房天下观察：百城房价连涨7月 2013楼市悬念待解
房天下2013/01/07 08:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在过去的2012年，在严厉的调控政策之下，楼市一开始就坠入寒冬，而后又逐渐转暖，到了年末，再现翘尾行情，各大房企在2012年最后一个月纷纷急迫地透露着正在统计中的销售业绩，一切比预计中要好，终于可以松口气。
2012年，饮鸩止渴的土地财政绑架了一切，地方政府经过一次次的试探和微调后，终于取得了这场博弈的胜利，卖地由冷淡恢复到狂热。
年末岁尾，调控再次面临紧要关口，面对第四季度房地产市场的强劲反弹，2012年12月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”，这无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。然而话音刚落，重拳未出，各地地王的消息便此起彼伏。据相关机构统计，11月27日到12月26日之间的一个月里，有8个城市的地王纪录被刷新。
房价上涨，成交量上升，恐慌性购房，投资客卷土重来，2012年末烧起的这把火是否能延续至2013年，无疑是众多购房者关注的焦点。那么，2013年楼市将何去何从？
百城房价环比同比均上涨 54个主要城市成交量创新高
4日，中指研究院发布的报告显示，2012年12月，100个城市(新建)住宅平均价格为9715元/平方米，环比上涨0.23%，房价涨幅有所缩小。其中，57个城市环比上涨，43个城市环比下跌。这是自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。此外，2012年12月百城住宅价同比微幅上涨0.03%，也结束连续8个月的同比下跌。 >>>点击查看唐山房价环比下降3.55%
另据中原地产统计，2012年12月全月54个主要城市新建住宅签约再次有所上涨，54个城市合计签约307134套，超过了2012年的11月份，这也是限购2年来，主要城市签约量的一个月份。
销量高攀房价会否跟进
“地王”频现、销量高攀……种种迹象，让外界揣测着这是否上演着两年前熟悉的一幕——楼价大涨的前夜？
业内人士普遍认为，房价上涨已是事实，但同时也认为未来大幅反弹可能性不大，房价将温和上涨。
“最近，部分地方似乎出现了一些回暖迹象，但市场并不存在价格大幅反弹的基础。”中指研究院华中分院副总监李国政认为，由于调控力度不减、商品房销量居高不下等原因，供需双方难以达成一致的乐观预期，房价难现大涨的动力。
分析指出，从十大城市新房和二手房价格来看，其涨幅略高于百城平均水平，表明2012年的市场回暖和价格上涨主要集中在少数热点城市，不同城市的分化较为明显。
“2013年楼市调控将依然维持比较强的力度，甚至在年初会有加码调控的可能性，抑制房价过快上涨。由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。但回暖的趋势已经确立，预计楼市2013年1-2月将继续迎接暖冬。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
住建部秦虹认为：调控政策不松动不会出现房地产市场大起的局面，而第三套房不贷款政策的坚持使得“去杆杠化”的调控效果较好，投资性需求的空间非常有限。就宏观政策和外部经济环境看，短期房地产市场“稳”字当头，长期则分化加剧。【详细】
不过，也有人表示了不同的看法。房地产企业差钱的困难正在好转，库存量也持续减少，而新开工面积却在负增长，意味着房屋供应量偏紧，市场需求量仍很巨大，价格自然往上走。另一方面，随着经济形势的逐步好转、城市化进程的不断推进，新增住房需求和改善性需求也会持续增加，销售或将继续当前的“火热”，并带动房价回升上涨。【详细】
地产名嘴任志强近日称，2013年还会有大量的库存，2014年这些库存消化得差不多的时候，将会面临严重的供不应求，“也许就是无米下锅了”。
原国家统计局局长、现任民生证券首席经济学家邱晓华日前在一公开场合也指出，房价高主要原因是由高昂的土地价格和繁杂的税费制度所导致，而房地产利润对房价的影响相对是次要的，目前政策只关注调控房地产利润率，而不削减相关税费，所以房价难以下跌。
警惕之声也有不少，国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所荣誉所长夏斌近日奉劝大家，“不要抱有不切实际的幻想，盼望房地产来个大反弹，去炒房子”。对于限购措施在什么时候退出、市场的长效制度什么时候推出等市场关心的疑问，他认为，这取决于投资的替代和稳增长的状况。在结构调整方面，他认为，城镇化以消费为主导的战略推进，在2013年会有新的迹象。“这是结构调整中的重中之重。”他说。【详细】
延伸阅读：
2012年楼市“高调”收官，年底的最后两月，楼市出现一波明显的翘尾行情，伴随新房销售的逐渐回暖，开发商资金压力有所缓解，拿地热情明显增加。从去年11月开始，各地“地王”大戏轮番上演，统计显示，在刚刚过去的一个月，北京、上海、广州、深圳等城市均有“地王”涌现。
面对回暖迹象明显的市场，楼市调控又讲步入何方？
中原地产研究部总监张大伟预计，2013年楼市调控将依然维持比较强的力度，甚至在年初会有加码调控的可能性，抑制房价过快上涨。整体市场以平稳为主基调。
张大伟分析认为，目前整体市场价格依然有所微涨，后期市场同样存在温和上涨的可能性。
从数据上来看，无论是从还是54个城市的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。这反映出开发商在目前的经济和政策环境下，对未来市场走势的判断并未十分乐观，仍保持了相对谨慎的态度。【详细】
2013年楼市 未来发展或受改革影响
对于2013年的房地产市场走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，或将有很高的不确定性，很大程度上决定于当年各项改革措施的推进程度。
他指出，在土地改革方面，农村土地是否能入市；收入分配改革方面，是否有具体方案出台；财税制度改革方面能否实现突破，特别是市场期待已久的房产税试点能否扩大，全面推广还需多久等问题，都将直接影响房地产市场能否真正回归理性和健康。【详细】
“求稳”是楼市主基调
2013年楼市，既存在稳定因素，又存在可能引起波动的不确定性因素。因此，限度发挥稳定因素的作用，尽可能减少不确定因素的影响，或将成为2013年楼市调控政策的应有之义。 【详细】
延伸阅读：
住建部近日明确表示，2013年将坚定不移地搞好房地产市场调控，继续实行限购措施，坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。
在近期举行的住房和城乡建设工作会上，住建部部长姜伟新表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。
许多市场人士表示，住建部这一表态，很明显是给当前部分城市房地产市场重新出现的“过热”苗头泼了一盆冷水。
有望用“组合拳”治理楼市
“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中指研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。
值得注意的是，聂梅生指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。
事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。
除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。
住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求明年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。
除此之外，为外界瞩目的房产税试点扩围信号明显。姜伟新透露，将会同财政部、国税总局研究扩大房产税试点相关事宜。
值得注意的是，尽管限购政策不退出，但是建立市场化手段为主的调控政策体系也在研制之中。姜伟新表示：“明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”【详细】
延伸阅读：
