发商在拿地时候一定会是理性的，他不会有太大的冲动，因为土地的价值体量很大，如果说某一个开发商有不理智的过分的冲动的话，超过市场价去拿这种高价土地的话，对未来会产生影响，建造成本可能会过高，市场不接受，就会亏损，甚至企业都有可能倒闭。任何开发商在拍卖土地的时候他们都有一个心理价位。所以我认为房产的价格决定了土地的价格，或者说预期的房产价格决定了当期的土地的价格。当然土地的价格形成机制除了市场的因素之外也有一个成本的因素，也跟土地开发成本有关。土地开发成本过高，如果市场认可的土地价格过低的话，很可能会减少这个土地的开发量，也就是说土地前期开发要亏本了，这个时候从事土地前期开发的可能会减少，那么土地的供应量也会减少，土地供应量减少之后，他的价格也会抬升。这个成本也对土地的价格产生作用，但是我们现在的土地价格主要还是由预期的房屋价格决定的。不知道我的观点对不对？

主持人：我基本上有一点理解了。

许丽丹：吴处长，有网友说他家的承包地要被征收了，他想请您介绍一下无锡土地补偿的相关政策。

吴勇：承包地是一个概念，我们国家实行的是社会主义土地公有制包括公有土地和农村集体所有的土地，他的承包地实际上就是农民集体的土地承包给他以后，他取得了承包经营权，这个承包经营权物权法规定他也是物权，但是承包经营权跟土地所有权是两回事情。他承包的那块地被征收了，实际上就是说这个土地的所有权要被国家征收了，国家对农民的土地实施征收的过程当中，一方面要按照法定程序向省级以上人民政府报批。第二个方面要对原来的组织进行补偿。个要给农民土地补偿费，还要给他们补偿劳动力安置补助费，还有就是承包经营者上面种的苗木等等青苗补偿费，这三笔费用到位以后政府才能真正的去用这块土地。同时因为他是承包户，他可能是以农业为生的，那无锡对失地农民都有一个保障制度，他们土地被征用以后，可以进入社保，享受一系列的优惠待遇。

许丽丹：还有一个网友叫“路边社”问，国有土地的拆迁和集体土地的拆迁补偿有什么不同呢？

吴勇：拆迁补偿的时候是城市房屋有拆迁补偿，我们的时候江苏有一个城市房屋拆迁补偿条例，是针对国有土地来说的，集体土地的拆迁实际上是按照土地管理法，上面刚才我说的对地上建筑物、构筑物进行拆迁的补偿问题，所以使用的法律法规实际上是不一样的。国有土地上的房屋拆迁使用的是城市房屋拆迁条例，集体土地拆迁使用的是土地管理法。为了对城郊被拆迁的农民拆迁房屋有一个规定，现在我们依据的法律法规只有土地管理法里面一条很笼统的就是地上建筑物给出适当的补偿。所以我们无锡市人民政府在2002年的时候就出台了363号文件，就是集体土地征收房屋拆迁安置补偿条例。所以我们现在无锡市的集体土地上房屋拆迁都是按照这个规定在做的。在补偿上面，一般国有土地上面拆迁安置补偿，他是安置到经济适用房里面去的。在价格和得到的实惠上，国有土地和集体土地基本上都是相同的。不存在集体土地吃亏，国有土地占便宜的问题。

主持人：我们这边看到有一位网友，他是惠山区的，已经入住了房子，但是没有拿到土地使用证。

陈艳：我们还要看很多的问题，要看他办了手续以后有没有来国土局补交相应的地价和出让金，主要是进行这样一个复核验收。这位网友所说的一个地产项目，我想可能现在我们有关的部门办理复核验收，你可以向你的购房的开发商咨询一下，是不是在进行这样一个程序，我想如果说他通过了国土局组织的复核验收以后，按照程序，通过复核验收的可以进行土地的分割转让，那么你就可以拿着你自己的购房合同，带上相应的身份证明到国土局惠山分局土地登记窗口办理你的土地登记手续。

主持人：这里还有一位网友，五部委发了加强土地出让金的规定，无锡有什么做法没有呢？

吴伟坤：我认为这个是对土地市场调控的一个具体政策，在这个通知里面，涉及到国土资源管理方面的，主要有这几个方面，一个是规范了出让金的交付。原来国家对出让金分期支付没有一个具体的明确的规定。这一次有了一个明确的规定，要求开发商在通过土地市场竞得土地后，首期付款不得低于总地价的50%，原则上要求一年内全部付清土地出让金，这是一个很重要的规定。这个规定对房地产市场产生了一个很大的调控作用和影响。第二个关于土地方面的就是对于分期付款的土地出让金的土地，不得按分期交付土地出让金的价款分割发放土地证。这也是对我们土地资源管理方面的规范，这个规范过去就有，现在又做了进一步的重申。第三个，要求土地出让金要纳入到地方的国库，这个规定对出让金的规范使用和管理，对出让金使用和管理的监督也会产生一定的意义。第四个，它对我们土地方面也做了一些具体化的规定，比如说单幅土地出让的总面积要有适度的规模，这个规模在其他的文件里面已经有了规定。这个五部委的规定只是做了一个总的要求，就是说出让土地要有一个适度的规模，地块的规模不能太大。现在按照国土资源部最近制定的相关文件规定，我们无锡这样的城市原则上单幅出让土地只能是20万平方米。

在五部委文件出台之后，我们作为无锡国土资源部门来说，毫无疑问要贯彻落实好五部委的文件规定。文件规定里面涉及到的一些相关内容，我们会按照文件规定来严格执行。

许丽丹：有个网友是开发商，他想请教吴处两个问题，房地产开发企业取得土地使用权后，应在多长时间内办理完项目公司的注册及名称变更手续？还有，请问房地产开发企业竞得土地使用权后，如果要提高容积率的，或者改变土地用途应办理什么手。

吴勇：这个容积率方面是一个非常重要的问题。为了规范提高容积率的管理，市政府在2008年的时候已经下了一个文，就是2008年118号文关于市区经营性用地管理的规定。根据这个文本规定，如果开发企业拿到土地以后要提高容积率的话，他是有一系列的条件的，原则上是不允许提高容积率，如果因为一系列其他的原因，比如市政设施建设，或者其他地块调整了，或者其他控制性和强制性规划对他有要求了，才允许他提高容积率，不是说他自己提高容积率就可以提高的。因为我们在拍卖的时候已经把容积率做到符合国家规定了，所以他要提高肯定有一系列的原因的。首先如果要提高容积率的话，要经过规划认证，技术上能不能通过，通过以后无锡市政府召集相关部门成立了一个土地收购储备委员会办公室，有一个办公室主任会议，在这个主任会议上对该事项进行讨论，同意不同意提高容积率，讨论通过以后，我们国土局再委托有资质的土地评估机构对这块地提高容积率后应该补交的出让金进行评估。评估后报市政府批准以后就实施征收土地出让金，签订补充合同。

你刚才说的改变用途也是一个同样的问题，改变用途的话，要看它用途调整的幅度大不大，如果说是局部调整的话，我们可以通过储备委员会进行讨论，决定这个事项然后报市政府批准以后是可以的，如果调整幅度过大的话，要重新到市场上去招拍挂，比如说我给他的地是科研用地，他现在想造住宅用地了，那这个改变就太大了，我们在合同上有一个选择条款的。像这种情况必须政府收回土地使用权，对原来的土地使用者给予补偿以后，拿到土地市场上去重新招拍挂，确定另外一个流程。

主持人：这边还有一个网友，也是要问吴处长的。网友说，2010年要酝酿土地增值税。那农地的方面会有效果吗？

吴勇：土地转让增值税目前国家关于这方面的税收政策是放在转让环节征收的。就是说如果你有不动产物业，虽然价格涨了但是我们不征收土地增值税，只有当你进行转让的时候，我们才会征收土地转让增值税，现在是1.5%。今后我们仍然会严格的执行下去。这个1.5%是预征。我想请这个网友去看看这个文件，里面的规定是很细致的。如果征的幅度大了，就要按照超额累计的规定重新补交土地转让增值税。

还有一个问题是农地入市的问题，他实际上是一个承包经营权的流转问题，我们国家实行的是用途管制政策，一个是农用地管理的范畴，房地产开发是属于建设用地的范畴，这是两码事情。如果说农地入市，他是指承包经营权可以流转，有的人全家都进城务工了，他在农村的地也没有精力去种了，他会把这个地给其他的人种，这样有利于农地向规模集中。他这个农地流转不会冲击房地产市场，不会变成房地产开发用地。

主持人：这里网友“板寸”说，想结婚了，商品房买不起，又不想做房奴，他问产权不完整的拆迁安置房能不能买？

吴伟坤：这是不能买卖的，我建议网友不要去买这种房子，我觉得会有两个方面的风险。一个方面的风险就是政策的风险，还有一个方面就是经济方面的风险。其实政策的风险跟经济也有关系。我所说的政策的风险，就是我们现在知道拆迁安置房是不能上市交易的。各地也在酝酿拆迁安置房的交易政策，今后也会出台拆迁安置房的交易的规定，现在我们还不知道拆迁安置房交易到底是一个怎么样的政策，也就是说他上市，应该办理什么样的手续，要交哪些费用。这些我们还没有明确的政策规定。今后政策到底如何规定，我们现在还不得知，所以现在如果我们私下去买这种房子的话，会产生这样一个风险，也就是说如果我们今后制定的政策需要补交一笔相当可观的出让金的话，会影响到交易双方今后的关系，因为现在我们去买农民拆迁安置房的时候很可能没有考虑到这个因素，今后政策制定过程当中，考虑到它要上市，要不要交土地出让金这个是很难说的，从我们现在来看是要交的。他是按照上市的时候周边地区的商品房价格和这个经济适用房当时买的价格之前的差价的50%作为土地，在经济适用房交易过程当中由交易者，由原来的房屋所有人交给政府的。由房屋所有人交，但是房屋所有人当时卖给你的时候，他可能没有考虑这一块因素，现在要叫他交，他肯定不会交，还要专家到买的人身上，所以这个是政策的风险。还有一个风险就是经济的风险，或者说也是一个法律的风险。怎么说呢？拆迁安置房买了之后，买的时候是按照拆迁安置房当时的市场价买的，拆迁安置房有一个私下交易的市场价格，当若干年之后，假设可以办证了，或者说若干年之后他涨价了，假设来的房主他不愿意卖了，按照法律的解释，拆迁安置房是不具备买卖条件的，他们的买卖合同是无效的，作为原来的房主他有权解除合同，当然这个他要赔偿买的人，这个里面就有一些法律的问题了。我建议拆迁安置房上市的政策还没有出台之前，网友们不要去买这种拆迁安置房。

主持人：有一定的风险。

许丽丹：陈主任，有一个网友，听说经济房满5年转完全产权时，需要一定的土地出让金，按多少的比例？ 为什么要交？

陈艳：刚才实际上吴局在回答网友的问题的时候已经把这个问题回答了一部分。现在他说为什么要交，具体要交多少。刚才吴局长说了，主要是根据满五年以后，根据经济适用房周边的房地产的价格，和当时他买这个经济适用房的价格的差价，这个差价部分的50%要上交。现在我们房管和建设部门在每一批经济适用房上市的时候，都委托专门的评估机构，对周边的经济适用房周边的商品房的价格进行评估。而且据说这个评估报告也要经过论证的，应该是比较公正的，这个价格出来以后，他们也都是通过公开的渠道对全社会进行公开的，应该说现在有一些经济适用房上市一直走的是这个流程。为什么要补交这个差价呢？是这样的，我们的商品房的整个的售价里面，包含了我们土地的价格，还包含了上面的建筑物的价格，经济适用房当然在供地的时候是划拨的，土地出让这一块是让利于民的，是政府的保障性住房一样的，所以没有收土地出让金，现在你上市交易，和一般的商品房都一样了，那这一块土地的价格政府仍然要收的，但是政府在掌控这一块也是考虑到历史上的一些原因，所以对这一块的价格并没有全额的收取，还是让利的，只收了50%。

许丽丹：谢谢陈主任。还有一位网友他说国土部门正在制定相关的规定，要求各地规范土地出让合同，同时将土地成交和出让金的缴纳情况还有一些开竣工的时间这些信息向社会公开，他想问一下无锡在信息公开化程度上面做的怎么样。

吴伟坤：信息公开也是我们行政部门的一项重要职责。也是对社会的一种责任，我们在信息公开方面，还是按照信息公开的有关规范要求来实施的。在关于这个网友提到的房地产开发用地的信息公开上，我们在以前也有这方面的信息公开，包括房地产土地拍卖的地块，成交的价格，这些我们都有公开。对于网友刚才提到的房地产用地、开发、竣工之后的一些信息，我们有这样的一个跟踪管理过程，但是信息公开这一步我们还没有涉及到，今后我想应社会各界的要求，也可以做一些这方面的工作探索，更多的增加信息公开。让网友和广大的市民也更多的知晓房地产市场、土地市场的建设和管理过程当中的一些信息和情况。

主持人：这边还有一个网友网友“qweqwerrrr”说，他们家是集体土地，他与父亲各有一张房产证，但是只有一张土地证，写的是父亲的名字，现在要拆迁。他想问，如果拆迁，是看房产证还是土地证？是不是要同时征询他和他父亲两个人的意见？

吴勇：一张是父亲的房产证一张是儿子的房产证，他对今后的补偿是没有什么影响的。我们宅基地实行的是一户一宅制度的，如果说他的父亲和儿子在一个户口上的，只能取得一户宅基地，但是如果已经析产了，那可以分开，但是我们在2003年已经停止了宅基地的审批。像他这种情况我建议他还是由一个人出面跟拆迁单位进行谈判，补偿的时候原则上是拆一还一的形式，还给他的房子，只要他的房子在250平方米之内，他是拆一还一的。

主持人：好的，这里还有网友是夹城里的，请看一下他的问题。他说，夹城里改造改了很久了，现在究竟拆到什么程度了？另外，中桥那里的小区也够老了，啥时候拆？阿有规划啦？

陈艳：夹城里这个地区的房子非常的零乱和破旧了，大多数是上个世纪50到60年代建造的，这个地方的人口也是非常的复杂。这个地方的房子是年代比较久远，另外一个后来乱搭乱建也是比较严重，应该说大多数的房屋比较破旧，早就形成危房了。另外这个地方的基础设施比较差，现在夹城里地区最直接的是污水直接排放到我们的古运河里面去的，整个影响城市的品质和老百姓的生活质量，而且他是太湖一个重要的污染源，因此夹城里改造也是我们市民急切盼望的一件事情，也是市政府2009年下决心要做的一件重大的民生工作。因为这个地区的改造涉及到的居民比较多，工作量也很大，现在据统计夹城里地区大约有3700多户的居民，本地的人口达到9000多人。再加上2000多外地人，因此拆迁的成本是非常大的，市政府拆这个地区，一个是要有决心，另外也要有一定的财力，所以夹城里地区的改造酝酿了多年，去年市政府委托我们储备中心来做这样一件事情，我们做了很多的准备工作，首先这个地区我刚才说了，要拆迁改造的话，不光是拆迁，他今后的路网，环境、管线，整个这个地区都要建设，需要的资金是非常庞大的，我们去年一年主要是做了几个方面的工作。

个是抓住国家适度宽松的货币政策的机遇，积极的向各大银行申请贷款，然后对夹城里改造准备了庞大的资金。第二个是我们和当地的属地政府和南长区反复的洽商夹城里改造和建设的方案，委托南长区开展居民的拆迁工作，然后对夹城里下一步建设的规划，我们和规划局也进行了深入的探讨，因此各项准备工作进展的都比较顺利，目前我们已和南长区签订了初步的夹城里改造项目的拆迁协议，对于夹城里地区所有的居住的老百姓，还有现有的房屋，还有一些厂房其他的像菜场这些设施都进行了一个全面的初步的调查，据我们了解这个地方有3700多户居民，还有60多个企业，还有一些学校，这些基础设施都比较多，我们进行了一个初步的测算，目前的搬迁工作正在有序的进行，我们计划是三年把这个夹城里地区的改造任务能够完成。目前是一期工作，有几百户的老百姓已经完成了签约。另外我们去年启动了三个比较大的危旧房改造项目，我们国土局储备中心承担的是夹城里的改造任务，这个从体量上和面积上来说我们这边也是最困难和的。房管局对这项工作也是非常的关心，我们经常在一起探讨夹城里改造老百姓需要搬迁、拆迁安置房的房源调度问题。目前的进展是一期的工作。

刚才网友反映的还有一个问题，明年的土地的收储和土地的开发工作正在和各个区对接。目前我们计划首先是征得各个区政府的意见，各个区正在做一个整体的规划。等各个区的材料报上来以后，我们和规划局一起主要是按照城市规划逐年推进的步骤研究，哪些地块，这个总是有一些顺序，像夹城里的改造也是酝酿了多年，所以中桥地区的改造也是迟早的事。

主持人：我们的访谈也已经是接近尾声了，我们感谢三位嘉宾今天光临我们的新传媒直播室，也感谢网友的参与，今天的访谈就到这里结束了，谢谢。