陈淮:房地产是支柱产业 调整公积金贷款额度符合调控政策
房天下2012/08/24 10:50
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2012年8月9日，“平衡与发展 可持续的中国房地产”2012博鳌房地产论坛正式开幕。论坛组委会消息显示，2012博鳌房地产论坛出席嘉宾阵容和参会人数,均已确定超越此前任何一届。 此次论坛嘉宾阵容雄厚，国内知名地产大腕、专家学者等均出席了2012博鳌房地产论坛。
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生发表了题为《为什么要调控房地产行业》的演讲，他就房地产为什么是支柱产业、什么事不正常房地产业、为什么要调控房地产业三个问题来阐述。
房地产业之所以是支柱产业，主要不是因为它能够带动多少个上下游行业，或者说当年的国际经济增长有多少个百分点的支持，这只是浅层次和短期的看法。房地产业之所以是支柱产业基于以下四个理由：一是中国的经济发展走到了城市化阶段，在这个阶段城市化固定资产的大规模形成是我们未来发展的重要物质基础，目前正处在一个城市固定资产大规模形成时期，在这个时期需要包括住宅产业、商业地产、公共建筑及地下基础设施、高铁、高速路等一系列的城市固定资产。
二是符合客观规律的中国老百姓消费结构，正在从以衣食为主向以住行为主升级。老百姓的消费结构，这一个发展趋势、进步趋势是任何人也阻挡不了的，也不是什么调控就能改变这种趋势的。三是社会利益主体诉求已经从此前简单的增加收入，奖金上不封顶，下不保底，调动一切积极因素，多种所有制并存，一部分人先富起来等诸多以改善收入为基础的利益诉求，变成了提高收入与私人资产累积并存的利益结构，这样的阶段决定了有房产是其中一个重要的体现形式。
四是市场经济的改革已经走了很多年，但我们只是初步完成了产品的市场化阶段，比如价格放开、流通自由竞争。我们的房地产业正在大规模的推动着这样一个市场经济发展的门槛，跨过这个门槛，这是为什么说房地产业是支柱产业，这些必然趋势决定了它在未来20-30年的经济发展中、社会发展中扮演支柱产业的重要角色。
如果这个月成交量同比增长了0.2个百分点，下降了0.3个百分点，没有任何意义。正常与否，一是是不是有大规模的投机性、投资性需求进入市场了，如果成交量的放大并不是投机性需求，为卖而买的需求，过度占有资源的需求，那么它就是正常的。别以为成交量放大就是市场变坏，是不是有投机性、投资性需求大规模入场了？如果没有这样的因素，那我们认为这个市场正常。
有些老百姓被恶化的价格预期所推动，提前大规模入市，导致了短期内市场需求的大增。人们被某些不适当的舆论引导，以为价格要暴涨了，土地出地王了，为什么同样多次要求各地政府公布未来3-5年土地和住宅供应的计划？也是为了改善老百姓的预期，防止恐慌性需求的产生。
有没有过度放松的金融杠杆，导致需求者不顾自己的风险和承受能力而入市？如果诱导了老百姓以为是一个非常有利的入市时机，大规模负债，实际上未来自己无法承受下入市，那这个市场是不正常的。
如果没有以上四种不正常，仅仅是老百姓改善需求，自住需求，以及地方性群体优先改善的需求，这种成交量大和小没有什么不正常。我们的任务就是让中国低端老百姓，住房困难的群体，自住性的需求，首次置业的需求优先得到改善，较快的得到改善，不是不让他们改善，不是不让他们买房子。
前不久，有些地方在公积金政策上加以调整，于是就有媒体说这是对抗中央的宏观调控，这是变相给房地产市场松绑，我以为这种说法对公积金基本性质都不认识，公积金就应该多，想方设法带给有自住住房需求的人，而不是把它存起来进股市，盈利，或者被挪用建保障房，本来就应该是老百姓满足自己自住需求的一种政策工具，这没有什么不对，应该说做得还远远不够，我们的公积金大量留存，而需要得到公积金支持的基本需求还如饥似渴而不得。
最后，为什么要调控房地产业？房地产业发展过程中暴露出来的体制缺陷争取时间。如同大家说，中央和地方的税负关系，土地制度、收入分配结构等这些问题都不是一撮而就，简单地条条例例，简单地控制信贷规模，控制地王产生就能够解决的，我们需要一段制度设计时间，在这个过程中要让房地产业平稳有序发展，使我们在制度安排上相对合理，尽量少走弯路。
在近期各地首套房商业贷款利率优惠纷纷重现之际，包括武汉、呼和浩特、郑州、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，上调幅度普遍在15%至25%之间。
来自研究机构的监测显示，自去年10月至今已有12个城市松绑公积金政策，仅在进入今年3月以来不到2个月的时间内，就有9个城市先后出台了放宽公积金贷款额度和申请标准的政策。
与此前纷纷被叫停的地方放松政策不同，此番众多二三线城市放松公积金贷款政策的动作似乎已得到默许。一些业内人士指出，此举不仅可以盘活各地数额庞大的沉积公积金，更意味着针对首套房群体定向微调的政策信号进一步明确。
二三线城市集中调整
“不到2个月的时间内，仅我们监测到的就有9个城市。”克而瑞分析师潘绍之对此表示。
事实上，这一主要针对首次购房的住房优惠政策在去年年底就已经出现。来自克而瑞（中国）研究中心的一份监测报告显示，南京是出台公积金放宽政策的一个城市，根据该市去年10月颁布的细则，住房公积金个人贷款额度由20万元/人、40万元/户恢复到30万元/人、60万元/户。而除了提高贷款额度以外，对于购买二套房的改善性购房群体也降低了再次申请住房公积金的贷款门槛。此后，吉林和合肥两市也先后在去年11月、12月出台了针对放松公积金贷款额度的优惠政策。
进入今年3月以来，加入到公积金放松队伍的城市更是迅速地增加到12个，包括放宽公积金额度和改善住房申请门槛及上调公积金缴存基数等具体政策。
今年4月，武汉调整公积金政策，新政策规定对用公积金贷款购买首套住房的贷款人可以申请到八成的贷款。按照调整后的政策，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。
根据武汉方面的新规定，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。业内人士计算，若单方缴存者购买一套单价为8000元/平方米、面积为90平方米的商品房，能贷款57万元，首付款只需支付两成，大大减轻了刚性需求者的购房压力。
值得关注的是，本轮公积金政策松绑全部出现在二三线城市，北、上、广、深四大一线城市均未有跟进动作。除了武汉、沈阳、呼和浩特、南昌、郑州、合肥等二线省会城市外，近期还有山东滨州、河南信阳、安徽蚌埠等多座三线城市上调公积金贷款，额度在15%至25%之间，其中新疆克拉玛依市，个人公积金贷款上限从50万元增加到70万元，为上调公积金贷款上限的城市。
政策或将定向微调
今年两会以来，政策面进入一个相对的平静期，各地此前层出不穷的调控放松动作也几乎销声匿迹。
在房地产调控未有松动迹象的情形下，众多二三线城市集中放松公积金贷款政策，似乎一路绿灯。一些业内人士甚至认为，从各方反应来看此类政策调整似乎已得到默许，甚至已传达出未来政策层面将针对首套房群体定向微调的政策信号。
而此前，无论是芜湖市政府公开发文表示将给新增普通住房以货币补贴，还是上海居住证满3年即可视为上海户籍享受同等购房待遇的诸多地方政府政策调整，都在舆论和中央的压力下被动叫停。
潘绍之认为，同样是政策放松，有的一路顺风有的被动叫停，关键的区别在于地方政府对于放松尺度的把握，在坚持“限购”政策不放松的前提下，尤其是首次置业者的政策微调，将得到中央层面的认可。考虑到此轮公积金贷款的放松政策对于成交行情确实能起到一定推动作用，预计在未来一段时间内，或将由更多城市效仿，包括北京、上海在内的一线城市也有跟进的可能性。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对此也表示，在投资类需求几乎被完全遏制，改善类需求陷入深度观望的情况下，如果不能引导首次置业的刚性购房需求平稳释放，那么由此而引发的房地产投资增速的过快下降，很有可能会危及整个经济的平稳运行。如何在二季度通过必要的政策和措施引导首次置业的刚性购房需求合理释放，以及在下半年如何在“限购限贷”的大方向不变的情况下，通过制度设计引导合理的改善类需求合理释放，将是未来管理层需要深入思考的问题。
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