土地谣言需要公开透明来击破
中国新闻网2012/12/21 15:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
如果包括土地信息、城市规划信息甚至包括房企囤地信息都有一个更公开透明的查询渠道，那么对于市场中购房者理性置业还是很有帮助的。
事实上，关于土地的言论今年比比皆是。这也属于正常现象。因为今年本身就是房地产这个行业最难令人预测的一年。在调控之前狂热的楼市，以及调控年低迷的行情，这两种状态都是一眼能看到的，往上或往下一目了然。然而今年则非常特别，年初低迷，年中回暖，年末又来个高潮。这种状态即使是那些资深的专家也不能未卜先知。所以不管是土地也好，房价也好，成交也好，甚至是破产也好，关于这个行业的所有一切都有可能传出流言。而现时，言论焦点回归到土地上，这就与近期各个城市土地成交的走旺有着不小的关系。抢地潮出现了，土地价格又上去了，流拍少了，争抢多了，自然就会有流言出来说土地稀缺了。
这并不是关键，关键是为什么土地稀缺的传闻会引起这么多人的关注。这与目前土地市场的透明度应该有着较大的关系。可以说，不管是国家也好，地方政府也好，对于手上的土地资源以及可以开发的土地，甚至是已经在开发的土地，这些数据、资料很多是不公开的。也就是说，即使土地闲置，或者是土地缺少，这些都仅能凭着一些人自己的看法以及不完整的数据进行猜测。这自然就会有流言的传出。
“楼市是民生问题。”这个观点已经被强调了多次。事实上，房地产市场究竟是归属于民生还是归属于市场，这在目前仍然是难以下定论。然而，不管是哪一个属性，都是与当下的背景要有所联系。如果是民生，那么无论是刚需也好，换房的也好，甚至是投资的也罢，都希望能得知一个准确的市场预期。而现时，大部分的人即使是天天泡在各种楼盘、各种成交数据当中，也很难观察到整个市场的走势。这就涉及到一个公开透明的问题。一个城市究竟还有多少土地可以建房，一个区域究竟还有多少的置业空间，这都是需要政府公布的各项资源所获取的。特别是土地的现状。现时，有些大城市在这一方面已经开始做了，但程度却仍然不深。有时仅是公布哪几块地会在什么时候卖，但其余的却完全不得知。这就会导致一个比较严重的后果。比如说，有不少人打算在一个区域置业，但是目前在这个地方只有少数几个楼盘，价格又比较高，那么是买还是等就是一种抉择。如果大家都知道，在未来一两年这里会有大量的土地推出，会建很多住宅楼，按照市场的规律，等到房源多的时候买肯定会划算一点。然而如果这个信息得不到，那么就会有很多人去抢房，结果就是房价的疯涨。
不仅是土地市场是这样，涉及到房地产市场的很多方面都是如此。今年政策调控市场的持续时间已经超过两年。而目前，房价和成交量都再度走到了上升的区间之内。已经有种明显的感觉，即使是调控政策十年不变，那么在热情的市场氛围之下，无论是房价还是成交都是压不住的。
但是这并不代表人们就一定要买贵楼。事实上，很多购房者要求的并不是在一线大城市的中心区域争一席之地，而是在工作、生活的范围之内有房可住。如果包括土地信息、城市规划信息甚至包括房企囤地信息都有一个更公开透明的查询渠道，那么对于市场中购房者理性置业还是很有帮助的。一个区域贵了可以选择另一个区域，房少的区域土地少的区域可以不买，去买性价比更高的区域。而这些都是要建立在一个信息对称的基础之上，而这些不仅可以回击一切的谣言，对于市场的健康与行业的稳定也是很有帮助的。
2012年岁末将至，中国房地产行业迎来土地市场回暖行情。连日来，一些城市土地放量明显，北京、上海、广州等一线城市频频出现“地王”，民间担忧声四起并引发国土部关注。回顾中国房地产市场，每次“面粉”涨价背后，必定引发“面包”价格上涨，此次土地市场回暖，能否带来楼市触底反弹？
土地市场回暖引国土部关注
12月12日，万科、绿地等公司的联合体以54.31摘得上海南站核心区商办用地，刷新了上海总价地王纪录。同时也引发“开发商重回北上广”，“地王潮”再现江湖的种种担忧。
机构报告显示，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，创16个月新高。其中仅11月13日至15日三天，上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共创造了11个“地王”。其中，北京、上海、深圳出现地王。二线城市南京、苏州等土地市场也相继诞生“地王”。回想2010年那轮“地王”扎堆出现后的“稳中有升”，一些购房者又开始产生心理恐慌：房价难道又要涨了吗？
数据似乎在验证老百姓的担忧。国家统计局12月18日公布了11月70个大中城市房价，53个城市环比上涨占比将近七成，比10月份增加了18个。
“前面几个月是慢增、小增，11月突然增幅在扩大，”上海某房地产研究院副院长认为，看70个城市的平均水平，房价基本进入上行通道。“这一轮调控中房价从跌到涨，是6月份出现拐点由跌转涨。6月到10月的涨幅比较小，基本上都是在0.1%上下进行波动，11月涨幅突然放大到0.26%，上涨城市由上个月的35个升到了53个，而且北京、广州、深圳涨幅都靠前。”认为，假如未来几个月没有新政策的打压，房价将会加速上涨。
民间的担忧引起国土部关注。国土资源部18日在北京召开2012年房地产管理调控情况发布会，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示已经注意到进入11月份后土地市场出现的一些新情况，“主要是一些城市土地供应放量比较明显，优质稀缺地块的推出造成均价略有回升，市场呈现回暖迹象。”
基本面平稳低溢价是主流
不过，记者在一片担忧声中发现，此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”几乎都以底价成交，与前两年动辄竞价几十轮、上百轮、溢价率50%或者100%相比，多了些理性，少了些狂热。
据了解，此轮诞生的地王多为中心区域稀缺优质地块，且面积相对较大，起拍价比较高。如11月27日，北京市国土资源局挂牌出让的朝阳区农展馆北路8号地块，位于东三环到东四环之间，邻近农展馆和使馆区，属北京，起拍价20亿元；12日诞生的上海“地王”位于上海南站核心区，商用性质，拍卖起始总价为54.3亿元，而最终成交价也是54.3亿元。
业内人士认为，这些地块叠加合理的开发成本后，单价很少有超过在售物业价格的，实际溢价率并不高。相比2010年“地王潮”中出现的地王，成交价格也没有失去理性。土地市场并没有出现明显“泡沫”。
国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，从全年看，土地市场虽然出现了一些季节性、区域性的波动，但房地产用地供应量、价格和结构等变化并不大，加上流标流拍多于往年，而高价地远少于往年等情况，今年的土地市场相对于往年，截至目前，整体仍处在低位，基本面保持了平稳。“虽然很多地方从下半年开始土地供应放量，但多属于恢复性供给，补足今年上半年市场供地不足的缺口，情况也符合历年前低后高的供地规律。”
吉林省长春市今年计划供应经营性用地600万平方米，比2011年减少40%，但是直到12月19日，今年的出让任务尚未完成。年底之前应该还有一次放量，但是结果尚不知怎样。长春市国土资源局相关负责人表示，年底是开发企业拿地活跃期，年年如此。土地市场回暖，现在也仅仅是一些迹象。至少对二三线城市来说，判断市场全面回暖为时尚早。
反弹压力犹在调控不能放松
业内人士认为，土地市场的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方财政收入、有利于稳增长，也可以增加普通商品房的供应，避免市场长期遇冷后出现严重的供不应求。但是，一线城市和大型房企具有风向标作用。当此楼市调控敏感期，“地王”频出可能对市场起到不良的示范效应，影响整个房地产调控的大局。
“‘地王’效应容易刺激楼市成交量放大，让一些不需要现在买房的人出现恐慌性购房行为”，长春市房地产界资深人士顾永超说。连日来，“北京某房源一夜提价70万元”，“广州出现恐慌性购房”等消息刺激着购房者敏感的神经。顾永超说，当此关键节点，楼市调控只能收紧不能放松。
国土资源部近日再度伸出调控之手。其思路是，“进一步加大分类指导力度，区分不同城市，平抑土地市场价格的异常波动。”要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”。
“如果土地市场异动增加，可能会导致更严厉的政策出台”，顾永超分析说。则认为，应该有更严厉的政策出台。“房价今年下半年开始涨了，明年如果说没有政策那么将继续涨，涨了一年甚至一年半之后，累加的涨幅就会比较可观，百姓是无法承受的，所以按照这个房价的态势，明年应该出政策进行打压。”
19日北京市国土资源局宣布暂停挂牌出让北京市农展馆地块，该地块11月27日挂牌，起始楼面价达到3.38万元/平方米，有望成为北京今年新“地王”。业内人士认为，北京市此举应该与国土资源部近期加强土地市场管理、平抑土地市场价格异常波动的表态有关。国土部近日已明确表态要对典型案例、重点对象采取公开调查。南京市下关区滨江中冶地块已被列为调查对象。
“中国房地产市场受政策影响较大，只要坚持调控政策不放松，就能实现市场稳定，人心稳定”，顾永超说。
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