开发商下乡,为何很安全?

近年来，无锡乡镇板块的基础设施不断完善，交通网络也逐渐打通，乡镇已不再受制于生活配套与交通管网的限制，逐渐成为房产开发的新方向。

与此同时，一些乡镇的改善需求凸显，新一批开发商也不断地提升产品品质，这些新时期的乡镇楼盘凭借交通便利、生活配套设施齐全、户型设计成熟等诸多优势，在无锡楼市异军突起，成为成交主力。

｜新盘销售，两极分化。

受到疫情影响，2020年对于开发商来说少了将近一季度的时间，在年初拿地的一批项目已基本开盘售卖，但去化成绩几家欢喜几家愁，更有部分热门板块楼盘首开仅成交个位数。

不光是今年拿地的项目选择2020年首开，不少2019年拿地的乡镇项目在今年首开，并且他们首开的成绩都非常出色。

如胡埭板块的新力翡翠湾，1月21日拿到张预售证，高层房源备案均价15600元／㎡，其中毛坯均价14140元／㎡，装修价格1460元／㎡，根据无锡房地产市场网数据显示，截止至12月31日，备案销售了67.36％。同为胡埭板块的北控雁栖湖在2019年就取得了三次开盘三次售罄的好成绩。

基本上乡镇板块的新房售价就站在了1.5w＋的门槛线上，随着2020年土拍逢拍必涨的势头，乡镇板块总体的地价也有所提升，整体的售价也水涨船高，新吴区的鸿山板块率先吹响了乡镇板块的1.5w＋的号角。

2020年4月29日，位于鸿山板块的时光鸿著项目取得张预售证，共推出202套小高层精装房源，截止至12月31日，根据无锡房地产市场网数据显示，备案销售了89.6％。备案均价：毛坯15870元／㎡，装修单价1990元／㎡，含装修单价为17860元／㎡。

同为鸿山板块的金融街金悦府2020年6月12日取得张预售证，推出24套毛坯小高层房源，216套精装高层房源。截止至12月31日，根据无锡房地产市场网数据显示，备案销售了85％。备案均价：毛坯16710元／㎡，装修单价2050元／㎡，含装修单价为18760元／㎡。

当时无锡市场对于鸿山板块冲向1.8w一片哗然，但是这两个项目首开房源的去化率都基本接近九成，并且之后加推房源也取得了不错的成绩。

与此同时，其他乡镇板块新项目也纷纷迎来了首开，总体去化率均可圈可点。

2020年6月24日东北塘板块的旭辉城推出110套毛坯小高层房源，备案均价为18400元／㎡；360套精装高层房源，备案均价17110元／㎡，其中装修单价1490元／㎡，毛坯单价为15620元／㎡。截止至12月31日，根据无锡房地产市场网数据显示，首批房源备案销售了55.53％。

再到2020年下半年，乡镇板块开始全面冲击2w大关，硕放板块、钱桥板块一房一价表中均有超过2w的房源。

7月硕放板块的栖霞天樾府的备案销售均价冲向了19970元／㎡，其中毛坯价格17390元／㎡，装修单价2580元／㎡。首开的房源均为精装修小高层房源，截止至12月31日，根据无锡房地产市场网数据显示，备案销售了51.58％。

2020年9月29日取得张预售证的招商雍荣府毛坯小高层备案销售均价为19960元／㎡，一房一价表中部分位置较好的房源备案价更是达到了2.3w＋，截止至12月31日，根据无锡房地产市场网数据显示，备案销售了43.2％。

就连在11月6日取得张预售证的康桥悦蓉园也已备案销售了46.62％，首批房源120套精装高层，备案均价18360元／㎡，其中毛坯16420元／㎡，装修单价1940元／㎡，146套毛坯小高层备案均价为19500元／㎡。

在地价不断上涨的情况下，低价地售完，高价地入市。无锡购房者对于乡镇板块1.5w＋甚至奔向2w的接受度已大幅度提升，房价洼地正在逐渐被填平。

NO.2｜土地源头的安全保障

实际上，这些乡镇板块的新盘几乎是间歇性出现，并且乡镇板块的拿地成本要低不少。

今年的总价地王为华发股份摘得的博览中心东地块，47.047亿元。基本上无锡经开区的拿地总价都在25亿元以上，然后热门的锡东新城、惠山新城、泰山路版块、东亭板块也基本成交总价在20亿元以上。

成交总价在10亿元以下共有9幅乡镇板块地块，涉及东港、玉祁、前洲、阳山、东北塘、胡埭、羊尖、钱桥，涵盖了无锡绝大多数的乡镇板块。

并且乡镇板块的供地时间也控制较为合理，基本上呈现一个间歇性供地的情况。马山板块已超10年未供地，玉祁板块在实地常春藤出现前已有6年未供地。

今年9月龙湖拿下羊尖的实验小学北地块，羊尖板块上一次供地为2019年5月碧桂园摘地，与弘阳联手打造铂悦名邸项目。

再看供地较为频繁且项目去化率较高的钱桥、胡埭、鸿山板块。

钱桥板块在2017年迎来了碧桂园和旭辉两大品牌开发商，分别开发了西溪碧桂园和时代城项目，一时间钱桥成为了无锡房地产市场上频繁刷屏的乡镇板块；2018年金科以及耘林入驻钱桥；2020年再挂两幅低密度地块被招商摘得，补充了板块的品质改善型房源。

2017年2月中海于胡埭板块拿地开发中海英伦观邸；2017年11月新力推出新力帝泊湾项目；2018年北控摘地带来北控雁栖湖、2019年新力再次布局胡埭板块摘得一幅地块，带来新力翡翠湾项目；2020年大发中奥带来熙悦滨湖湾项目。胡埭板块基本上是一年成交出让一幅地块的节奏。

鸿山板块在2012年便迎来了南京奥体的入驻，但是正是热度起来则是2019年7月金融街首入无锡选择了鸿山，带来金融街金悦府；2019年9月路劲拍下一幅鸿山地块，和金融街联手打造时光鸿著项目；2020年康桥第二子落在鸿山开发了康桥悦蓉园，11月首开房源去化率达到了46.62％。

由于供地端口得到了合理的规划，所以乡镇板块同时在售的新房项目不会过多。即使热门的鸿山板块，目前在售的新房项目也仅有4个。

而无锡热门板块经开区在售新房项目约有16个，梁溪主城在售的项目就更多了，约为36个。这两大区域的地产业态从商办公寓、写字楼、普通住宅到商铺应有尽有，产品种类也是高层、洋房、别墅均有，竞争相当激烈。

NO.3｜现阶段安全，以后呢？

2020年无锡共成交万元地块达30幅，目前全无锡万元地块已达72幅（含收并购），楼市天花板被三盛督府天承拉至19542元／㎡，高端新房已经迈上4w＋的阶梯，整体的房价在不断攀升。

但是830新政以及年末的两次终止出让的情况，也让我们看到了无锡政府对地价的控制。将地价天花板又牢牢摁在18000元／㎡的线上，无锡目前的地价房价阶梯基本固定，拿地成本也基本一目了然。

目前无锡地价梯度是经开区、主城核心板块（含河埒口板块）、蠡湖新城；第二梯度为锡东新城、惠山新城；第三梯度是受新城辐射产生的太科园、天一新城、荟聚等热点板块，以及有规划利好且新盘集中的板块，如新吴区泰山路版块；第四梯度是开发商近几年较为青睐的梅村、钱桥、洛社、鸿山这样的强势街道／乡镇，最后是各个独立成团的乡镇。

相比于热门板块的高拿地成本与竞争程度，开发商现阶段下乡是安全的，但是随着乡镇板块的地价也不断走高，乡镇板块内本土的改善需求的消耗殆尽，新一轮开发商下乡还会安全吗？

另一方面，各大乡镇的改善型项目的好成绩还源于自身的价格优势，大部分项目的售价还是在2w以下，并且这些项目均设计有88-110平左右的小户型产品。一些户型较好的产品也受到了购房者的热捧，如钱桥板块招商雍荣府的118㎡户型产品。

而热门板块的新房项目基本上都是主打高端改善型，你有中央空调、新风系统、地暖三大件，我就再加一项科技智能化。建造成本比乡镇板块高不少，并且同质化竞争较为严重，手持货币的改善型客户挑花了眼。

事实上，许多改善型客户需要将家中低一层级的房产卖掉，才能购买目前市面上的改善型新房。当无锡不断地涌入新一批外来人口，这些群体在无锡工作安家购买较低层级的房产时，乡镇项目才能保持热销。

除此之外，无锡楼面价处于严格控制中，且城市热门板块单幅地价总价较高，在这种情况下，乡镇板块的地价总价长期低于热门板块，开发商下乡比较安全，经营风险小！

备注：文中提及的备案销售百分比由该项目于2020年取得的张预售证的房源去化数据计算而得，截止至2020年12月31日，备案存在一定的延期情况，