新老商圈碰撞 小山迎发展良机

房天下讯：在唐山，随处可见高楼林立；在唐山，商圈规划逐渐完善；在唐山，生活水平、消费水平不断提高的同时，商业投资项目也逐渐多了起来。商场、超市、底商、社区商业街等投资项目对于唐山的投资人来说，已不再陌生，对于开发商而言，则有更多的想法，创造更多的产品来弥补市场的空白。近日，房天下将启动商业地产“新秀”叫板“传统”为主题的系列活动，与大家共同见证商业投资路上的点点滴滴。

新老商圈在碰撞

目前，唐山主要有4大商圈，分别是：大楼商圈、八方商圈、远洋城商圈和小山商圈。未来还将有凤凰新城、南湖商圈加入。这几大商圈但都是以大的购物中心或者批发市场为中心辐射点形成的，商业形态一般都包括购房中心、商业街、专业市场、社区底商、临街商铺等。

按照唐山商圈的特点，可大体分为三类。类是城市级商圈，即辐射整个城市的商圈，它包括大楼商圈和小山商圈；第二类是区域级商圈，包括八方商圈和远洋城商圈；第三类是新兴商圈，包括南湖商圈和凤凰新城商圈。

在唐山购物，有两个地方几乎是所有唐山市民所熟知的，那就是唐山百货大楼集团和小山批发市场。如今唐百集团的各个购物广场，散落在唐山的各个角落。仅小编身边的就有八方购物广场、人民购物广场、友谊购物广场、龙泽购物广场等等。唐山百货大楼的辉煌在不断的创造和撰写。

另外一个就是小山儿了。小山随着唐山城市的发展而崛起，历经两个世纪的小山，见证了唐山的发展，也承载了唐山的文化。曾经，来唐山没有去过小山，那便等于没到过唐山。可见小山在唐山的鼎盛地位。

小编初来唐山购置生活所需物品，因在百度上搜索唐山物美价廉的购物好地方，而熟知小山。来到唐山的一年多里，也去过小山很多次。小山儿作为大型的批发市场服装、小百货等零售商品一应俱全。逛街购物的所有需求，小山基本上都可以满足。

在小山商圈内还有比较有名的荷花坑市场也是唐山市经营规模、农副产品海量、知名度的大型农贸市场，市场内还错落有序的分布着317套二层商住楼。

曾经的“小山儿”一词作为唐山市民购物的代名词。提到购物，那当然就是去小山。小山批发市场作为传统的繁商区，曾经是仅次于北京天桥的购物之地。但是随着生活水平的提高，人们出门逛街，追求的不单单是购物需求如此简单，娱乐休闲购物为一体的商业区域成为众多年轻人的逛街。而小山批发市场也因为环境脏而乱，无空调、无停车位等众多原因其首屈一指的地位在渐渐的没落。

在小山批发市场因为环境、管理等方面对唐山市民的吸引力减弱的现在，小山商圈的升级换代成为众望所归，新市场的崛起也是大势所趋。复兴路作为小山商圈的重要道路，如今正在翻修，沿着复兴路向南，唐山大业时代广场傲然挺立。大业时代广场义乌国际商贸城，作为小山商圈内的新星，吸引了众多商铺投资者的目光。复兴路的翻修给复兴路沿线的商业带来了福音，同样对于东华五金机电城多种功能的现代化产业综合体项目，也带来了福音。南邻荷花坑批发市场、西邻小山批发市场的众仁商贸城，荷花盛世等都依靠着小山商圈的人气也受到投资者的青睐。

区域新秀在崛起

因为小山批发市场目前存在的环境卫生比较落后，管理粗放、消防落后、存在乱收费等问题，不管是市民还是商铺投资者都在期待着区域的改造升级。

而作为路南区旧城改造，重点形象工程的大业时代广场义乌国际商贸城，在特定的时代便成为了承前启后的作用，因为市场干净整洁、统一招标管理、配套设施齐全、规范经营吸引了不少商铺投资者。

小编曾经去过小山批发市场很多次，遇到阴雨天，道路上泥泞不堪，大大影响了购物心情。另外小山批发市场因为区域改模比较大，并且区域的分布没有明确的指示标语，这对于对小山不是太熟悉的小编来说找到自己想要的东西成为了一件麻烦事。在家纺一条街，逛了N久总算回到了复兴路街口。在小山遇到同样状况的，应该不止小编一个人吧。

纵然小山批发市场目前存在着众多的问题，但是依然无法阻挡小山商圈每天巨大的客流量。所谓人流所向财富所向，小山商圈依然具备巨大的投资潜力。

从这张区位图上可以看到，复兴路的改造为处于复兴路沿线的大业时代广场带来了良好的交通条件。小编采访行业地产业内资深策划人张金博时他提到，商铺是否具备投资价值要看三方面：一是消费，二是交通，三是环境。

首先消费方面，大业时代广场处于唐山的传统繁商圈小山商圈区域内部，超强的客流量带来的是超强的消费力。

其次交通方面，大业时代广场位于南新道和复兴路的交叉口，就像采访某商铺投资者时所有，地脚很好，很多车辆都会通过此处。并且复兴路的改造，也为大业时代广场带来了便利条件。

最后环境方面，小方面来说小山批发市场唐山购物Number One地位下滑，很大的一个原因就是卫生环境较差，而大业时代广场作为新兴的区域新星，在卫生环境方面具有很大的优势。大的方面区域环境来说，小山商圈带来的客流、人气、消费力，对于区域改造升级的形象工程大业时代广场来说，都是巨大的区域资源。

投资价值对于购买商铺的投资客来说是考虑的首要因素。在小山商圈区域内最重要三个地方便是小山批发市场、荷花坑、大业时代广场。

而目前小山批发市场因为兴起时间较久，主要的形式就是租金。据小山服装批发市场的一位商铺摊主所说，他租的为5米长的一个摊位，租金一年需要5万。暂且不论所租摊位的大小，租金只按一年5万计算，十年下来就是50元万。据该为摊主所说，每天5万的租金对于他来说压力很大，并且据他在小山批发市场多年经营所见，小山的客流量已经大不如前。渐少的客流量却要承受较大的租金压力。

大业时代广场唐山义乌国际商贸城作为未来唐山国际性的现代化商贸平台，制作了详细的商铺投资回报表。因为9月20号开盘，所以目前具体的价格尚未出来，咱们暂且看一下30万房款的投资额，如果购房者购买商铺之后，便将商铺放手给开放商进行管理，按照投资回报12年的租金便可抵扣房款，再加上12年的物业增值160万，相当于购房者如果12年之后倒手出售所买商铺，便会挣得160万的。

当然物业增值毕竟是一种无形的增值，最终的增值情况可能不会按照商铺投资回报计算表所列的。但是大业时代广场作为小山商圈的新势力，一崛起便吸引了众多商铺投资者的目光。小编在小山服装批发市场做过街头地从调查，纵然调查的不全面，但是参与采访中有三分之二打算购买大业时代广场唐山义乌国际商贸城的商铺，另外的三分之一则是处于观望状态。并且很多商铺摊主在小山批发市场已有商铺，又在唐山义乌国际商贸城购买了另外一套。

小山商圈的唐山大业时代广场作为商圈内的新兴势力，势必带动小山商圈的重振。小山商圈也因一系列新血液的加入，将会迎来新的发展机遇。

在小编在小山批发市场进行采访时，不少摊主提到目前小山批发市场所存在的问题，其中反映的便是环境比较差、道路拥堵、监管不到位存在顾客丢失贵重物品、摊主丢失货品等问题。

小山批发市场目前所存在的问题，也渐渐导致了客流量的下降。在目前追求一站式购物休闲娱乐的年轻一代来说，购物环境是重要的方面。满足购物+休闲+娱乐三大需求的购物之地，成为市民较为青睐的地方。

大业时代广场环境好，地脚好，好停车、监管好是同时拥有小山商铺和大业时代广场商铺的摊主所提到的。从下面大业时代广场唐山义乌国际商贸城的业态定位中，可以看到清晰的规划。地下一层作为物流中转区，并且会引进专业物流公司，组建专业物管为商铺业主提供了方便，并且配备地下停车场，解决了停车难的难题。

大业时代广场义乌国际商贸城清晰的业态定位、规范的物管管理、市场规范经营、一站式的娱乐休闲购物场所，均使得大业时代广场势必成为小山商圈的区域新秀，成为小山商圈区域升级的典范。

给投资者的建议

专业市场和综合市场的商业地产特点明显，投资者需认真考察。

市场商业按专业市场和综合市场区分，特点明显。专业市场往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

专业市场类商业经营商品的统一性特点，整个市场的运营成本比较低。只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

综合市场因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。

专业市场规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。

综合市场规模大小受所经营商品的类型影响比较大。在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差。 商铺的形式主要是铺位，铺面商铺数量较少。投资回收形式大多数采取出租商铺的方式。

就消费者投资而言，专业市场商铺比较适合个人投资者投资的品种。尽管投资水平未必，但投资风险较低；综合市场外部的市场条件是商铺投资的核心因素，商铺价值更多来自该综合市场的价值，具体商铺的个性化因素对商铺投资价值的影响不是很大。与专业市场商铺相比，综合市场商铺的投资风险相对较大。

唐山现有市区人口170万 。商圈发展已经从过去的辐射状、摊大饼的形式向横向发展、社区功能配套型转变，必将催生更符合未来趋势的“商业地产、城市综合体”。那么，大家可以综合各种因素，自己评估出来的投资项目。