温州首例个人合作建房续：从投资上看亏了
温州网2013/01/14 08:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“理想佳苑”位于市区上江路，7幢商住楼共有房子256套，建筑面积2.55万平方米。
昨天上午，“理想佳苑”小区内，工人们正在完善小区绿化及基础设施建设。
原标题：温州首例个人合作建房续：理想实现了吗(图)
温州网讯1月10日，中央电视台新闻频道《新闻直播间》栏目报道称，位于温州龙湾区蒲州街道江前村的“理想佳苑”是国内个人合作建房的成功案例，并称“理想佳苑”已分配完毕，256户家庭即将入住。
从2006年11月15日委托开发商瑞安正元房开成功拍地算起，已过去了6年多时间，这个项目到底有没有实现“自己买地、请人造、自己住”的美好愿望？“理想佳苑”，如今还留有多少理想？
主体工程已竣工，配套工程春节前完工
2005年2月28日，温州市场营销协会秘书长赵智强，向市政府办公室提交了一份报告，表示该协会愿牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作两年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才”，开展个人合作建房。
消息一公布，就得到积极响应，近300人报名，最终确认256名参与合作建房者。报名主要有3种人：该协会成员、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。“理想佳苑”是合作建房参与者们取的，寓意不言自明。2006年11月15日，温州个人合作建房方委托开发商以1.0458亿元的价格拍得蒲州街道江前村三产安置地块。这被视为国内集资建房的破冰之旅。
“理想佳苑”有7幢商住楼，总建筑面积2.55万平方米，共有房子256套。建设单位为瑞安市正元房地产开发有限公司，施工方是“中城集团”。昨天，记者在现场看到，该地块7幢商住一体住宅楼中，3幢6层高、2幢9层高、15层和14层高的各1幢，还建有地下停车库，一个住宅小区俨然成型。20多名工人正冒雨施工，铺设小区通道地砖等附属配套设施。
由于项目的特殊性，“理想佳苑”经历了一些波折。有知情人透露，2006年“理想佳苑”项目成功拿地后，由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，个人合作建房方迟迟未能拿到建设许可证。此后，住建部到温州3次调研，最后确认这个项目为普通的房地产开发项目，与现行的政策并没有冲突。2009年1月，这个项目终于拿到了建设许可证并于当月开工。同年5月，由于对房开公司的设计方案和工程核算价格不甚满意，在打了19个试桩后，合作建房方叫停了施工。2010年6月底，工程再次开工。此后，施工进展顺利，2012年6月主体工程竣工，附属配套工程将于春节前完工。
该知情人士透露，这个项目最终能得到立项批复，并成功办理各种手续，一个最重要的原因，是去掉了“个人合作建房”的名义，转而按商品房开发模式进行。
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合作建房的会员不一定能拿到“自己的”房子
赵智强日前在接受江苏公共频道《有一说一》栏目采访时称，“理想佳苑”已分配完毕。
瑞安正元房开负责人说，根据相关部门的要求，这个项目按商品房开发模式，向社会公开销售，256名参与者成为项目公司瑞安市正元房地产开发有限公司温州项目部的投资股东，“我们自己没有投资，只是代建，分配不是我们的事情，我们只是配合办理一些手续。”
对此，赵智强证实，如今的“理想佳苑”，走的确实是商品房开发模式。
按照2007年3月1日起实行的《温州市区商品房网上销售管理办法》规定，市区内的商品房实行网上销售。既然“理想佳苑”走的是商品房开发模式，房子就要向社会公开销售。这是不是意味着，当初“合作”的参与者，不一定能拿到“自己的”房子？那么赵智强此次所说的分配，是何种方式呢？
赵智强说：“我所说的‘分配完毕’，是指这房子的权，不是指房屋所有权，毕竟现在房产证还没办理。”
据赵智强透露，256名参与者确实采用抓阄的方式进行了分配。按照120平方米、90平方米、60平方米等三种户型分门别类进行抓阄，同批次的抓阄顺序依报名先后、付款时间、金额等确定。开盘时，参与者若不能买到其抓阄所确定的房源，则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金，“这是一种类似股东投资分配形式。2006年讨论分房方式时，全体参与者讨论定下抓阄的方式。”
这样“抓阄分房”是否合规？市房管局相关负责人说，现行政策下，只有保障房和商品房，并无个人合作建房这一类型，“理想佳苑”是普通的商品房开发项目，每个环节都是按照正常的房地产开发程序进行的，作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系。
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参与者说：“理想和现实总是有些距离”
从个人集资建房变成商品房开发模式，256名参与合作建房者由消费者变成开发商。有知情人士透露，现在“理想佳苑”项目采取的“抓阄分房”只能算是一种虚拟分配，按照商品房公开销售的原则，开发商不得截留房源，所有房源必须进入市场公开销售。这样一来，此前这些集资建房参与者私下的“抓阄分房”，并不能保证今后就能买到抓阄所确定的房子，有可能被其他购房户购得。不过，作为商品房开发项目，只要通过正常途径确定房子所有人后，就可按照正常途径办理产权证。
有房产专家认为，个人合作建房“温州模式”本质上是一项投资行为，所有运作流程与房地产开发一样，只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体，开发者从房产开发商变成代建者，而结果合作建房者即使有可能拿到房子，也是从公开销售渠道购到的，不能保证“谁投资、谁得房、谁领证”。
对于这种理想和现实的矛盾，赵智强说：“这个项目有其特殊性，我们希望有关部门能特殊对待。我们拿地是在2006年，当时网上销售系统尚未启动。如果现在真的要纳入市场销售体系，以现在的房价，参与建房者还是有不少利润空间，我想他们也是能接受的。”
赵智强说：“理想佳苑现在确定下来的价格，楼层好的每平方米9000多元，差一点的8000多元，如果算上店铺和地下车位，平均每平方米在7000多元，如果在网上公开销售肯定要高于这个价格，这里面有一定利润空间的。如果业主自己买到这房子，就只需要付成本价。”
对此，有参与者说：“现在房地产市场处于平淡的状态，理想佳苑地块附近的房价，每平方米2万元左右，有些低于2万元。这几年每名参与者陆陆续续都交了50多万元，有些甚至有七八十万元了，如果算上利息以及时间成本，从投资角度来讲已亏了。唉，理想和现实总是有些距离的。”
不过，对于今后的分配，这名参与者倒显得很乐观。他说：“现在市场上房源很多，购房者选择余地很大，真的进入网上销售，一般人还是不愿意接手的，毕竟这房子是特殊的。”
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