2012年北京甲级写字楼租金涨幅或将进一步放缓

北京甲级写字楼市场

第四季度仅有一个甲级写字楼项目交付使用，为市场新增4.5万平方米可租赁面积。

季内需求保持强劲，净吸纳量增至231,000平方米，比上季度净吸纳量几近。

有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，系近十年来历史值。

北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。

2012年北京甲级写字楼市场将大体维持稳定。预计将有27.4万平方米新增供应进入租赁市场，但平均出租率仍将保持乐观。

尽管如此，随着2012年续租成本增加迫使部分租户转向非核心商务区寻求办公面积，市场整体租金涨幅将进一步放缓。

北京零售市场

2011年前11个月，北京社会消费品零售总额同比增长10.9%，达到人民币6,223亿元。

第四季度共有6个新的商业项目开业，带来304,000 平方米的供给量。

本季度购物中心首层平均租金环比上涨了0.7%，达到每平方米每月人民币814.9元。

本季度优质购物中心平均入驻率环比降低0.6个百分点至90.7%。

预计2012年将有160万平方米的新供给量进入市场，为全市的平均租金增长率和入驻率带来压力。

北京住宅租赁市场

第四季度没有新的服务式公寓入市，这已是连续第六个季度服务式公寓市场没有新增供给。

本季甲级公寓市场有一个新项目进入租赁市场。

服务式公寓、高端别墅和甲级公寓市场的入住率环比分别下降了0.5、1.3和4.4个百分点，达到87.7%、89.6%和84.0%。

第四季度服务式公寓、高端别墅和甲级公寓的平均租金环比分别提高了1.9%、1.5%和5.4%，达到每平方米每月人民币182.3元、123.6元和126.8元。

预计2012年将有三个服务式公寓项目进入租赁市场，为市场增加485个套房的供应量。

2012年供给量的增加将使得租金增长率放缓。

北京住宅销售市场

季内多个低价项目入市，令整体市场供给量环比增加48.9%，至370万平方米，不过同比仍减少1.9%。

第四季度成交量亦有所回升，环比增长52.3%，达到350万平方米，但仍低于2010年同期水平，同比下跌16.5%。

整体市场售价指数在保持连续五个月的持平状态后，从11月开始下降，月度环比降低0.3个百分点。

甲级公寓成交量环比增加5.6%，达到711套，但同比减少30.8%；受个别项目录得奇高售价影响，销售均价仍保持上涨趋势，达到每平方米人民币57,561元，环比提高3.5%。

本季度高端别墅市场的供给量环比增加了3.3倍至284套，同比减少12.3%；成交量环比增加3倍至311套，同比增加85.1%；销售价格环比降低5.6%至每平方米人民币38,406元。

预计2012年高端住宅销售市场的需求仍将受到抑制，成交量及售价将有小幅下跌。

北京销售与投资市场

第四季度，北京甲级写字楼资本值环比攀升5.8%，至每平方米人民币52,294元，同比上涨33.4%。与季内写字楼平均租金环比上涨7.5%相呼应，北京甲级写字楼毛率环比增长0.12个百分点至6.38%，同比上涨0.58个百分点。

2011年第四季度整售市场仍显平静，仅录到一宗整售交易，总成交金额为人民币6.3亿元。

虽然2011年下半年整售成交数量稀少，众多投资者仍积极寻求整售机遇，若干交易正处于谈判阶段。2012年政府政策导向的转移应将刺激投资市场有所复苏。

尽管2011年过去几月高端住宅市场交易活动有所复苏，住宅市场之持续的限制性政策已令过半高端公寓项目价格下调。

虽然第四季度高端别墅市场供给量的增加推动成交量上涨，平均售价却有所下滑。