别墅的投资困局

自2006年国家首次颁布限墅令至今，已经过去14年。在这14年间，出于集约土地使用的需求，国家屡次调整、收紧别墅类地产开发政策以及土地供应，这一切，也一度让别墅这个特殊的产品，在住宅市场中成为了一个非主流的存在。但近年来，随着无锡商品房行业发展，全民改善潮来临，别墅这样一个一直作为“高端”代名词的住宅形式重新进入主流市场，备受追捧。当然，与传统别墅形式不同的是，出于政策、容积率等限制，近几年出现的新一代别墅多以叠墅、联排等类别墅产品为主，建筑面积更是从以前的动辄大几百平变成一百多平，更有甚者，能通过赠送面积将别墅产品的产权面积压缩在一百平以内，实现了别墅“刚需化”。

别墅产品各方面规划的下沉，也让这个曾经一度作为富人专属的产品变得亲民，如今的无锡市场，如对地段没有苛刻要求，一百多万也能买到别墅产品，别墅成为了改善、普通人踮踮脚也能够得上的产品类型。也正因如此，不少楼盘以及自媒体平台开始争先提出“别墅投资正当时、投资别墅新风口”等颇为新颖的销售口号。这类说法的逻辑也相当简单：由于限墅令的颁布，今后别墅会变得越来越稀缺，因而投资潜力巨大。单听这句话，非常有道理。我们回顾无锡近年来涨幅、单价的楼盘，基本都是别墅盘。比如2001年起，开启了无锡别墅发展史的太湖威尼斯花园，开盘时仅几十万总价售楼处还门可罗雀，但十多年过去，如今这个穿别墅社区二手房单价都在4.5万／㎡以上。

2005年，与太湖威尼斯花园同板块，另一个别墅项目宝界山庄也上演了逆袭大戏，由一万多单价涨至如今700万／套的价格。不仅如此，如今被无锡人奉为豪宅的，也多半是别墅，从主打中式独栋别墅的湖玺庄园，到渔港板块的超级豪宅太湖锦绣园，再到如今市面上活跃的新楼盘绿城桃花源、弘阳三万顷，乃至于蓝城江南里、德商江南玺，莫不是以别墅的身份笑傲豪宅市场，成为一代经典。

那么，别墅的高价和高端定位，就意味着这个产品适合用来投资吗？要搞懂这个问题，我们要首先弄清楚，投资价值取决于哪些方面。整体来看，一套房子要有较大的投资价值，就要同时保证两点：投资回报以及市场流通。客观来看，影响投资回报的有几个要素：入手价格、出手价格以及持有成本。前两者都很好理解，放眼全无锡，尽管如今别墅的价格已经下沉至普通改善市场，但与普通商品房相比，别墅的入手还是偏高，并且两者的价差与地段优质程度成正比，越是好的地段，别墅越比同地段高层贵，而非主流板块，别墅与普通住宅的价差反而没那么大。而出手的价格，如今普通别墅的二手价格显然并没有高不可攀，甚至，和新房一样相当亲民。可能有人会说，早期无锡的别墅项目，不都是价格增长的例子吗？如果早期入手，现在卖出不也是实现了化的投资价值吗？这里要搞明白一点，早期无锡的大别墅和如今市面上的别墅产品并不一样，动辄上千万的别墅项目，贵的并非产品本身，而是这个顶豪的圈层。如同奢侈品的价值，只是用来彰显主人身价一样，早期的别墅区，无论是湖玺庄园还是太湖锦绣园，业主都是纯粹的富豪，要买入基本花费都要在千万以上，圈层颇为纯粹。

再来看如今无锡的别墅，国家目前已不再审批单独别墅项目用地，并对土地容积率的严格限制，房企打造的别墅项目基本以高低配为主，即高层住宅＋低密别墅产品搭配。但这样的搭配，不仅让高层业主较难享受到更好的环境，也让别墅这个原本象征着私密的产品，隐私全无，不仅丧失了圈层的概念，小区公共设施更是通用，别墅的特殊性已经消失。这也是如今无锡市场上别墅项目这么多，但成为传奇的仅蓝城江南里和的德商江南玺两个的主要原因。显然，如今无锡市面上大部分的所谓别墅产品，并不稀缺。

除了入手和出手的价格，别墅并没有太大竞争力之外，别墅产品的持有成本也相当高。要知道，相对于高层产品来说，别墅的洋房费用可以说非常高了，不管是物业费、取暖费还是保姆费，都是普通住宅的好几倍，更要命的是，不同于普通住宅可以以租养贷，别墅的出租往往比较困难，找租户的时间通常是普通高层的好几倍。据我所知，无锡目前相当多的别墅都在以群租房的形式出租着，并且由于房间多，租户往往青睐租户少的房子，因此这类别墅的租金也并没有高出太多。最后再说到流通性，显然，别墅产品也十分不占优势。

众所周知，所谓置业，别墅产品是很多人住宅选择上最终点的产品，不同于普通商品房，住5-10年很多人会选择置换，买更大更好的房子，买了别墅的人，置换概率远远不及普通住宅。这也就导致了别墅的流通性不大，成交周期较长。从价格来看，即使现在的普通别墅比老别墅要便宜很多，但其总价依然高于普通住宅，流通量也远远比不上高层住宅，要卖掉一套高层，可能两三个月就能出手，而一套各方面都还不错的别墅产品，出手时间则会长达半年至一年。要知道，即使是当年被称为投资之首的太湖威尼斯花园，如今二手房成交也可能一年一套都没有，没有流通，就没有投资的价值。

当然，如果愿意降价，还是能顺利脱手的，只是一来别墅业主往往对这类产品有较高的心理预期，不舍得低价转手，另一方面，不谈房价，单别墅的装修费用，大几十万乃至上百万都不是稀奇事，业主在挂牌时，往往将这部分费用也会纳入挂牌价的考虑范围，然而对于买家来说，购买别墅的人多半也更追求个性化，对于装修风格和材质可能并不买账。这一切也进一步造成了，别墅难脱手。最后，这篇文章并非在说别墅产品不值得买，而是说这种特殊的住宅产品，不是为了投资而生。但尽管如此，它依旧是无锡近20年的商品发展演化过程中，发展出的最适合市场的物种，是如今无锡人置业的选择，也是很多普通人一辈子对于居住产品的终端追求。