河南房贷新政昙花一现背后的现实背景
杭州日报2012/06/28 14:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
据河南《大河报》6月25日报道，河南6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)提到，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。在近段时间市场普遍预测楼市回暖的大背景下，河南方面房贷新政的出台，给了市场方面更大的信息。
而随着地方政府突围的再次无疾而终，未来楼市的走向重新趋谜。
试探政策“底线”只会无疾而终
遮遮掩掩之下，多地房产政策“微调”可谓是昙花一现，就连近日闹得沸沸扬扬的河南新政也被确认“撤销”。
此次河南新政之所以这样受人关注，原因就是其微调的幅度和范围比之前其他地方调整都有所扩大。
此前调控政策是认房又认贷，现在认贷这个门槛似乎被拿掉，只要购房者没有贷款记录名下没有房产都可以买房。同时，河南新政中提到的利率优惠和鼓励幅度和范围扩大许多，首套房可以七折利率优惠，公积金贷款购买首套房可以首付两成。此外，对于开发商而言，河南省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的资本金比例按不低于20%执行，缓解了开发企业资金面的压力。加上其他各项鼓励性措施，如关于合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长3个月，则变相地支持了开发企业回笼资金。
不得不说，这样基本围绕刺激“自住需求”来促进市场成交量回升的规定，也在另一层面上犹抱琵琶半遮面的试探了国家政策的底线。如果河南新政得以通过，那么将再次印证“微调”仍为当前楼市趋势，并有可能进一步扩大调整的幅度和范围。所幸，舆论初起，政策便被“叫停”，尽管官方的说法称这是“误传”。
这种试探性地挑战认房又认贷的“底线”，在当下的背景，只会无疾而终。
放眼当下楼市，六月份的成交态势依旧延续了“红五月”的上扬曲线。不少人感慨，楼市说涨就涨起来了，还没回过神，想买的房子已经买不到了，“日光盘”、基本售罄这些楼市旺季的字眼重新回归到公众视野。尽管有不少坐地起价的开发商“捂盘惜售”，或者运用“饥饿销售”的营销策略多批次少量推盘，营造出万人摇号千人抢房的局面，但压抑已久的自住型购房者和蠢蠢欲动的投资客聚拢在各大新盘售楼部的热闹场景让人不得不怀疑，楼市真的回暖了吗？
因此，来自政策层面一丝一毫的风吹草动，都极有可能引发另一波的“恐慌性购房”。央行降息、利率优惠，加上这次河南新政的高调出台，让不少买家重新笼罩在若干年前房价报复性反弹的阴影下。
有放松就有收紧。
上海近日出台了一项新规，主要内容是禁止非户籍单身人士购房。我们从成交结构变化情况来看，上海今年4-6月由于高端楼盘降价等因素，成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象，甚至6月份成交均价有望达到年内新高。从这个月前26日成交均价来看，已经达到23241元/平方米，2012年上海商品住宅上半年的均价也基本上维持在22283元/平方米，并没有出现下调的趋势。因此，非沪籍单身在上海购房叫停，一定程度上是控制这部分需求过多进入市场，也可以从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，从而一定程度上缓解整个市场均价上涨的压力。
从整个市场基本面的角度来看，今年1-5月份，房地产投资、开发企业拿地、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，因此，所谓市场回暖还只是局限于短期内市场成交量的回升，而后期成交量持续回升与否还值得我们去观察。
因此，在今后这样的时间段，开发企业还应该抓住政策面“微调”给予市场释放刚需的“窗口期”，及时推盘跑量，而不应该在现在的市场阶段房价降幅“见好就收”，制造市场买涨不买跌的气氛。只有及时跑量回笼资金，开发企业才可以以“现金为王”，这样，无论是政策面再度收紧，还是开发企业要在土地市场出手拿地，都应该是得心应手，在未来市场激烈的竞争中，才有可能处于主动地位。
我们为什么那么在意市场的风吹草动
河南房贷新政的取消，可以视为近端时间以来对于政策松动，楼市回暖期望的一次打击，在此之前，因着各地成交量的积极攀升，以及银行利率的下调，市场普遍洋溢一种乐观情绪，认为下半年的楼市值得期待，现在看来，一切又归于雾里看花的状态，下阶段楼市的走向又成一个谜。
其实，市场的乐观一直是单边行动的，因为即便到今天，从中央层面看，还是死死按着“限购”、“限贷”的政策不放，多部委也接连出面表态政策的严肃性与高压性。至于利率的下调以及首套房贷利率的下浮，前者可能更多的是想解决市场的流通性，后者只是想保刚需购房者的热情，毕竟调控的目的只是为了挤压投资性购房，而非彻底打死房地产业。既然如此，市场为什么会产生如此强烈的过度解读呢？这一方面说明在被压制许久后，目前大部分开发商的日子确实不好过，典型的如绿城，需要在卖项目的同时，再卖股权才能艰难度日。另一方面却袒露着我们过往众多的顽疾，即政策缺乏科学的谋略布局，缺乏持之以恒的坚定执行，因为过往的教训太多，使得众多购房者普遍拥有一种恐慌心理，害怕政策在三转四回头后瞬间消弭，害怕反转在悄无声息中推至眼前，因此，金融市场的微调，地方政府的试探，相关人士的暧昧表态，开发商售价的小幅上扬等，都有可能加剧心头的恐慌，从而造成所谓的回暖。
看似强悍的政府，很多时候都在扮演一个受气媳妇的角色。经济的下滑压力与财政的捉襟见肘，使得其不得不冒险去做一定程度的突围，以便能多少刺激疲软的楼市；然而真的等到市场红火，底层民众怨声载道时，政府又不得不考量民众的承受力。因此，调控——反弹——再调控——再反弹的游戏在一次次上演，调控总有结束的一天，到时候政府又该如何去面对高企的房价。如果政府出更为严格的政策，说不定彻底搞死了楼市；隔靴搔痒的，可能也不压住房价的强势抬头。这种拿捏平衡太需要技巧了。
调控房价弄到现在地步，肯定不是一个层面的事情，涉及方方面面，房价的最终回落，需要解决民间资本的出路问题，保障房的建设分配问题，城乡差别问题，税收分配问题，市政建设的决策平衡问题等等，“双限”可能是最立竿见影的调控手法，但它真的没有解决任何催生房价上涨的实质问题。
就在河南放贷新政无疾而终之时，从上海方面也传来调控再度趋紧的信息，外地单身人士在上海买房受限，但在此前，上海也试图突围过，如此的不确定性，真的让老百姓左右为难，有时候，没有准信的政策真的还不如不出，出来添乱，它似乎没有别的价值。买不买房竟然成为如此纠结的一件事，这样的情形可能也只出现在国内，这背后隐匿了太多的东西：无奈、悲伤、欲望、冲动、厮守、扩张等等。这或许才是房子成为恼人的房事的原因所在吧。
抛开政策从容购房
有人说，如今杭州的楼市已经没有春夏秋冬，而只有冬夏两季。今年一季度楼市还是冰冻三尺，刚进入二季度突然就热浪奔腾。大家要么集体观望，要么就是集体下手，买房为什么就不能从从容容？
此中原因甚多，其中有一条，是中国的购房者对于楼市政策神经质似的敏感。一旦政策层面有风吹草动，大家就会恐慌性下手。于是，就不难理解，在购房者的询问中，“政策是不是要变了？现在可以买房子吗？”这样的问题，远比“这个房子值不值得买”要多。2009年在政策催化下的楼市惊天大逆转让许多购房者成为了“惊弓之鸟”，他们紧张地观察着楼市，唯恐再次错失购房良机。
这样的心理，很容易为人所利用。于是，不断有某某城市楼市松绑的消息见诸媒体，或真或假，扑朔迷离。开发商、中介乐于借此宣扬“你们再不买就晚了”，这一招是最有效的营销手段，屡试不爽。
的一个楼市松绑消息来自于河南，这个被广泛流传的房产新政版本对首套购房资格重新定义，尺度不可谓不宽。然而，不出几日，又有消息说所谓河南房产新政是误传，根本没这回事。究竟谁是真谁是假，说不清道不明。这样的故事已经有很多的先例，总是有城市政策微调的新闻出来，又总是有政策夭折的消息公布，可怜了购房者，敏感的神经被撩拨得痛苦不堪。
如今很多正在匆忙下单的购房者都相信一点，不管过程如何，调控政策走向宽松无疑。但是，最近关于上海限制单身无户籍人士购房的消息，却表明的是另外一种态度，楼市调控不仅没有放松，而且有愈发严厉之势。
既然政策如此难猜，能否不要费力去猜，买房子能否回归到“我需不需要买房子”、“这房子适不适合我”这样本真的问题上来。不管政策如何演变，楼市都有其自身的铁定规律。一味幻想房价能够持续下跌是不理性的，毕竟中国的城市化还在轰隆隆地向前，这是楼市的支撑。城市化进程催生需求，这种需求写满了人们对美好生活的向往。目前中国城市化的水平还没到50%，假定维持目前的每年1200到1500万人口转化为城镇居民，那么20年差不多要从农村向城市转移3亿人。历史让我们相信，城市化不死，地产不会死。
同样，幻想着房价总能暴涨也不现实，现今的城市房价已经提前透支了未来若干年的实际需求，何况经济基本面也并非理想。无论对于开发商还是炒房者，再奢望通过土地和物业的暴涨来实现赢利已经越来越难了，顺风顺水的黄金日子逐渐远去，房地产业最终会像其他行业一样，回归到依靠努力、创新、机遇和些许运气来赢得市场的正常轨道。
因此，如果说盲目性等待只会等来教训的话，恐慌性购房则是下一波“房闹”的孕育者，从从容容买房才是王道。
区域性政策，不过是一面镜子
河南的“大尺度”房产新政，在昙花一现后，又被撤销了。
河南房产新政有两大亮点：一是首套房“认房不认贷”，二是重申银行首套房7折利率优惠。应该说，河南的政策突破了中央部委对二套房认定的政策界线，从认房又认贷变成了只认房不认贷，这就十分具有挑战性。“凡家庭名下无房产登记的均视为首套房”，这样的松绑力度也是以往多地政府微调政策中所未见的。
这一政策消息传出，各个城市都在观望。都在静待下文如何。要知，2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近30个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购等。细细分析，但凡成功“闯关”的，均只涉及部分补贴和信贷放宽，而涉及“放开购房资格”以及“扩大购买力范围”的政策，却全部被叫停。所以，打着旗帜鲜明“刚需”口号，却挑战了“认房又认贷”中央政策底线，河南房产新政到底还是没能走远。
个人认为，对名下无房的家庭户认定为首套房，是具有一定合理性的。虽然此前有房有过贷款，或有房无贷款，或者有过二次贷款，但是，认定一个曾经有过买房纪录，现在却没有房的人，就是“二套或三套”，不给贷款，确实有失偏颇。如果按此理来推断，有改善需求的人，怕后期贷款利率更高，强忍着不敢置换；想出售的人，担心没有购房资格不敢卖。长此以往，对整个二手房市场的流动性也将是十分不利的。
政策的一刀切确有不合理的地方。河南房产新政的出台，也自有其楼市背景。据说，今年河南经济下行压力较大，房价和销量前4个月都在下降，5月有所好转，相关方面可能寄望房地产行业拉动经济增长。房地产行业一向以来为地方政府所倚重，当实体经济下滑明显，地方“托市”意图自然难免。只不过，这次河南的性子急了些，步子稍稍迈大了点。但是，对很多急于给楼市解“紧箍咒”的省份和城市来说，河南房产新政却是一次很有象征意义的试探。如若成功，后效仿者众。
另外，河南新政“难产”，还有金融机构银行的利益受损因素。一直以来，首套房7折利率优惠“名存实亡”。对金融机构银行来说，对首套房贷利率实施8.5折，似乎是可以默认的优惠。部分银行甚至早已上调至9折或基准利率。所以，河南新政释放之前有贷款记录购房者的贷款约束，而5年以上7折利率优惠或可能导致利率倒挂，所以，银行肯定不乐见的，实施过程中必定也存在难度。
河南新政止步，并无改市场政策放宽的预期。今年6月份，降息、调整房贷利率7折下限等金融政策的放松举动接踵而来，“逼”得央行、发改委、银监会、住建部等四部委发声辟谣。这样看来，上海是个特例，也可能会是个信号。上海的限购政策，直指非上海户籍的单身购房意向者，虽然意为打击投资客，但实则传递降温信号，落实从严的楼市调控政策。
由此看来，或为松绑或更严厉，区域性的政策就好比一面镜子，折射的不过是中央政策的信号导向。
6月19日，住建部有消息称，将继续坚定不移的抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。据记者了解，在进入六月仅半个月时间内，央行、发改委、银监会等三部委也密集“喊话”，均表示将继续落实从严的楼市调控政策。然而近期市场上不断传出各种利好消息，贷款额度放宽、银行利率下调，甚至还有首套房贷利率7折的优惠传出。置业者究竟应该如何理性看待楼市这一系列的政策呢？随记者一同去听听专家和开发商是如何分析的。
政策微调是为拉动刚需
荣华·北经城副总经理姚东林向记者介绍到：“从人的需求来看，房子是很基础的需求。以经济发展状况来看，应该坚持调控政策，让更多真正需要解决居住问题的人可以得到实惠。”
市场严峻执行差别化房贷
“这次报告传递出明确的房地产调控不放松的信号，说明今年内房地产市场仍然严峻，相信中央的调控政策短期内不会放松，尤其是针对一线城市的政策不会松动。今年国家增加保障房建设就是一个很好的说明，但是对于二线城市的西安，楼市的整体反应将滞后一些。”金泰·新理城相关负责人表示。
差别化房贷政策，是对套自主性购房给予的政策性贷款优惠，而对投机性或投资性住房进行严格控制，增加投资成本。具体来讲，就是对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
促销活动价格才是硬道理
记者在金泰·新理城营销中心发现，前来咨询的置业者大多是首次置业者，大多对价格十分关注。“目前不论是豪宅、别墅，还是普通住宅，价格上的推动力是促动销量的硬道理。”对于刚需购房者来说，同一个区域内，价格更优惠的楼盘往往更能赢得置业者的青睐。该负责人还表示，对于开发商而言，在调控政策和资金的双重压力下，做出一些价格上的让步才能更加吸引置业者。
目前市场上众多楼盘都在集中性的搞优惠，常用的营销手法有推出特价房、家电、送出国旅游、优惠等诸如此类的优惠活动。金泰·新理城的销售人员结合自身销售经验说到：“单从活动角度考虑，参与性强、富有趣味性和创新价值、体现客户尊贵身份的活动能吸引客户参与。如果能与营销节点相结合且实质上有购房优惠的活动，一般都会有不错的市场反应。购房免物业费也逐渐受到置业者的重视。”
楼市调控政策保持稳定但未必再收紧
由于降息、首套房贷利率优惠等政策，楼市持续表现出低谷反弹的态势，市场上一度有楼市已经见底，开始调头向上的传言。
然而近日，河南新政试探中央底线的失败，以及上海加紧对非沪籍人士购房的限制，对当前楼市调控放松的传言似乎是当头一棒。到底中央的楼市调控会否有加紧之意？对此，有业内专家表示，国家目前仍采取“保持稳定”的调控措施，政策层面未必继续收紧。
动向
河南：“首套房贷利率七折”夭折
日前，多家媒体引述河南省人民政府网站消息，称该省住房和城乡建设厅联合省金融办、人行郑州中心支行、河南监管局等6部门下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称“《意见》”)，对该省楼市政策进行微调。
据称，首套房“认房不认贷”成为该《意见》的亮点。《意见》提到，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
该项新政一出，被业内认为打破“认房又认贷”的藩篱，即不管是否曾利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策。
此外，《意见》还鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。同时也要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的资本金比例按不低于20%执行。
河南银监局内部人士其后透露，该政策最终没有出台。据查，《意见》确在两周左右前下发给一些基层银监局，指导辖内银行进行投放。由于与中央政策不符，《意见》在各地还未被正式执行就被撤销。记者查看河南省人民政府的官网，也未见该文件的发布。
上海：明确单身无沪籍人士禁止购房
与河南调控松绑相反，上海楼市限购令在执行面再传收紧信号。目前，上海部分地区的中介机构开始执行“非上海户籍居住一年以上不结婚者，不可买房”政策。
该执行内容来自被业内所称的“沪九条”。去年1月，上海市政府办公厅引发名为《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，对非沪籍人士购房提出明确要求。
据悉，非上海户籍人士购房必须同时满足三个条件：以家庭为名义购房，所谓家庭名义就是购房者已婚；二是该家庭在上海名下无房；三是能提供至合同签署日起两年内在沪累计缴纳一年以上个税或社保证明。
上海中原研究咨询部提供的数据显示，5月1日至5月31日，上海一手住宅成交量为80.63万平方米，同比小幅下滑1.44%，环比则增长了31.99%。与2006年至2009年期间相比，这一增长幅度远远逊于4年中任何一年的同期增长水准。因此，对于这一政策的执行，部分业界人士表示不解。
“非沪籍单身禁止购房，主要是限制非沪籍高端人群或具有一定家庭收入背景的单身人士或者炒房客进入上海市场。”同策咨询研究中心总监张宏伟解释，2012年4至6月由于高端楼盘降价等因素成交趋于活跃，整个商品住宅均价已经明显呈现上升的迹象。非沪籍单身在上海购房叫停，一定程度上控制这部分需求过多进入市场，从成交结构上降低高端楼盘在整个市场成交面积或金额的比例，缓解整个市场均价上涨的压力。
观点
楼市调控保持稳定但未必再收紧
近段时间，各地楼市回暖迹象显著，近期民众心理和市场预期也在发生一些变化，更令楼市调控放松的推测不绝于耳。
对此，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，近期下调利率的幅度有限，加上国家的调控政策稳定，能进入楼市的资金少，因此近期房价并不具备上涨的基础。
“今年5月23日，国务院常务会议再次明确要稳定和严格实施房地产调控政策。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日早前表示，这一轮从2010年4月15日以来的调控政策，方向非常明确。，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自住性需求。
对于住建部官员就楼市调控放松论调的相继辟谣，华南理工大学房地产研究所所长王幼松分析，这说明中央政府在楼市调控上的决心坚定，加上调控政策逐渐完善和优化，将带给市场稳定、明确的预期。
但张宏伟认为，“从政策总趋势角度而言，像非沪籍单身禁止购房的消息，并不意味着政策层面会继续收紧。”他提到，“非沪籍单身禁止购房，对于上海商品住宅整体成交量的影响不会太大，整体市场应该还会在微调的时间窗口下继续放量，不会有改变。
“目前中央仍采取‘保持稳定’的政策。”中原地产经理黄韬则指出，最近房地产市场虽有所回暖，但仍没出现需要政策加码的迹象。
■回应
监管部门：房贷政策没变化
据新华社电在26日举行的“2012陆家嘴论坛新闻发布会”上，央行、银监会相关负责人表示，个人住房贷款政策没有变化；证监会有关负责人说，城商行发行上市在研究，但无具体时间表。
央行上海总部副主任凌涛表示：“关于房贷，人行总行已经有正式答复，房贷政策没有变化，只是在这次下调基准利率和扩大存贷款浮动区间中重申了，可能有媒体过度解读。”
银监会办公厅副主任杨少俊则表示，从银监会角度来说，对房地产监管要求没有任何改变。
