解码武汉新兴商业项目:高供应态势下如何突围?

住宅全面调控之后，武汉商业投资有所复苏，商业去库存迎来机遇。然而，商业项目的供应量依旧持续处于高位，使其并未如住宅市场一般保持供销两旺的态势。

现状一：

商办物业软硬件优化提升仍在路上

中指研究院研究显示，2016年，伴随地铁商圈的充足，城心办公物业迎来抄底热潮。同时，住宅限购引爆商业公寓，特别是地铁沿线项目得到投资客追捧。2017年上半年，调控政策给商办物业带来一定利好，但是整个行业从理念、规划、产品、运营、服务等软硬件方面的优化提升，仍在探索思考的道路上。

现状二：

写字楼市场供应井喷

未来发展空间大

今年7月，世邦魏理仕预计，未来六个月，武汉优质写字楼市场新增供应有望突破70万平方米。戴德梁行指出，2017年武汉优质写字楼市场竞争持续加剧，短期租金承压，空置率上升。但通过对武汉地产市场的调查研究，从长远来看，武汉写字楼市场未来仍有较大的发展空间。

现状三：

商办物业租赁市场资源争夺日益激烈

写字楼软实力成竞争重要环

在高供应量的现状下，世邦魏理仕报告还指出，租户资源在楼宇之间的争夺将更加激烈，与日俱增的“去库存”压力将迫使业主在租赁条款上的灵活性进一步加强。

此外，世邦魏理仕强调，武汉目前的产业发展并非不足以支撑写字楼供应，写字楼的软实力将成为未来竞争的重要一环，小微初创型企业将成为武汉写字楼市场的另一需求来源。

可以看出，办公物业也好、商业公寓也罢，“当前供应量大、竞争激烈”与“未来发展空间大”态势并存。那么，在此形势下，武汉新兴商业项目又在如何突围？

多中心并存 新兴商办物业区位优势尽显

以武汉写字楼分布为例，早期主要集中在航空路、建设大道沿线，而今，呈现着三城三镇的“多中心”格局。

事实上，从土拍市场可见端倪。2017年至今的土拍中可以看到，光谷、四新、甚至于蔡甸、汉南等远城区的商服用地出售较多。可以预见，商务板块多中心并存这一趋势将持续加强。

其间，不难发现，诸多新兴商业项目所处区位优势明显。以武昌徐东板块为例，在这一区域，不仅有位于徐东大街的汇通新长江中心(房价、户型图)、君临天下(在售房源)写字楼，还有近期即将入市、位于友谊大道与才茂街交汇处的万盈国际(房价、户型图)。

成熟的徐东商圈，地铁4号线以及正在建设中的地铁5、8号线，二环线、长江二桥、二七长江大桥等交通路网串联起与多区域的紧密联系，这一区域商业项目的区位优势不言而喻。

从硬件到软件 从前期到后期

新兴商业项目亮点不断

占据利好区位，面临高强度竞争压力，对于新兴商业项目来说，又在如何塑造自身亮点脱颖而出？

我们发现，在硬件方面的打造上，新兴写字楼突出点在于5A甲级标准、智能化设备的运用、电梯及空调等硬件配置的选择。此外，部分写字楼在软件方面凸显自己的实力，如光谷新世界(在售房源)T1、万科中心等，都着力于打造自己的集聚化平台，为租户、业主提供自己的共享资源。

与此同时，还有一类商业项目，对于物业的选择、对于写字楼格局装修、格局的打造凸显自己的独树一帜。如前文提到的徐东区域的万盈国际，总建面56485㎡，涵盖两栋楼。其中，A栋为25层写字楼，B栋为20层公寓，户型建面83-110㎡。乍一看，似乎无特色，然而，细细看来，开发商对于项目的精心研磨之处不止一点点。

万盈国际沙盘实景图

比如，万盈国际的A栋写字楼为带装修出售，4梯9户，整层面积为800㎡，预计2018年年底可交付。对于企业来说，让拎包进驻成为现实。此外，万盈国际写字楼每间均带独立卫生间，对于自主创业型个体来说，可以兼顾创业初期的办公与自住需求。

万盈国际B栋公寓为5梯13户设置，为酒店式公寓，整层600㎡，目前已与四星级酒店签约10年，即业主购买后直接由酒店接手，业主坐享。而这，省去了诸多投资型置业者的不少中间环节。

不仅于此，万盈国际物业为金地物业，对于投资型置业者来说，后期出租可委托金地物业全权负责。众所 ，近几年金地物业有口皆碑，不难想象，这一物业的进驻对于后期业主的作用。

值得强调的还有，万盈国际1-4层为商业，均为开发商自持物业。未来，在合理规划与招商之后，这一统一管理型物业不仅对于写字楼、公寓是重要配套，甚至于影响到周边居民的生活。

当然，新兴商业项目如需成功吸引市场关注，发展之路漫长，并非一蹴而就即能产生显著影响。对于如万盈国际之类在多方面创新的商业项目，后续市场表现如何，我们拭目以待。