重庆房贷市场起底 首套房个贷超九成
中国新闻网2012/08/06 10:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨日，来自人民银行重庆营管部的调查显示，2011年4月以来，在重庆市银行发放的个人住房贷款中，除2011年7月首套房贷款占比低于90%以外，其余月份首套房贷款占比均超过90%，总体平均占比超九成。
体现在房地产市场上，则是满足刚需购房者需求的小户型卖得更好。不过，业内认为，刚需不会推高楼市价格。
个案
毕业两年按揭购房安家
“完全没想到这么快就可以拥有属于自己的家，贷款的办理和发放都很快。”已经办理完购房按揭贷款手续，开始还月供的刘强说起首次购房的经历就连称，运气好办得很顺利。现就职于渝北的一家国有大型企业的刘强说，大学毕业不到两年时间就能在大学城富力城购买一套小户型，已经让他很满足。
刘强回忆说，银行在审批贷款时认为他的收入和还款来源稳定，而且自身资信条件好，还给首次贷款购房的他利率打了个9.5折。放贷的时间也很快，从递交申请到放款只花了不到一个月的时间。
“这并非个案，类似的情况还很多，也说明了重庆市场刚性购房需求的旺盛。”人民银行重庆营业管理部货币信贷处处长陈振祥透露，根据人民银行重庆营业管理部公布的数据，2011年4月以来，在重庆市银行发放的个人住房贷款中，除2011年7月首套房贷款占比低于90%以外，其余月份首套房贷款占比均超过90%。
一大型国有商业银行个贷部人士分析说，重庆的刚性需求量非常大和城镇化建设加快、外地来渝求职就业的人才增多等都有关系。比如大学毕业生、进城务工人员等，在城里都需要一套房子。在刚需客户需求本就旺盛的时候，银行对于首套房贷信贷政策的放松进一步刺激了刚需购房者的欲望。
市场
小户型遭抢购大多是首套
来自地产咨询专业机构的销售统计显示，很多新开盘的小户型甚至出现了开盘即售罄的“日光盘”现象。据重庆尚峰地产营销策划有限公司的统计数据显示，今年6月，在江北北滨路国奥村、大石坝东原D7区，出现了“日光盘”现象。记者查询发现，国奥村的套内面积为49~78平米左右，东原D7区的套内面积为63~86平米。而同期开盘的旭辉朗香郡也在开盘当日售出了九成左右的房源，其主力户型也是49~79平米。记者调查得知，这些楼盘的买家，大都是首套房买主。而一些只有改善型需求的大户型，则无“日光”现象。江北一楼盘甚至在近日同一栋楼开盘，只开小户型，不开大户型。原因是前期开盘的大户型还有大量房源待售。
“最近半年来，新增房贷单笔的授信额度大都在30~40万元左右，而且户型多是两居室的小户型。”市内一大型商业银行个贷部负责人透露，今年以来，随着信贷政策的宽松和开发商放价增量营销策略的开启，刚需购房者的消费需求得以释放，这从银行新增房贷的构成上也可以看出一二。
原因
首套房贷政策引导刚需入市
之所以出现小户型楼盘受追捧，刚需购房者入市热情高涨的原因在于信贷政策对于首套房贷的倾斜力度正在加强。
“不少刚需置业者对首套房贷利率的下调都非常关注，并不时到楼盘进行了解。”在九龙坡斌鑫国际公园的售楼部里，置业顾问张小姐说。
“去年以来，国家多部委一直强调房产调控政策，要积极支持保障房和首套房信贷需求。可以看到我们的住房信贷政策对首套房一放松，销量就会迅速上升。”市内另一家大型股份制商业银行个贷部经理分析说，随着首套房贷回归基准利率和央行二次降息的到来，让不少刚需购房者多少有点亢奋。
重庆的成交量似乎也很好地佐证了这一观点，7月6日，也就是在央行年内二次降息的第二天，重庆楼市成交大幅度增长，达到了1024套，比6月平均的520套整整高出一倍。
“首套房贷款利率下调，减少了购房者置业成本，再加上重庆房价比较理性，成为推动首套房贷发放增长的主要原因。”市内另一家大型股份制商业银行个金部负责人坦言，目前大致有三种因素在左右楼市走向—政策、房贷、价格，房贷松动针对首套房，将对楼市成交起到顺水推舟的作用。从近半年来新增房贷的发放来看，首套房购房者确实占据了很大的部分。
记者走访多家商业银行发现，对于二套房的认定标准都是严格执行“认贷又认房”，即不仅要对贷款者以往贷款买房情况进行查询，而且还要登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。只要发现借款人名下已有房产，不论是否已经还清银行贷款，均按二套房贷看待，即利率上浮10%。
这一现象在人民银行重庆营业管理部调查报告中也得到了印证。调查显示，在住房贷款利率执行上，重庆市商业银行对借款人家庭贷款购买第二套住房的，严格按照贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策执行，有效抑制了投资、投机性购房需求。
相关
上半年公积金个贷
同比增长445.3%
在商业银行信贷向首套房贷倾斜的同时，住房公积金帮助刚需购房者实现住房梦的作用也在显现。昨日，来自市住房公积金管理中心的消息显示，截至2012年6月底，全市累计使用660亿元，资金使用率达到101%。其中，今年上半年使用107.2亿元，包括提取33亿元，发放个贷74.2亿元，同比增长445.3%。
随着我市推行公积金联名卡，使职工提取使用公积金便捷化，上半年提取使用公积金33亿元，其中77%以上用于购建房和购房还贷等住房消费。同时，我市及时调整个贷政策，将可贷额度由账户余额15倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额，全力支持职工刚性住房需求，公积金个贷发展迅猛。上半年发放个贷74.2亿元，同比增长445.3%，个贷余额净增64.6亿元，占全市的33%。
此外，公积金个贷的低利率优势吸引了大批开发商和购房职工。目前接受公积金贷款的楼盘已达到95%以上，购房贷款职工中40%左右是公积金缴存人，而且公积金主要支持刚性住房需求，重点支持中低收入职工家庭购买中小户型的自住住房，每户平均面积在120平方米内，为实现房地产调控目标并促进房地产市场稳定起到了重要作用。
趋势
首套房贷利率仍将下降
随着房产调控不放松信号的传出和利率市场化进程的加快，未来的房贷政策可能会有什么样的变化？在市内部分银行人士看来，受房地产调控、贷款增速放缓等因素的影响，首套房贷利率水平可能还会有下降空间。
我市一国有商业银行个人房贷部负责人透露，在央行降息并扩大贷款利率浮动区间以后，总行在个人房贷利率方面给予他们的自主权更大了，可以根据市场情况随时作出反应。从目前市内其余银行的动静来看，大家都没有酝酿调整的迹象。但只要有银行挑起首套房贷利率打折，预计还是会跟进。但目前要想大面积回归8.5折或者7折时代，暂无可能。
“随着今年6月底，婚姻登记信息联网变成现实，二套房认定的又一个漏洞被堵上，而且国家对于二套房贷的调控政策不减，二套以及多套房贷的放松暂无可能。”我市另一家国有大型商业银行人士分析说，下一步投资性需求的房贷仍将受到严格控制。
刚需入市不会推高楼价
面对刚需购房者的批量入市，楼市还会持续稳定吗？容磁企业管理咨询公司总经理王雪松分析说，今年的房产市场，刚需购房者“抄底”批量入市的现象比较明显。此外，宽松的货币利好政策，以及开发商的促销跑量，也是促成大量刚需入市的重要原因。从今年3月份开始，刚需爆发，同时带动改善性需求入市，主城占比提高。来自市统计局的消息显示，上半年，“一圈”中的主城九区上半年销售面积增长18.7%；而圈内其他县上半年销售面积同比下降22.9%。
“刚需购房者缺乏多次置业经历，对价格的考虑会更关注和敏感，如果价格有异常就会直接影响刚需购房者下叉。”王雪松说，从目前的情况看，重庆的楼市价格稳定理性，开发商出于资金回笼的考虑也不会贸然大幅提高房价，吓退刚需购房者的这个主流消费群体。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，近来国家相关部委连续强调楼市调控不会松动，房价反弹缺乏条件支撑，重庆房价不可能出现大幅反弹。(记者梁龄实习生沈芮妃)
（华龙网梁龄沈芮妃）