巴曙松：中国房地产市场转型的动力与方向

2012可能正在成为中国房地产市场显著洗牌的起步之年，也是房地产经营业态转型的启动之年，调整与转型背后的驱动力则来源于三个层面：

，以抑制投资、投机性需求为导向的去投资化房地产调控政策似有常态化趋势，从而使刚性需求占有更显著的权重。这种政策导向意味着未来房地产住宅市场的供给结构需要重点满足以首套自住为主体的刚性需求，而刚性需求提升的空间，则主要来自于收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建以及商品住宅的平稳发展等。这种政策导向的目标转换是房地产住宅市场转型的触发因素之一。

第二，新一轮人口流向的新趋势是房地产转型直接动力。当前已经初显迹象、未来会更为显著的一个重要变化是人口流向的变化，过去10年，在中国经济与产业结构中最为典型的现象是人口从内陆向沿海的转移，现在这一趋势开始逆转，重庆、武汉、郑州、沈阳、西安、成都成为当前流动人口回迁的方向。从数据上看，深圳2011年非户籍人口778.85万人，较上年减少了7.32万人，这是深圳特区建市30年以来，首次出现非户籍人口下降。同时，深圳去年的人口增长率低至0.9%，远低于历年来3.98%的平均值。这种变化意味着流动人口将会在回流城市产生日益增加的租房和购房需求，且主要以廉租房、公租房、职工宿舍等保障性住房和中低端商品房为主，这将为房地产住宅开发商提供一些潜在的需求空间。

第三，城市的重新布局和区域增长格局的调整将为房地产市场开拓新的区域性市场。首先，过去的10年，国内大型和品牌开发商受益于中国城市化迅速推进的浪潮，下一个10年，区域龙头企业以及在区域布局上向二三线城市布局的企业，将会受益于中西部迎头追赶的城市化浪潮。从具体指标上看，“长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于平均水平和大部分中西部，未来中西部地区工业化和城市化空间仍较大，也将为房地产业发展提供新的空间。其次，从各方面的评估来看，下一个10年，中国百万人口城市数目将迅速增长，城市空间结构的重新布局将会明显改变房地产市场的需求结构，中心城市的商业地产、不同城市节点之间的物流仓储地产将会获得成长的机会。

从上述动力看，未来中国房地产行业的经营业态和商业模式预期将会发生趋势性的转变，这预计主要表现在几个方面：

，纯住宅开发商从分散走向集中、走向分工和差异化，更加关注自身的战略定位。首先，短期内可能会看到中国房地产市场会经历一轮明显的洗牌，有的企业在降价消化库存之后可能会选择退出、有的企业和项目则可能被并购，这会导致行业集中度的提升，2011年的地产销售前二十强企业的市场占有率提高到15%，预计未来这一数字将进一步提高。其次，基于不同的城市化速度和住宅市场的需求结构，开发商的定位将会出现差异化趋势，周期和政策把控能力强、周转快的品牌企业可能会成为类似于一个加工制造企业，而布局核心城市的企业基于稀缺的土地可能倾向于定位高端的城市综合体开发，相反布局三四线城市的开发商则会选择相对低端的商品房或者选择流动人口集中的城市开发保障房。

第二，一线城市核心地段的商业地产未来的发展空间逐步突显出来。从国际经验来看，一个城市现代化的标志是具备高质量的写字楼、酒店和完善的商业配套，目前北京、上海和深圳等一线城市的商业物业需求可能会有所上升，2011年北京市甲级写字楼租金上涨超过50%、上海上涨接近20%，且空置率有显著下降，这种上涨趋势既反映了优质地段、高质量物业供给的短缺、也体现了市场需求上升的趋势。一个城市到什么阶段应该开发什么样的物业，最终将由市场的供给与需求决定，这一规律难以改变，房地产开发企业如何适应这种转变，加大持有型物业的主营收入占比、由习惯于“散售”走向统一招商和管理的持有都是需要权衡考虑的方向。

第三，当前房地产转型既是经营业态的转变，也是房地产金融需求的转变，行业转型与金融转型本质上是一致的。短期来看，针对房地产开发贷款的严格控制是房地产企业启动多元化融资渠道的触发因素，这也是过去两年房地产金融产品迅速增长的原因，2011年年底房地产信托资金余额已达6882亿元，约占信托业总余额的14.8%，这本身就体现了这个需求。

然而，从更长远的视角来看，房地产业态的多元化，从住宅开发走向商业地产、物流地产等均会导致企业资产与负债结构的重新匹配，这意味着一次性的资金支出需要通过房地产金融产品来应对，否则，房地产转型也会受到不少的抑制，从海外经验看，国际大型物流地产、商业地产公司本质上也可以说就是一个资产管理公司，中国房地产市场目前在这一方面还存在一定的差距，当然也会是未来有所突破的领域，而当前则有可能是房地产金融日趋活跃的一个重要起点上。

李一戈：3月房价数据符合调控预期

房地产调控影响显著 吸收外资连续五个月下降

国土部示警一些地方楼市调控可能松动

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“3月份，我国70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有46个，比上月增加了1个。”

打开电脑，一边查阅国家统计局18日公布的楼市数据，一边刷新着新闻下方链接的各方分析评论，在北京一家金融单位工作的小穆很是纠结，中央政府不断释放的调控决心，让他觉得房价还会下降，而当前放缓的经济增速，首套房贷利率的松动，又令他担心楼市调控会放松，房价可能会出现报复性反弹。

事实上，和小穆一样，许多人心中都有这样的疑问：当前楼市调控是否已经到位？近日召开的国务院常务会议为何强调决不让房地产调控出现反复？未来调控走向如何？

如何看待调控效果？

从国家统计局18日公布的房价数据来看，调控继续朝着预期目标发展。

3月份，房价环比下降城市个数继续增多，东南沿海城市环比降幅也进一步扩大。更令人关注的是，同比下降的城市达38个，是自2011年9月份以来，下降城市个数的月份。

房价松动在一线城市表现相对明显。近来一直在看房的北京居民刘晓丽说：“房价确实有松动，不过郊区房更为明显，市区变化很小，特别是位置好的项目和项目。”

让高企的房价逐步回归合理空间，让不合理的需求退出市场，这是房地产调控的主要目标，自2011年以来，“限购”和“限贷”这两柄政策利剑，直指投机投资性需求，也在扭转着市场预期。

央行发布的一季度储户问卷调查报告显示，房地产投资意愿继续回落，特大城市居民的房地产投资意愿甚至低于2009年初的水平。

调控以来，合理定价、产品满足刚需的企业赢得了市场，无疑是对行业发出的清晰信号，不能再依赖“增长靠融资、利润靠涨价”的发展模式，而应该回归正常的利润水平。

住房城乡建设部副部长齐骥表示：“当前，房地产市场出现变化，符合市场自身发展规律，有利于房地产健康发展。”

调控为何不能反复？

近期，一些银行首套房贷利率逐步放松，从基准利率到9.5折、9折，再到8.5折利率优惠，人们一方面为降低购房成本而高兴，另一方面也担忧这种优惠向二套房蔓延，导致初步得到遏制的投资投机性需求再度反弹。

事实上，伴随着房地产市场调控，近来总有一些试图松绑调控的“动作”，总有一些误导市场预期的声音。分析人士称，去年底以来，广东佛山、安徽芜湖等地相继出现的以松动限购令为主要内容的住房政策微调，均在很大程度上显示了这种“动摇”“反复”的易发性。

当前，房地产市场正处于调控的关键时期。13日召开的国务院常务会议明确指出，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

从市场本身来看，调控效果还有待进一步巩固。齐骥说：“尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛。”

从经济全局来看，如果调控放松，政策出现反复，一些投机类资金势必会通过各种渠道再次涌入房地产市场，既推动房价上涨，又造成实体经济“空心化”，不利于整个经济结构调整。

更为重要的是，有不少业内人士指出，此时房地产调控正处于关键时期，如果政策出现反复，前期调控成果就会前功尽弃，更会让老百姓对调控失去信心。“调控的举措固然重要，调控的决心和勇气同样重要。”

调控未来走向如何？

毋庸置疑，在经济增速放缓的背景下，楼市调控未来还将面临多重挑战。

来自北京中原市场研究部的数据显示，预计140家上市房企库存接近2008年三倍。与庞大库存如影随形的还有高额负债。如何消化庞大库存与防范房地产金融风险考验着未来的调控政策。

齐骥表示，一方面要努力增加普通商品住房的供应，满足市场的需求；另一方面要坚决抑制不合理的需求，严格落实住房限购差别化信贷税收等政策。

与此同时，要抓住市场调控的有利时机，在土地供应、税收政策、金融信贷等方面积极探索创新，深入研究制定“标本兼治”的房地产市场调控长期政策。

来自权威部门的消息，一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。比如适当扩大房产税试点范围，今年上半年40个重点城市个人住房信息系统联网等。

中国房地产业协会副会长朱中一说：“在楼市调控目标上，短期内可以着眼于房价，长期看，更要着眼于制度的建设。否则，短期调控政策一旦松动，房价就可能反弹。只有对未来的政策有了明确稳定的预期，企业才能放心投资，百姓才能理性消费，市场才能持续健康发展。”