北京：新房供应告急二手房接盘改善型需求

作为传统销售旺季，3月北京楼市呈现供需两旺的格局。不过，随着北京楼市库存量的减少以及预期收紧的调控政策，未来供需两旺的格局很难持续。

二手房与新房火热购房潮在北京轮番上演后，房价亦水涨船高，中端改善性房源门槛增高，800万元至1000万元的改善性房源日渐难觅，已有相当一部分需求转向二手房市场。

新房供应萎缩

去化加速

相比于2014年年末和2015年年末北京市住宅市场8万套左右的库存量，截至3月23日，剔除各类保障性住房后，北京市商品房供应只有4万多套。

但据相关机构测算，北京的真实新房供应情况更为严峻。按照此前中原地产的数据，截至去年12月15日，北京土地市场成交47宗商品住宅用地，但因为多种配建，实际商品住宅用地合计只有280万平方米，按照商品房平均单套120平方米计算，在今年能够供应形成的商品住宅只有2万多套。

近几年出让地块中大量配建了保障房及自住房，挤占了用于建设商品住宅的用地面积，导致商品住宅供应急剧萎缩。今年供需形势加速恶化，截至3月23日，商品住宅仅供应了2937套，成交量却高达8463套，成交量是供应量的3倍之多。

一方面是供应量的大幅缩减，一方面则是成交量的持续攀升。据亚豪机构统计数据显示，3月第三周（3月14日至3月20日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2127套，成交面积21.73万平方米，环比分别增长36%、40%，同时这一成交量也创造了近13周的新高。

亚豪机构市场总监郭毅认为，2015年北京出让的纯商品住宅用地面积仅300万平方米，而当年商品住宅的成交量高达700万平方米，需求上升，但受制于土地供给的萎缩，开发商在无米下炊的情况下自然会控制供应节奏；另一方面，“地少价高”带来的高价项目的不断增多，以及整体市场的豪宅化，也将使得整体销售节奏放缓。

3月14日至3月20日，北京新入市的5个项目的总供量不过594套，平均每个项目仅供应了119套，由此可以看出开发商面临的市场窘境。这种“化整为零”的饥饿疗法也加速了入市项目的去化，上周入市的5个项目中有4个入市当天即均告售罄。

仲量联行华北区研究部总监麦哲文认为，一线城市土地供应呈逐渐递减的紧缩趋势，这种房源总体稀缺的状态更令买方容易被鼓动。对于未来房价上涨的预期突显了当下购房的紧迫性。选择一线城市房产进行资产配置成为财富阶层的选择。再加上持续的股市表现不佳，导致资金无处可去、投资标的物缺失，资金大量进入房地产市场，尤其是到一二线城市的房地产市场避险。

改善型供应断档

二手房接盘

商品住宅市场的供应紧缩，也致使中端改善性产品供应近乎断供。随着地价不断高企，对于中端改善需求来说，在北京城六区内卖掉已有住房后，如果仍然选择在该区域购房，那么这笔卖房款也仅能作为购买新房的首付款。对于很大一部分改善性需求来说，同区域换房的门槛已经难以够得着。

中国房地产报记者测算，以西三环花园桥区域的二手房为例，目前一套98平方米左右的两居室，均价在5万元/平方米，总价约500万元左右。而目前该区域在售新盘琨御府项目纯住宅产品均价已达10万元/平方米，一套三居室的价格至少在1200万元以上。即使有两套500万元左右的二手房也难以抵上一套新建商品住宅。

亚豪机构的数据也证实了这样的趋势，2014年，北京城六区共出让9宗商品住宅用地，土地楼面均价高达40544元/平方米。2015年，城六区出让住宅地块宗数有所增加，达到了13块，但土地楼面均价却飙涨到51335元/平方米。这是城六区仅有的可供改善型客群选择的22个新项目，昂贵的土地价格决定了同样昂贵的房价，城六区新盘定价全面迈上“10万+”大关。这也意味着一套150至200平方米的三居或四居房源，其总价已经高达2000万元至3000万元，而这一面积区间的住宅户型恰恰是改善型人群需要的。

截至目前，2016年商品住宅中总价在1000万元到2000万元的改善型住宅产品占成交总量比重是5.3%，相比去年同期，市场占比已经增加。但现实是，这类产品大多在五六环以外形成少量的供应，在城六区内几乎已经难觅。

在新增改善性住宅难以满足大量需求的当下，城六区内的二手房市场则担当起承接这一部分需求的主流市场。从近两个月的成交数据可以看出，北京二手房成交量不断冲高，2016年2月份二手住宅网上签约达15149套。到3月中上旬，成交量只增不减，二手住宅共网签17096套，较2月全月多出12.9%；成交均价为42289元/平方米，较2月均价小幅上涨1.7%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，3月上半月北京的新房新增供应仅329套，新房项目新增供应量的严重不足，加之与二手房相比，新房项目大多位置偏远，配套设施不够成熟，且不少项目价位较高，因而部分购房需求转向了二手房市场，支撑了二手房市场的持续火热。

不过，胡景晖也表示，在看好楼市的心理预期下，二手房的热度或许能够续到今年二季度。但随着时间的推移，利好政策的边际效应也将逐步减弱，加之目前北上广深的楼市政策依然从紧、限购依旧从严，政府稳定楼市的政策方向也不会改变，一线城市的房地产市场将趋于稳定。