中南建设积极推进住宅产业工业化

从以开发好房子著称的绿城中国前任董事长宋卫平的淡出地产界，直到今天，仍令业界无比惋惜。然而他造好房子的理念，却不缺同道中人。

中南建设就是其中之一。尽管很多城市的房地产市场都存在供应过剩，房地产行业的“黄金十年”被认为已经一去不复返；但是，他坚信，只要能盖好房子，依然不愁在房地产行业找到未来生存和发展的根基。

“原来都是地产商，靠土地就能赚钱，现在要变成真正的房产商，要盖出高品质的房子来。这样的企业是不会‘死’掉的。”中南控股集团董事局兼房地产业集团总裁陈小平如是说道。

和绿城造好房子，靠信念和对产品的执着不同，中南建设开发好房子的能力，完全立足于其高度工业化的生产体系。上半年，中南建设在行业内完成了全工业化生产的住宅项目，现场装配率达到90%。

(中南控股集团董事、中南房地产业集团总裁陈小平先生）

野心：想造出“零缺陷”的房子

翻看最近有关中南建设的券商研报可以发现，券商们对中南建设在智能机器人领域的开发非常关注，认为这一行业将会是中国最有前途的行业。

但是，没有人知道，中南建设之所以会对智能机器人感兴趣，完全是因为他们对楼盘品质近乎苛刻的追求。

在中国的房地产市场，墙体面裂缝、房屋渗漏等质量问题一直困扰着消费者和开发商。但很多人并不知道，墙面裂缝、房屋渗漏在建筑行业并不算是严格意义上的质量事故，而仅仅只能算是建筑行业质量通病。因为，目前房地产行业的工业化程度很低，相当一部分的施工要靠现场手工完成，这使得建筑施工环节中的工艺往往会难于控制受人为因素、环境影响较大，最终导致建筑工程质量通病屡屡发生，不能得到有效控制。

而这种问题靠现有技术条件、施工工艺很难完全规避，导致了建筑行业通病始终难以彻底根治。

但是，早在多年前，中南建设便已领悟到，要想在房地产领域最终获得更多的市场份额，必须要确保房屋能有最优的产品品质。也是从那时起，中南建设就不遗余力地推动房地产住宅产业化。

中南建设目前已经能够实现大部分构件工厂化生产，现场装配，其现场装配率更是达到了90%，这是目前国内住宅产业化领域的水平。更值得一提的是，中南所建造的房子甚至可以实现每一块预制板都预装了智能芯片，通过扫描，就能知道预制板的生产日期和生产工人是谁，可谓建筑行业实现“从源头到成品一条龙追踪”的先行者。

也是基于住宅产业化的考虑，中南建设启动了智能机器人的研究。因为，传统的以纯手工手段建造、施工的住宅项目，存在着两个很大的缺陷：一方面是随着人口红利的消失，工人的劳动力成本不断上升。如今要聘请一个技术娴熟、经营丰富的老木工干一天活，开发商至少需要花四、五百元钱。

另一方面，则是因为人工施工往往存在建筑精度上的误差。以地坪为例，地坪的测试往往需要有经验的工人通过肉眼检测，地坪是否存在高低不平或起壳等问题，实际操作中，往往会因为肉眼观察的不，造成一系列的细节瑕疵，导致建筑质量不佳。而通过对住宅产业化的研究，中南建设在这一领域已积累了足够的经验、技术和人才，已经能开发出产品精度较高的高品质住宅。

事实上，最近十多年来，房地产行业不断提倡住宅产业化，但是成果寥寥。陈小平介绍，一方面是因为企业不肯投入成本，或不肯加强这方面的调研，另一方面有关的验收、施工等标准并没有根据试点工业化住宅的需要来修订、落实，导致在实际操作层面，出现项目建设因为无法得到有关技术标准支持而难以落地的现象。

他因此呼吁，包括建设主管部门，能早日根据工业化住宅的特点，全面出台符合住宅产业化要求的报建审图、施工验收标准。地方相关部门也能够为工业化住宅开出绿灯，让我国的房地产住宅产业化迅速提速。

转型：探寻住宅产业化的房产商

尽管，推进住宅产业化的过程非常艰辛，但是，中南建设在这个领域一直没有停止试水、探索的步伐。

中南住宅产业化的核心技术为“预制装配整体式剪力墙结构体系”（以下简称NPC体系）。NPC技术在国内是全新的施工技术，简单来说，它是将建筑所需材料提前在工厂进行预制生产，再到现场进行装配。采用NPC技术建造的项目，与传统施工方式相比，缩短工期近三分之一，每平方米耗水量比传统施工方法减少63%，木模板使用量减少87%，建筑垃圾产生量减少91%。

中南建设在这一技术领域的研究和实践走在行业前列。自2008年以来，公司完全以NPC技术成功开发建设的高层住宅、多层住宅、公寓、酒店、办公楼等各类型绿色建筑项目达二十余个，其中已竣工项目达100万平方米，在建项目达100余万平方米。目前，中南建筑工业化发展有限公司作为该技术的主要实施者，在海门、沈阳、通州等多地都建立了技术研发生产基地。

去年12月28日，住房城乡建设部工程质量安全监管司技术处处长贾抒一行5人，到海门中南世纪城96号楼深入调研，并对项目进行细致的了解。2014年4月1日，住房城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文 在江苏省住房城乡建设厅房地产处处长陆建生、房地产业促进中心主任徐盛发和南通市建设局副局长李维贤、海门市副市长朱志强陪同下，对海门中南世纪城96号楼进行考察。在看到NPC技术现场安装及实际成品后，文 肯定了96号楼的施工质量。

今年5月7日，中南建设公告称，公司及南通中南工业投资有限责任公司与苏州大学机电工程学院、苏州大学机器人与微系统中心签订《产学研合作协议》，共同研究“建筑机器人及智能装备”在住宅产业化建设中的应用。5月26日，住房城乡建设部住宅产业化促进中心副处长武振在中南建设产业集团说：目前建筑行业发展现状对建筑工业化的发展提出更高要求，他希望中南建筑产业集团在全面推行建筑工业化和住宅产业化过程中，围绕行业的转折点，抓技术创新点，形成工程的亮点。

由于在住宅产业化领域的深入探索，中南建设目前在钢结构、NPC等新型专业化技术领域占领行业制高点，成为领跑住宅产业化的龙头企业。

此前，由于对未来市场的不看好，诸多的房地产企业纷纷进军其他业务板块，试图为企业发展房地产以外的第二主业。但陈小平认为，开发商的转型应该仍然围绕房地产主业进行。而中南建设所做的是整合房地产产业链的上下游，实现更强的竞争力。他说，过去的黄金十年，房地产商与其说是开发商，不如说是地产商，太多的企业仅仅依靠土地的自然而获利，却没有能够造出真正好的房子赢得市场。与此同时，开发商在成本控制方面也有非常多可以改进的地方，这些做好，房地产仍然可以有不错的。

也正是因为这一思路，中南建设之前一直把主要的工作放在住宅产业的工业化，以及通过全产业链开发，降低成本等方面。至于其他领域，中南建设也会尝试，但是并不会把它作为支撑企业经营的主要产业。

三四线城市：未来的楼市金矿

此前，中南建设在苏州、南京等二线城市拿地，被部分媒体认为是不看好三四线城市的征兆。但在陈小平眼中，这只是业务拓展的需要，中南建设依然非常看好三四线城市，尤其是像常熟这样的人口仍然处于净流入状态的城市。

“中国城市化的进程还远没有结束，而三四线城市未来将是城镇化的主力，所以需求依然旺盛。只要人口是净流入的，产业发展不错，这样的城市是可以进入的。”

陈小平分析认为，未来的房地产市场主要需求除了刚性需求，还有半刚需。在老家和工作的城市拥有一套自己需要居住住宅，属于刚性需求；而在工作城市附近一个以内可以到达的区域，或者在性旅游目的地拥有一套可以休闲度假的住宅，则属于半刚需。随着人们经济收入和生活品质的提高，未来半刚需的住宅市场发展潜力巨大。

另外，在陈小平看来，三四线城市之所以会出现很多的“鬼城”，其中一个重要的原因是新的城区往往不是沿着旧的城市核心功能区“外溢性”地去发展新城，而是另圈一块地重新建造新城，也没有产业支撑。这样一来，新城居住者往往会演变成“旧城上班、新城睡觉”的怪现状，再加上新城周边又缺乏足够的生活配套机能，自然而然就容易出现高空置率。

对此，中南建设一般会选择进入旧城外围自然延伸开发的城区，而不是孤立的新城区。中南开发新城的路径一般是在新城建设住宅时，同步配上社区、街区式的商业，紧跟着再盖写字楼和酒店，再盖时尚性购物中心和精品商业以及更高端商务业态。

在这一模式中，出售住宅可以为企业提供稳定的现金流，通过社区人气聚集可以带动当地商业，而商业可以进一步吸引企业入驻办公，提供就业机会，完成产城一体后又能为地方政府带来大量税收。政府将其中一部分投入到城市建设中，反过来提升了城市的居住质量和竞争力。“造城找中南”是中南建设引以为傲的企业特性，这样的造城思路也在实践中屡获成功。

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