刚需人群逐步消化 中高档房成交量大涨
新华网2012/09/05 16:52
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
经历了一年多楼市严政，还有哪些房子在热销？多位业内人士在接受记者采访时透露，随着刚需人群逐步消化，为楼市高成交量“接棒”的其实是中高档房源。
中高档住宅正成为快速被稀释掉的一部分库存房源。记者发现，不仅中高档新盘出现热卖，中高档二手住宅的成交量也在逐步走高。北京麦田房产的成交数据显示，以澳林春天、风林绿洲、融域嘉园、倚林佳园等楼盘为代表的奥林匹克公园商圈均价约在4万元/平方米，8月以来成交量有持续走高的趋势。亚豪机构市场总监郭毅透露，8月中旬出台的社保证明按照月份计算的官方口径，使得有一批购房人重新获得购房资格，供应和需求的双增长也是促成高成交的原因之一。
丽兹行郑海燕分析认为，如果细分解数据的来源构成来看，新房成交量的大幅上涨主要为套均面积在150平方米以下的楼盘的大量供给拉升了成交，如新景家园、保利望京苑及中信城三期。相比之下，150平方米以上的中高档项目因供应与需求均有限而成交量增幅并不大。
一方面，不少房企试水多元化谋求新出路，比如涉矿。另一方面，最近“外行”进入房地产屡见不鲜，不过，它们进入的大多是商业地产。
“城外的人想冲进去，城里的人想逃出来”，“围城”一词是目前中国房地产行业的真实写照，这丝毫不夸张。
一方面，不少房企试水多元化谋求新出路，比如涉矿。近日，绿景控股(000502)就公开表示，公司将逐步退出房地产，进行多元化发展，目前正调研考察矿产资源方面的项目；另一方面，最近“外行”进入房地产屡见不鲜，不过，它们进入的大多是商业地产，而非传统住宅地产。
外行涉房加紧拿地
日前，国家电网(上海)智能电网研发投资有限公司以2.79亿元的底价摘得浦东新区上海世博会地区B片区B03D-01地块，折合楼板价18619元/平方米。这是继8月份上海万得信息集团以8亿元购得黄浦江沿岸E20地块后，又一非地产企业成功拿地。
万得购得的上海黄浦江沿岸E20地块，是陆家嘴(600663)商圈辐射范围内的商办用地，此前曾被多名业内人士判断潜力较大。
而就在万得拿地之前不久，中国商业地产联盟秘书长王永平曾在微博中爆料：“四川简阳(县级市)当地政府给了海底捞一块商业用地，海底捞正在规划20万平方米的商业综合体。”尽管海底捞方面对此回复相当谨慎，仅称“海底捞简阳店是海底捞的发源店，随着简阳城区的不断发展，该店也受到了发展的制约，在政府的关心和支持下，海底捞将另择土地进行改建、扩建”。但这也从另一个角度确认了其进军商业地产的消息。
隔行如隔山，这样的道理同样适用于商业地产。中国商业地产联盟专家委员姜新国对证券时报记者表示，外行企业如果对市场研判不够专业，对产品定位不够准确的话，一旦发生偏差，将给企业运营带来风险。
中小房企各寻出路
就在外行企业扎堆进入房地产行业的时候，已在圈内摸爬滚打多年的中小房企却正在谋求出路。
近两年一直处于亏损状态的绿景控股日前公开表示，2012年公司战略就是逐步退出房地产，目前调研考察的主要还是矿产资源方面的项目。但绿景控股在刚刚公布的2012年度半年报中称，由于宏观经济形势复杂、不明朗、不确定性大，绿景寻找新项目转型的行动进展缓慢，虽然已考察包括金属矿、非金属矿及其他项目，但至今尚未找到合适项目。
此外，8月中旬，一则地产企业“裁员千人、退出地产”的微博引发业内的强烈关注。事件的主角也由此浮出水面——曾经的“地产一哥”合生创展老板朱孟依旗下另一集团珠江投资。
虽然珠江投资与合生创展双双发表公开声明否认了裁员、合并以及退出地产的种种传闻，但依旧不能消除业内的猜疑。一位曾在合生创展工作的员工向证券时报记者坦言：“朱老板的战略重心已经不在房地产上，而转向能源方面了。”
不过，房企公开宣布逐步退出房地产行业并不多见，更多是在寻求新盈利点，例如涉矿，而房企涉矿早已不是新鲜事。上海一家房地产研究机构此前发布的《房企多元化经营调研评估报告》显示，通过对沪深主业为房地产业的132家上市公司多元化扩张的调研发现，中天城投(000540)、中润投资、鼎立股份(600614)、华业地产(600240)等20余家房企已经或即将涉足矿业，占到整个房地产板块上市公司总数的近1/6。
市场洗牌恐加剧
事实上，无论是外行企业进入房地产市场，还是中小房企转移业务甚至计划退出，这一进一出的过程暗示着，房地产市场进入新老交替的洗牌阶段。
显而易见的是，进入矿业的大多数房企的资金链都比较紧张，甚至有些房企资金已经开始出现断裂危机。对于调控重压下资金链紧绷的房企而言，转投其他行业不失为一条通途。
而外行企业进入商业地产，则可能带来新的利润增长点。在姜新国看来，外行扎堆的主要原因是商业地产发展空间相对较大，很多时候饱和也只是暂时的。他分析称，一方面，在市场上有许多商业设施是无效开发或者需要改造的；另一方面，纵观商业物业市场，在不同历史时期、不同市场条件、不同消费水平、不同业态、不同交通方式的条件下形成的商业物业形态和配套条件，其中许多已经陈旧或者配套功能缺失，必须拆除改造。
姜新国分析称，商业地产开发往往要求企业投资的长期性及连贯性，一些外行企业在商业地产开发时则有虎头蛇尾的情况存在。除了资金上的准备以外，良好的人才储备、健全的人脉网络及融资、销售渠道都是制约其发展的因素。“最为重要的是，商业地产开发、运营周期长，需要的资金链庞大，其实门槛更高，绝不是什么人都可以做的。”姜新国说。
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