房价地价谁因谁果 业界上下各执一词听谁的？

进入5月份以来，各地房地产市场一片“红旗招展”。正当大家还在争论楼市何时会触底反弹时，其复苏速度之快已超出很多人的预期。巧合的是，当一二线城市再次出现“抢地”风潮、楼价再涨的当口，国土部很“适时”地发布新闻：经调查，中国地价占房价的平均比例为23.2%。国土部同时强调，地价不是房价的决定性因素。这一新闻，让业界内外人士争论的焦点转移，由房价上涨是否合理，迅速将矛头对准到房价与地价的关系。

房价上涨谁之过

近两个月，许多购房者心急如焚，上火到嘴唇边直起燎泡。一是因为全家出动连夜排队也买不到现房，二是眼瞅着房价一天天地往上蹿，却听不到政府要出手调控的声音和动作。

一些购房者和分析师认为，就像“大河有水小河满”的道理一样，房价上涨的主要原因是地价太高，是上下游的关系。而此次国土部发布的新闻中，除公布地价占房价的比例外，专门提到地价不是房价的决定性因素。这就让人不禁生疑，好像政府在出让土地收回资金后，急于把自己从房价上涨的制造者中“摘出来”似的。

与国土部公布的数字大不同的是，在今年“两会”期间，工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言中表示，就2008年9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

这份报告称，近10年来，的房地产业得到高速发展，“土地财政”现象随之产生，政府成为了的受益方。对于房价上涨的原因，到底是土地成本在起主要作用，还是受住宅市场供求关系的影响，再次引起广泛热议。房地产研究专家刘玉录博士表示：“供求关系在短期内对房价起到重要的作用，但是从长期来看，实际决定房价的是成本，包括土地成本。”有的地产人士认为，即使偶尔会出现“面粉贵过面包”的现象，但地价影响房价是不争的事实。另外，如果像国土部指出的供求关系是高房价的主因，但当前楼市的供求关系不会是纯市场行为，背后都有政府的“无形托手”。

房价与地价关系互动

一般来说，不同地区、不同城市、不同项目的房屋价格构成都不相同，这就是国土部分别选择东、中、西部不同样本的原因所在。而且即使是房价相同的房屋，在不同的区域，地价占比也不相同。

刘玉录认为，国土部此次公布调查结果，主要是回答工商联“两会”发言中提到的地价占比数据。对于房价与地价哪个是因哪个是果，他认为二者之间应该是互动关系，互为因果、互相制约。

中指研究院华北分院天津总经理蒋云峰表示，如果单从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个城市的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。就像2008年，楼市低迷，住宅用地流拍普遍。

但如果从供求角度来看，土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。相反，正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给严重不足，提升了开发商的销售预期，因而造成2007年“面粉贵过面包”的现象。

发布数据意义不大

此次国土部高调发布土地在房价中所占的成本，并用倒推法解释了房价走高的原因，不仅没有起到“统一认识”的作用，反而引起业界“嘘”声一片。中原地产投资顾问部总监高飞说，国土部发布地价占房价比例为23.2%这个数据，没有任何实际意义。无非是向外界说明地价不是房价高的主因，给各地政府解压。如果房价高是因为供求关系，政府同样难推其责。因为我国的土地市场是政府垄断经营，而商品住宅已经市场化了，推地不平衡也是政府造成的供求关系紧张。

一般来说，房价由土地成本、建安成本、配套税费、管理销售费用(包括所谓“公关费”)、利润等几部分构成。其中，建安成本是相对固定的，土地收入和税费是流向当地政府的，于是，房价高的原因无非一是土地价格高造成的，二是房地产商的利润增长。

房地产商说“面粉贵过面包”，利润空间很小，房价高是因为地价高。国土部门则认为土地成本在房价中占比很小，言外之意开发商是暴利的始作俑者。双方都把矛头指向了对方，都不愿意承认自己是高房价的受益者。其实双方都是受益者，受害的是普通的购房者。

北京市华远集团总裁任志强就此发表《越描越黑》一文认为：“纠缠地价在房价中所占的比重之争，在于政府从房价中的更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价，这个问题其实只在于土地是垄断性供给还是市场自由的配置和选择……仅仅计算土地出让时的地价初始价格，而不计算同时必然发生的相关费用，完全是一种自欺欺人的宣传，而非公布地价的实际成本和比重关系。”(来源：经济参考报)

高房价背后多少推手 "地价占房价23%"结论太模糊

6月23日，对于备受争议的“地价房价之间的关系”，国土资源部首次以数据给出回应。国土部有关负责人称，国土部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。（6月24日《新京报》） 熟悉地产行业的人大概知道，现有的土地出让时有两种情形，一种是毛地出让，另一种是净地出让，这两种情形的出让价格显然是不一样的，不知道国土部门所说的“地价占房价23%”是按毛地出让价格计算，还是按净地出让价格计算？

如果按毛地出让价格计算，那么是否把土地开发成本与拆迁安置成本计算在内了呢？如果是按净地出让价格计算，大概没有把土地开发成本计算在内吧？事实上，一个房地产项目的市政工程建设，如排洪、排污、供水、供电、供气、通讯、道路建设等，所花费用都要分摊到土地开发成本中去，最终计入房价。

国土部门有关人士表示，他们每年都会进行地价与房价的调查。但是只掌握土地出让时的初始价格，而不掌握规划中配套建设的内容与比例，还不清楚应分摊到土地成本中的大量实物地租，这样得出的地价与房价之比，过于理论化，并无实际意义。

中国房价高是谁也不可否认的事实，但房地产的相关利益方至今谁也不愿意承认自己是高房价的受益者，都把矛头指向了对方———开发商说地价推高了房价；而一些部门则认为地价在房价中占很小比例，言外之意是开发商是暴利的受益者。

实际上，高地价与高房价穿着“连裆裤”，排队买房与抢地大战在楼市同时上演。我们还应该注意到，在房价疯狂上涨的这几年，很多地方政府的供地计划都没有完成，有的地方供地还减少了，如，北京今年计划供应的商品房用地就比去年减少300公顷。这说明高房价的背后，不只是开发商这一个推手。 （来源：新京报）