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楼面价破万又如何?花山还没那么快上天!

武汉楼市直击2017/08/02 18:39

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武汉8月的首次土拍,花山的一宗住宅地P(2017)057地块,由于楼面价达到10000元/㎡,引发极大的关注。因为达到熔断价,该地块进入到规划方案评比阶段,目前买家尚未确定。有不少网友推测,从花山的地价来看,花山很可能会迎来一波涨幅。

花山发展迅猛 片区实力不断提升

2008年花山生态新城启动建设,花山发展由此走上快车道。无论是从交通方面还是产业发展发面,花山取得的成绩有目共睹。

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背靠三环线的花山有着天然的优势,目前花山片区已经形成了较成熟的交通路网。严西湖大桥、严西湖隧道,花山隧道、长山隧道皆已通车。依托欢乐大道和三环线,从徐东到花山新城,驾车只要20便可以到达;15能够达到光谷广场。花山南站直通武汉站,成为花山片区联通周边的枢纽。花山南站是武黄城铁的一个站点,武黄城际铁路自武汉站引出,途经花山、左岭、葛店南、华容南、鄂州城际场、鄂州东、花湖、黄石北、大冶北等9个站点。交通路网的发达程度,决定了片区的下限。有了成熟路网的依托,花山已经有了迅猛发展的肥沃土壤。

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产业支撑和优质自然资源景观,则决定了花山发展的高度。花山由于紧邻光谷的天然优势,借力于光谷,花山主要在软件开发、绿色生态、金融服务等产业进行重点开发,花山软件新城目前已经吸引了吸引了IBM、飞利浦、明源软件等企业入驻,产业的发展将为片区发展提供源源不断的动力。花山也能够承担光谷部分外溢的需求,成为宜居宜业的热门片区。

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花山新城总规划面积为66.4平方公里,其中由湖泊、山体和林地组成的生态保育区占据了60%,花山自然景观资源丰富。众所周知,对稀缺景观的占有是豪宅的本质,拥有丰富景观资源的花山是豪宅项目的天然聚集地。花山别墅项目不少,五星级酒店希尔顿也在花山落户。

以地价推测房价是否以偏概全?

此前光谷东的单价地王为P(2016)060号地块,位于东湖新技术开发区九峰一路以南、顶冠峰路以东、九峰二路以北、光谷八路以西,以总价12.79亿元被武汉中央商务区城建开发有限公司夺得,楼面地价8688元/平,溢价率高达256.34%。此次花山住宅地块,一举超越光谷东,市场上开始发出花山让人高攀不起的声音,但楼面价达到万元,真的代表花山的平均水平,真的会让花山价格飞升吗?

花山作为生态城,有发展潜力自然是毋庸置疑,但不能够完全掩饰花山目前存在的一些问题。

公共交通是花山片区的明显短板,片区内暂无地铁支撑、公交线路少运输能力不足是当下的现状。教育资源和医疗资源同样薄弱。后期常住人口增加之后,花山的配套资源能否承载压力,是一个大大的问号。

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此外,P(2017)057地块规划优越,在整个片区来说不具有普遍性。该地块该地块为一块纯住宅地块,位于东湖新技术开发区花城北路以北、双谷路以西,规划总用地面积为110986.44平方米(以实测为准)净用地面积为99180.99平方米(以实测为准)。容积率大不于1.35。建筑密度不大于20%。建筑高度控制在60米以内,形成建筑高度向山边、水边、生态廊道边“三边”区域逐渐降低的空间形态。

容积率不大于1.35,建筑高度控制在60米之内。建筑密度不大于20%。这就说明了,该项目楼层不会超过20层,主打产品应该是别墅、洋房等。

此外,该地块还规划省级示范小学和初中各一所。目前整个武汉市的省级示范小学仅有10所,这个学校的含金量可见一斑,对相邻项目带来的附加值也不容小觑,但对整个片区房价起到的推进作用,则要大打折扣。

楼盘的价格与其产品类型有极大的关系,就以花山来说,目前碧桂园生态城别墅价格为35000元/㎡,而普通高层住宅的均价只是一万出头。价格相差巨大。因此,以该地块的楼面价来推测整个片区的均价,有以偏概全之嫌。

花山是一块有活力,有魅力的土地,但是目前明显面临配套不足的尴尬,可能要三到五年的发展,花山才能够真正称得上生态宜居片区。

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