[聚焦]与其"玩反暴利新政" 不如从严落实旧政
第一财经日报2011/04/29 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
去年是中国房地产业的“多事之秋”，今年更甚之。房产税、新国八条、督察组、限价令，可谓林林总总。在此背景下，近日又有两件有趣之事。一是有新闻报道，海口市拟取消限购令，后被官方否定，不过仍留有
这两条消息具有一定的对冲效果。在当前形势下，海口市并不敢全部停止限购，但确实准备放松限购，正研究对产品进行分类管理，把产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产从普通商品住房中分离出来，作为旅游地产来管理和销售，不纳入限购的范围。
海口确实可以借“建设国际旅游岛”放松限购，但更为根本的原因，还是限购令下楼市低迷，影响了地方财政收入。这一情况几乎适用于任何一个城市。众所周知的“土地财政”现象，土地出让金一般占地方总收入的30%~50%；2010年土地出让金为2.9万亿元，占地方本级收入的71%，占地方财政收入总量(包括中央返还部分和转移支付)的40%。
另外，房地产相关税收也是地方税收的大头，一般占到地方税收总量的20%~40%；2010年城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、房产税、契税等五项税收总额，占总税收的8.9%，若加上房地产营业税和房屋转让所得税，预计占比将是百分之十几，那么占地方税收的比重就会更大。
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显而易见，房地产市场仅仅低迷了三个月左右，部分地方政府已经撑不住了。这从另一个侧面反映了房地产调控是场“攻坚战”。而发改委“反暴利”的计划，则说明房地产调控还有进一步升级的趋势。
从媒体记者采访的内容来看，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。实际上，这也是一种政策的延续和延伸。因为今年3月份，国家发改委《商品房销售明码标价规定》(5月1日起实施)，要求商品房销售明码标价，并不得随意涨价。这是近年来，发改委首次高调介入房地产价格管理领域。
如果说销售价格管理，仍属市场秩序管理范畴，那么反暴利该如何操作？什么才是暴利？这一标准很难确定。比如，今年一季度，万科[简介动态]毛利率35.2%，净利率16%；保利[简介 动态]毛利率50.2%，净利率19.5%。一般而言，房地产行业的毛利率为30%~50%，净利率10%~20%。从国家统计局数据看，2009年房地产开发企业的营业利润率为13.6%，明显高于规模以上工业企业的6.4%。从中也可说明，为什么近几年很多民营企业主将资金由实业转入房地产业。
然而，问题的关键是，即便是发改委要打压暴利，只能是从项目入手，防范项目出现暴利情况，不可能规定开发企业的利润率。具体到项目上面，情况就非常复杂。一方面，有些楼盘的投资超100%，即便按三年开发周期，也能获得40%左右的净利。另一方面，有些楼盘很低，甚至在部分房价上涨偏慢的中小城市，也有赔钱的项目。
为什么会有如此大的反差？从常理上分析，在市场条件和法制背景下，经营水平比较高的企业，自然能够获得较高的回报。但在我国，当前有不少项目是因为通过灰色运作，从政府手中获得了额外的好处，才得以获得高利润。比如低价拿地、长期囤地不开发(近几年地价上涨速度超过房价)、修改项目规划(比如提高容积率)、偷漏税等。这一切的违法违规操作，都需要官员配合，也就形成了权力寻租市场。
基于此，笔者认为，政府不宜急于出新政，尤其是那种直接干预企业经营的政策，政府“有形之手”和市场“无形之手”，应形成协调关系。房地产业利润率确实偏高，但政府只要将既有政策落实到位，尤其是严厉打击囤地、从严征收土地增值税、治理权力寻租等，基本上就能抑制那些暴利项目。
最后，需要关注一下近日新华社刊发的房地产督察情况，其基调是认可各地落实新“国八条”的态度和力度，并且认为各地住房成交量环比总体回落，住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。只是花了少许笔墨讲问题：一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位，配套政策措施不够坚决有力等；还特别说明有的问题已整改完毕，有的问题正在抓紧整改。
由此看来，接下来估计还会有政策出台，但极有可能是些“补丁”政策，督促地方政府进一步落实中央政策，不太可能是“国N条”那种大规模、全面性的新一轮调控。至于反暴利计划，目前仅处研究阶段，有可能遭到舆论质疑后，不了了之了。
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