房价成本“躲猫猫” 反暴利从何谈起？

国家发改委主任张平日前表示，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。

随着国家宏观调控政策加力，公众购房理念渐渐趋向理性，楼市成交量萎缩，房价下降正从一线城市向二三线城市蔓延。但是，从目前楼市生态来看，房价仍然没有回归到合理空间，楼市依然不健康，楼市调控任重道远。国家发改委此时提出巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定，有利于督促开发商放弃暴利思维，还原房价成本，降价让利，引导房价合理回归。我完全赞成发改委对商品房暴利进行限制与规范，但是，商品房暴利如何界定是一个现实问题。发改委不妨先理清房价成本再谈商品房反暴利。

房价成本到底几何？公众热切关注，开发商却讳莫如深。此前一些地方政府也督促过开发商公开房价成本与利润，但是受到了部分地方政府与开发商的质疑。公开房价成本，可为社会舆论对房价合理性进行监督提供依据。

房价成本到底该怎样算呢？一般说来，房价成本主要包括这么几项：地价成本、建筑安装成本、税费成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认，由于企业的管理水平不同，房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异，企业运营成本构成有一些不确定因素。但是，除企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外，地价、建筑安装、税费、配套费用等成本应该可以理出一本明白账。而且，有的开发商拿地比较早，其土地成本要远低于目前市场土地成交水平。

除了这些基本房价成本构成要素外，房价实际上还包含有一定的腐败成本。从媒体报道与房地产市场的潜规则中就可以了解一二。如何公开腐败成本，是一个十分敏感的话题。对此，政府部门与开发商都不愿触及。但是如果公开房价成本时，“遗漏”了这笔成本，开发商也会觉得“冤枉”。比如，有民营建筑企业负责人自曝“不行贿难拿工程”、招标程序名存实亡的行业“潜规则”。上海“炒房”处长接受开发商29套房产贿赂，太原市规划局副局长王凤玲名下有数十套房产，更是把房地产腐败成本呈放大状态暴露在公众面前。惟有地价、税费、利润、腐败成本几方面全面公开，真正剔除了腐败成本与开发商的暴利空间，公布出来的房价成本，才会趋向透明、真实。

要保证房价成本的可信度，开发商自言自语，标榜自己成本如何如何之高，利润如何如何之低，显然不可信。公开房价成本也不宜由地方政府一手包办，鉴于有的地方政府过分依赖土地财政，屡屡创造地王神话，在公开房价成本的问题上，政府部门也应避嫌，交由独立第三方社会机构来测算房价成本，吸收普通消费者参与监督，拧干房价成本的水分，保证房价成本的可信度，为限制开发商暴利提供依据。还要防止参与调查的开发商玩弄数字游戏，在高房价面前只谈地价高、税费重的客观原因，回避暴利嫌疑，对真实房价成本“躲猫猫”。

在公开房价成本的同时，舆论也应该警惕房价高企的责任不能全由开发商来承担，地方政府应培育新的经济增长点，摆脱房产财政依赖，在降低地价、税费方面体现责任担当，不要一门心思做“无本万利”的卖地生意，继续推高地价与房价。

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昨日，由国土资源部起草的《闲置土地处置办法（修订草案）》开始征求社会各界意见，其中规定土地闲置满2年的可无偿收回土地使用权。据媒体报道，北京市土地整理储备中心昨日发布公告，对于尚不具备入市条件及申请退市的37个地块，取消其直接入市资格。从明年1月1日起，北京将不再受理国有建设用地直接入市交易，而是所有土地都先由政府收储后，再入市交易。　

修订草案规定，具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（一）国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的；（二）已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。

修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经核准后可无偿收回土地使用权。

北京37宗土地取消直接入市资格

北京市土地整理储备中心昨天发布公告称，为加大土地供应、加强闲置土地清理力度，对于已经通过了审议，但未上市交易的直接入市交易项目，采取一定的措施。对于经审核已具备入市条件的地块，须最迟于本月31日前完成全部上市前期手续，具备发布交易公告的条件，则将纳入政府土地储备。同时，对于尚不具备入市条件及申请退市的37个直接入市地块，取消其直接入市资格。

北京市土地整理储备中心相关负责人介绍说，这37宗土地位于朝阳、丰台、海淀等区县，这些地块有些是规划还不稳定，规划仍有调整的可能；有些则是拆迁有难度，一级开发迟缓或停滞，都还不具备入市条件。从明年1月1日起，北京将取消土地直接入市交易，改由政府直接收储后供应，将会加大土地供应速度，形成住房市场供应，缓解楼市供需矛盾。同时，也能减少在一级开发过程中的土地闲置。

北京查处6起挂牌督办土地违法案件

北京市国土资源局近期发布消息称，为严肃查处国土资源部2010年度土地卫片执法检查中发现的土地违法违规行为，北京市国土资源局曾于7月20日公开挂牌督办6起重大典型案件，目前已对有关责任人进行了处罚。

六大典型案件一览：　

1.永剑非法占用通州区宋庄镇尹各庄村集体土地案　

2.北京三元绿化工程公司非法出租土地建设汽车4S店案　

3.大兴区北臧村镇巴园子村委会非法占地建设楼房案　

4.怀柔区怀柔镇兴隆庄村委会违法占地案

5.孔凡顺非法占用平谷区马昌营镇薄各庄村集体土地建设停车场案

6.延庆县张山营镇上郝庄村委会非法占地建设住宅案　

武汉264亩地“闲”了10余年没开发

昨日，武汉市国土规划局发布公告称，将收回中心城区9块闲置土地的使用权，共计264亩。这些土地闲置时间最长的达18年，最短的也有13年。

这9块土地有5块位于江岸区，分别是：汇宇置业1993年取得的江岸区新建街19968平方米土地、大江房地产1993年取得的三眼桥路20400平方米土地使用权、保润房地产1993年取得的二七街15490平方米土地、万发地产1993年取得的蔡锷路14600平方米土地、银鹤康乐开发中心1997年取得的解放大道新建村地段19748平方米土地。

江汉区有两块，分别是泰华实业1992年取得的市江汉区中山大道统一街以东及花楼街以西16100平方米土地、盛源地产1993年取得的前进一路与民主街交汇处13170平方米土地。

位于硚口区的一块地，由昌厦地产1993年取得，在宝庆街，有15550平方米；武昌区一块地，由九头鸟地产1993年取得，位于武珞路，有40970平方米。

武汉市国土规划局称，如以上相关当事人不服收回国有土地使用权的决定，可在60日内向市政府或省国土资源厅申请行政复议，或在90日内向人民法院起诉。