楼市年底让人头晕 一线城市回升二三线城市打折
北方网2012/11/23 14:03
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在有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产，他们需要资金；而中小城市的开发商规模较小，资金周转不过来，如果再不卖掉手头的房子，资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照。
而一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。
在日前，有消息称，海南楼市卖不动了，七折甩卖。三亚楼市库存量已达百万平方米，需要20个月才能消化完。开发商在残酷的市场形势面前，“为了快速消化库存，加大折扣力度成了统一的促销手段”。
而除了海南，其他许多二三线城市如保定、中山、济南、成都等都传出了房价打折的消息。甚至有业内人士指出，年底将至，楼市开始备战“收官”，各大开发商们不约而同地磨拳擦掌准备使出各种促销手段，力求以价换量使资金回笼来应付各种年底的结算。
“中小城市楼市打折甩卖的原因不外乎以下两个，一是政府顶不住了，二是开发商顶不住了。”国家发改委宏观经济所研究院、博士，清华大学客座教授左传长对《国际金融报》记者分析，“有些中小城市的地方政府大部分财政收入来源于房地产，他们需要资金；而中小城市的开发商规模较小，资金周转不过来，如果再不卖掉手头的房子，资金链条就要断裂了。海南那些七折甩卖的楼市就是这一现状的鲜明写照。”
虽然说“当局者迷”，但一些房地产从业人员也看到了中小房地产商面临的危机。“这个行业和产业的集中度在提高。我们大规模的品牌跟不上，市场份额越来越大，一些中小型开发商如果没有明显的核心竞争能力。两条路：，转型；第二，被淘汰。”近日，正略钧策房地产咨询中心的合伙人陈晋在其名为“正略钧策管理沙龙”的演讲中严肃地指出。
而与陈晋的担忧相反，北京市社科院副院长赵弘显得非常高兴：“泡沫总有消失的一天。中小城市房价走低是楼市回归理性的表现。我们早就应该要理清楚，中国不应该让房地产发挥出保值增值和投资投机功能，而应该通过一定的经济手段或行政手段，来保证它居住功能的回归。希望海南楼市能回归到它原本的居住功能，造福百姓。”
一线楼市尚“坚挺”
但与二三线城市相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。
“北京楼市进入暖冬”，上海房价回暖，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。
“大城市的楼市为什么比中小城市好呢？因为两个压力没有了。”左传长说，“像北京、上海这样的大都市，楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分，政府的状态相对轻松得多；加上大规模的房地产商拥有雄厚实力，能咬牙支撑得住，不会轻易降价。”
而赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方，换句话说，"上有政策，下有对策"。”赵弘忧虑地说，“在实践中，有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉，比如说要求几年税收，有人老老实实缴了几年税达到了要求，但有人就会钻空子。”
已在北京生活、工作多年的左传长，对于北京买房的压力，他十分了解：“现在太多人想在北京工作、生活，对商品房的需求是很大的，从这一层面上来说，北京的楼市降价不太可能，只能抑制它，让它缓慢上涨。”
未来房价在哪
但在此次降价潮中，实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象，有网友评论，说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨，反而抑制了楼市的下跌。
而对这一观点，房地产咨询公司的陈晋深表赞同：“限购令它的短期效果很显著，但是长期来看它压抑了刚需，未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强最近也说：“楼市调控并不令人感到幸福”，并再次强调房价将涨。
“楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说，“长期来看，限购政策因为抑制土地交易、房屋交易，减少了供给，反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显，可能引发价格反弹也说不定。”
而赵弘表示，楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年，中国民众积累了一定财富，但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道，但现在渠道有限，特别是我们的金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通，目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但是没有给这些流动资本找到出路。
虽然目前上海等地房价有回升的迹象，但保障房的大量入市，无疑将平抑作用。11月21日，上海市的保障房基地宣布入市，而这仅是大量保障房源入市的开始。
对于我国房地产政策的未来走向，赵弘认为，“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”
一边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁？楼市究竟是在崩盘还是在回暖？也许在明年3月的两会之后，会有一个比较明确的信号。
“近一年来上海外滩8-1项目复星起诉SOHO的事，我一直回避回答这类问题”，SOHO中国董事长潘石屹20日发微博称，“今天我用长微博的方式，把这件事的前前后后给关心我们的朋友们一起交代……”
在微博中，潘石屹自揭SOHO中国和复星上海外滩地王争夺战的内幕——因SOHO中国拒绝补偿5亿元给复星国际而闹僵。潘石屹还表示，“我们坚信法律是公正的，不会冤枉我们”。
“我们公司的态度就是不予置评”，复星董事长郭广昌表示。“在此案开庭之前，我们对此不予任何置评”，复星集团相关负责人士也强调，“公司坚持通过法律手段处理此事，而且公司相信法律是公正的”。
两方对外滩地王的主导权似乎都志在必得，而上述案件的开庭日期却一拖再拖，从8月份延期至9月份再到现在，目前已经延迟了3个月有余。不过，据本报记者多方证实获悉，11月29日上午9点，此案将在上海市中级人民法院开庭审理。
潘石屹亲撰千字文揭内幕
事实上潘石屹和复星董事长郭广昌争夺外滩地王主导权已经耗时一年半有余。而该项目是在2010年2月被上海证大以92.2亿元拍走，为当时地王。此后，为筹集资金缴纳土地款，上海证大邀请了浙江复星、绿城中国等公司入股，在SOHO中国收购之前，浙江复星、上海证大、绿城中国以及磐石投资分别持有外滩地块项目公司海之门50%、35%、10%以及5%的股权。
据潘石屹撰文称，2011年4月，复星在西安项目合作伙伴张民耕先生受复星的委托与潘石屹商谈上海外滩8－1项目的交易。当时张民耕向潘石屹表示，复星想收购证大和绿城在8－1项目的股权，收购后想转让40%给SOHO中国。而潘石屹当时表示，“低于50%的股权我们就不进入了”。
自此，两方对上海外滩8－1项目主导权的争夺矛盾不断升级。
潘石屹表示，2011年11月，证大公司董事长戴志康表示证大和绿城两家都资金紧张，问SOHO中国愿不愿意收购他们在8-1项目的权益。随后潘石屹向复星董事长郭广昌表示，“要么你们复星收购，解证大和绿城的燃眉之急。要么我们收购，收购后SOHO与复星精诚合作。”而郭广昌表示，欢迎SOHO中国进入。
“12月27日，复星提出要求，我们才明白复星提出的合作方式是：SOHO要收购8-1项目证大和绿城的权益，必须给复星付5亿元人民币的补偿和SOHO多给8-1的项目公司20亿元的超额股东贷款”，潘石屹说，“我们认为复星的这些要求都是无理的，因此拒绝了。”
两天后，也就是2011年12月29日，SOHO中国宣布以40亿元从上海证大、绿城中国、磐石投资收购项目50%股权。而就在第二天，复星即发出声明表示反对SOHO中国的收购，表示“很惊讶”。
2012年2月27日，潘石屹称再次与复星郭广昌等人见面，表示8-1项目由郭广昌任董事长和法人代表，双方精诚合作，而“复星仍然坚持让我们多付5亿元”。之后，复星的汪群斌给潘石屹电话，称如不答应付5亿元的条件，复星就要在法院起诉SOHO中国了。
2012年5月31日，复星发布公告称，已正式向上海市中级人民法院提交起诉书，正式就外滩8-1地块的权益向SOHO中国、上海证大、绿城提出民事诉讼，以复星享有优先购买权为由，要求撤销三家达成的股权转让协议。
郭广昌称“不予置评”
复星坚持对簿公堂
至此，潘石屹和郭广昌对簿公堂已经箭在弦上。值得深思的是潘石屹选在11月29日正式开庭之前自揭了内幕。
对此，郭广昌表示，“我们公司的态度就是不予置评”。而复兴集团相关负责人也向本报记者表示，“坚持通过法律手段解决此事”。
不过，有消息人士透露，“潘石屹提前揭发这些内幕，双方和解的可能性变得更小了”。
“最终是否有和解的可能性，现在都不好说”，复兴集团相关负责人向本报记者如是表示“一切等开庭之后再说”。
“复星与证大、绿城始终谈不成收购协议，可能是由于当时复兴集团资金比较紧张，没有能力单独吞下证大、绿城等所持有的权益”，兰德咨询总裁宋延庆向本报记者表示，“而当时潘石屹手里有190亿元现金，复星其实是充当了中介的角色，想赚的5亿元的‘中介费’，却没想到因‘中介费’没有谈拢，最终潘石屹绕过了复星，直接与‘东家’签约了，这可能激怒了复星，最终闹得两方要对簿公堂”。
宋延庆向记者进一步表示，双方闹到现在，和解的可能性确实更小了。
“项目还是利润空间比较大，双方才都想夺得主导权”，一位业内人士向本报记者表示，“尤其SOHO中国在北京已经近两年没有拿到地了，上海市场对其非常关键”。
该人士还向记者表示，“以潘石屹的行事风格，既然已经直接和‘东家’交易，法律上的漏洞可能已经主动防备了，在这一点上，郭广昌则陷入被动了”。
