楼市库存徘徊难下 金九月房子卖得多剩得更多
杭州日报2012/09/20 11:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
继7月底杭州楼市的主城区商品房库存由40000余套的高位跌落，原本库存缓慢减少的趋势在时间进入9月份以后逐渐停止，由35000余套，一路攀升到36000余套、37000余套、38000余套，并重新进入了积高难下的时期，主城区可售房源数始终在39000套左右徘徊。
而近期楼市的成交情况也不如人们预期中的理想。从签约情况来看，上周，杭州主城区新建商品房签约1081套，比前一周的843套增加了238套，也结束了主城区连续三周周成交数量在800余套徘徊的局面。其中，滨江区的寰宇天下一周共销售334套，再夺主城区销售，拱墅区的德信·北海公园以54套的销售量获新房销售排行第二，滨江区的天阳·半岛国际以51套的销售量位居第三。虽然签约新房套数有所上升，但是和开发商的推盘脚步相比，这样的签约速度仍然难以赶上新房源面世的速度。
从开盘情况来看，在上周开盘的9个楼盘中，大部分的去化率在7成以上。和前一周出现了漏夜排队以及日光的楼盘相比，本周的开盘情况也显得不够给力。销售成绩的几个楼盘都主推小户型，尤其是位于华丰板块的嘉里·桦枫居和位于下沙的宋都东郡国际，前者通过较高的性价比在成为华丰板块关注的楼盘，后者在此前三个多月时间中连续开盘5次，累积销量超过1000多套，是个不折不扣的热销盘，本次开盘去化超8成。另外，位于乔司板块的复地又一城也十分引人注意，作为上周开盘的首开楼盘，复地·又一城在本次开盘中推出445套房源，均价在8500元/平方米左右，本次开盘最终也去化8成。
而和前几周改善型房源热火朝天的去化姿态相比，本周加推了改善型房源的几个项目则表现得不够理想。以本次开盘主推128平方米和158平方米改善型房源的半岛国际为例，由于本次所推房源为小区内的景观楼王，开发商在价格上也做了一定的上调，158平方米边套户型的单价基本上在24000-25000元/平方米左右，128平方米中间套户型的单价则多在22000-23000元/平方米之间。和前一周半岛国际开盘推出同样户型房源最后去化9成相比，本次开盘的去化成绩则为6成。
据统计，截至9月16日，全市商品房总库存量为78480套，其中主城区可售房源数为39687套。而另据统计，“金九银十”期间杭州楼市还将有60余个项目面世推新。如此巨大的一个存量房数目，想要在接下来新房源不断涌现的“金九银十”期间得到消化，显然也给楼市造成了巨大的压力。而楼市将会在接下来的传统旺季中持续发力，还是陷入沉寂，也成为不少人关注的焦点。
曾让开发商充满希望的“金九银十”楼市旺季意外遇冷，从9月上半月数据来看，多个城市成交量未及8月一半。而从18日国家统计局公布的70个大中城市房价来看，上涨趋势仍在。专家认为，房价大幅上涨缺乏政策基础，但市场反弹的预期也不能低估。
房价上涨势头趋缓
上海白领黄小姐最近看中了两套二手房，但一套业主改变主意暂不出售，一套业主提价5%。让她百思不得其解的是，市场成交量并不大，为何房价还在上涨？
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，9月以来二手房成交量不高主要有两方面因素影响：一是房价继续上涨、与买家心理价差拉大，上海一些板块二手房挂牌价格均比7、8月时有5%至10%的不同程度提高；二是优质房源不多、房源性价比失衡情况加剧。
18日国家统计局公布的数据显示，8月份70个大中城市二手住宅价格与上月相比，价格下降的城市有16个，比7月下降城市减少4个；上涨的城市有38个，与7月持平。而新建商品住宅与上月相比，价格下降的城市有20个，比7月增加了11个；上涨的城市有36个，比7月减少了14个，房价上涨的势头趋缓。
上海某房地产研究院副院长杨红旭告诉记者，随着8月以来成交量下滑，房价涨幅也在收窄。与2009年二、三季度相比，本轮房价上攻疲软，四季度房价将以震荡为主，涨跌两难，不会出现大幅上涨和大幅下降极端情况。
“预期对消费者的影响尤为重要。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，楼市传统旺季大量新盘的入市，也降低了房价上涨空间，有利于房价稳定。
房企见好就收导致“金九”成色不足
“金九银十”一直被视为中国楼市的传统旺季。如今9月已过半，但房地产市场“井喷”的局面并没有如期到来。北京中原市场研究部统计数据显示，截至16日，主要的54个城市楼市住宅总签约为119581套，环比8月同期下调幅度达到11.6%。值得注意的是，这是近4个月来同期成交量的点。
黄河滔表示，近2周上海楼市成交皆低于20万平方米，很显然9月至今的成交并未体现所谓的“金九”特质。
业内认为，开发商见好就收、价格上浮是9月楼市需求无力、成交量回落的主要原因。中国房产信息集团研究员黄健华认为，商品房交易量下滑与近期企业价格策略普遍保守有关。自7月以来，房企降价优惠的措施逐渐减少，优惠幅度开始收窄，而房价止跌回涨也开始成为主要趋势。
德佑地产研究主任陆骑麟称，前期楼市的回暖，与部分刚需楼盘的降价促销有较大关系，一旦前期降价楼盘过了强销期，而其他楼盘又不能及时接棒降价，成交量自然无法继续维持高位。目前真正明显降价的楼盘依然限于少数，大部分项目仍在按兵不动，导致购房者产生观望情绪。
房价大幅上涨可能性不大
美联储日前宣布启动第三轮量化宽松政策(QE3)，将每个月向美国经济注入400亿美元。美国这种通过大量印钞来拯救经济的方式引发了国内经济界的广泛关注。
杨红旭表示，随着QE3的推出，国际大宗商品价格会上涨，使中国CPI受到输入性通胀的影响，通胀对中国楼市尤其是房价上升有一定推动作用。“但货币政策、房地产贷款方面不支持房价暴涨论，开发商不要奢望未来一年内房价出现大幅度上涨。”
另外，除2012年4月份以外，今年其余各月份的成交量均大于供应量，这也给未来房价带来了上涨的压力。北京市华远地产(华远九都汇)股份有限公司董事长任志强甚至认为，原来预计房价明年3月份会暴涨，从目前的情况来看，时间要提前。一项调查显示，75.7%的网友不受涨价论影响，选择对楼市继续观望。
顾云昌表示，随着前几个月购房需求的集中爆发，未来将进入温和释放期，“金九银十”量价齐升的可能性并不大。如果房价短期内出现过大涨幅，必将招致政策的进一步调控，未来房价趋稳是大概率事件。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，年初以来中国楼市表现出“去存量化”的大趋势，目前库存量的确已出现历史低点，但从交易趋势来看，房地产市场保持稳定的供应问题不大。(记者魏宗凯)
（新华网魏宗凯）
“入职两个多月了，一直是借住在朋友家里，现在租房太贵了。”北京一文化公司的职员李晗向记者诉苦。
交谈之下得知，李晗借住的朋友家，是一个不到十平方米的小房间，只有一扇天井窗户，租金却高达每月2200元。李晗说，每月平摊1100元房租，两人却只能挤着睡。即使这样，房东打电话来通知：十月租期到后，租金涨100元。
据了解，自今年2月份以来，北京市房屋租赁市场租金价格持续上升。8月份北京租赁市场成交均价为3720元/月/套，而从2011年2月至2012年2月的租金均价为3052元，从年初到今年8月北京出租房均价大涨21.88%，是2009年以来的涨幅。
房租涨幅超CPI
北京统计局此前数据显示，7月份，北京市居民消费价格同比上涨2.6%，而其中居住类价格同比上涨3.9%，住房租金则上涨4.9%。
业内人士称：“部分中介的不规范租赁行为、哄抬租金，造成北京租赁市场混乱。”
6月13日，本报曾报道过一些中介乱象。上述所指的“不规范租赁行为、哄抬租金”，主要是指地产中介直接与业主签署委托出租协议，地产中介从第三方中介变身为“二房东”，房屋出租后，中介收取的同时赚取差价，抬高租金的行为。
另外，据媒体报道，目前北京市主要地产中介公司，只有中原地产只做纯粹第三方租赁中介。粗略的相关数据显示，目前链家地产一些店面代理房源业务的占比，约为全部租赁业务收入的5%；“我爱我家”这项业务的占比约10%。
