温州先行 北京 深圳试水 个人合作建房跃出水面
房地产门户房天下2006/11/27 10:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近日，温州个人合作建房者们成功拿地的消息震动中国地产界，人们次近距离地看到了房价下降30%的现实可能。与个人合作建房模式成功息息相关的资金使用监控、质量监控、发起人诚信、散户决策等风险问题似乎从机制上找到了解决的办法。而与个人合作建房模式“势不两立”的开发商也有了合作共赢的可能。
继温州模式初获成功后，下一个成功者将是谁呢？是一度抢跑的北京还是数次与成功擦肩而过的深圳？而行走在中国政策空白地带的个人合作建房随时都有可能“踩线”，变数仍然很多。
温州 抢先一步
这一次，以于凌罡为代表的北京个人合作建房群体落后了。温州人再次向媒体爆出猛料，他们的个人合作建房者们已经拿到土地，首开先河。
2006年11月15日，正值第二届个人合作建房研讨会在温州召开期间，温州市个人合作建房发起人赵智强向外界披露了一条消息。他们已经通过当地一家房产公司以1.0458亿元的价格得到一块政府出让的30亩土地，总建筑面积约２万平方米，规划建成２６０套住房。而这1亿多元的土地出让金，全部来自温州个人集资建房的260个会员。
2006年11月22日下午5点，一直处于占线状态的赵智强的手机终于接通，“这块地在温州市龙湾区，地理位置比较好，地块均价为每平方米４１００元，预计建成后房屋成本价为每平方米５３００元，低于周边楼盘每平方米１００００元左右的市场价，将能达到个人合作建房低于市场价３０％的目标。”赵智强告诉记者，“如果不是政府提供宽松的政策环境，这件事情也做不成。尽管大家对个人合作建房有一些争议，但迄今为止，温州市政府并没有下达一个提高监管门槛的文件。否则，合作建房的人早就‘吓’跑了。即使到现在，我们仍然担心怕政策有变。”
为了使这次拿地成功，作为温州市市场营销协会秘书长的赵智强还是使用了一些“营销”手段。首先对媒体进行了充分沟通，得到了舆论的支持。还有一个重要举措就是对会员的“筛选”。按照事先的约定，会员应该在政府土地拍卖前规定时间内把保证金打入自己的银行账户上。赵智强根据会员打款的快慢，对一部分犹豫不决的会员进行了动员，建议他们参加下一次的土地投标。这样就保证260名会员在决策上不会出现太多分歧。“民主投票”最终得以形成“集中决策”。
赵智强告诉记者，“众口难调，这是许多地方个人合作建房失败的重要原因。这方面，我们有一些优势。刚开始，温州个人合作建房发起的时候，我们坚持以温州市场营销协会的名义来做。这也无形中增加了认同的力量。”
事实上，在这次成功拿地之前，温州个人合作建房者们已经有了两次不成功的经历。赵智强承认，去年6－7月份，尽管温州市政府门前一块地、老温州大学的一块地都先后流拍了，但这两次练兵使得协会后来的操作流程更加规范了。土地投标的款项均存入银行，实行专款专用，而真正能运用这笔钱的只能是土地方的村委会，协会不与集资款接触。
不过，这次土地投标中，赵智强出人意料地引入一家温州市瑞安房地产开发公司，毕竟专业的事情还得专业的公司去做。赵智强与对方事先约定，在完成土地投标与房屋基建工作后，房地产公司的任务就完成了。
至此，温州个人合作建房的模式架构清晰地呈现在人们眼前：以协会为依托，全盘考虑与整体规划；以银行为托管方，负责资金安全、专款专用；以房地开发公司为伙伴，负责基建等技术问题。
拿到土地对个人合作建房来说已经成功了一半，再加上不用担心销售，后面的资金应该没有任何问题。赵智强告诉记者，如果进展顺利，2008年时候，260户会员就可以搬进新家了。温州师院中文系毕业的赵智强对此非常有信心，在此之前，他已经做过多年的房地产营销，策划过多个房地产项目。
北京 就等拿地了
没有什么比成功更能说明问题了。温州个人合作建房者拿到地的消息，对于凌罡来说，是一个极大的触动。相比之下，北京却慢了一拍，准确地说是个人合作建房人于凌罡慢了一拍。2005年4月，于凌罡注册了北京合作蓝城咨询服务有限公司（以下简称蓝城），注册资金11万元。以公司名义来运作个人合作建房项目。
蓝城的办公地点是于凌罡在朝阳区华严北里一个60多平米的一居室里。屋里显得有些零乱，客厅的墙上贴着加入个人合作建房项目的一些规定，有一些已经被前来咨询的客户撕下来带走了。而公司的营业执照被扔在一个角落里。
目前，公司只聘请了一个正式员工负责日常事务。尽管个人合作建房者已经象征性地交纳了一些会员费，但于凌罡还是往里贴了不少钱。于凌罡告诉记者，将来项目运作成功后，会有一个房价下降总额的3%作为奖励，到时候，工作人员的办公经费会充足一些。
2006年11月22日，晚6点半到8点，是蓝城个人合作建房咨询会的时间，这个通知早在蓝城网站上贴出来了。而与这条通知相近的是一幅漫画，写着两个醒目的字“信心”。这天晚上，于凌罡向先后来访的80多位客户讲解个人合作建房的规则。于凌罡早已经看中北京市土地整理储备中心“预订上市地块”中的“海淀区花园路25号居住用地”，2万平米的面积，规划建成200套住房。他告诉来访的客户，这个项目报名的人已经有150户。按照每户在指定的银行账户上存入2万元（客户自己的银行账户，土地投标时才能动用）的约定，很快将有2000万元的初始资金，于凌罡觉得花园路25号项目会有八成的把握成功。当然，他需要有更多的参与者的支持与信任。
于凌罡向记者表示，现在蓝城对个人集资款项的使用、项目的施工以及最后住房分配等等问题都有了一个清晰的流程。温州的操作模式在这方面与蓝城没有多大差异。
2003年12月1日，于凌罡将自己的合作建房倡议书在网上公布。2004年12月18日，合作建房计划开始接受报名。从去年7月的芍药居地块，到今年1月的工体4号地，于凌罡合作建房的拿地目标一直在调整。准确地说，他一直在失败中寻找机会。2006年11月15日，于凌罡曾表示有意向的朝阳区大屯地块，被保利房地产（集团）股份有限公司以高出对手报价1.18亿元拿下。于凌罡也承认，之前的失败确实与经验不足有关。当然，资金不足与合作者支持力度不够也让蓝城在土地竞投标中拿地的能力大打折扣。
这次花园路25号项目，于凌罡作了一些策略调整。一方面在鼓励合作者加入的同时，引入中信信托，以提供资金支持。于凌罡同时也给批加入者7300元/平米的房价承诺，而第二批加入者房价则高出1000元。不过，即使如此，与周边房价相比，个人合作建房的房价仍然能便宜2000－3000元左右。如果把项目的底商卖掉的话，房价可以下降50%。这也使得于凌罡在面临“引入第三方资金介入，会不会让个人合作建房计划变质”的质疑时，显得更有底气。
即使如此，仍有一些客户给于凌罡发邮件，想打听房价还能不能再降一些，甚至希望私下里与于凌罡交流这个问题。于凌罡告诉记者，一般情况下，这种邮件他就不回了。在北京，于凌罡有着与赵智强完全不同的竞争环境。他要面临实力强大的开发商的竞争，个人合作建房必然会带来房价的下降，这对附近的楼盘销售会带来影响，开发商有可能会因为护盘而故意抬高地价。
对于参加政府土地的招投标，于凌罡与蓝城已经作好了准备。但政府的土地供应节奏还是慢了点，更关键的是适合个人合作建房需要的2万平米左右的地块太少了。政府能不能给予一些支持呢？这已经不是于凌罡能左右的事情了。
不过，蓝城拿地仍有多种打算，于凌罡并没有透露更多的信息。他对法院拍卖的一些土地项目似乎也有一些关注。另外，在蓝城的网站上，记者也发现，于凌罡的个人建房项目还包括一些限价房。
深圳 两次与成功擦肩而过
当温州成为黑马，在个人合作建房的成功道路上大步向前的同时，深圳也在努力尝试着成功的可能，甚至两次与成功擦肩而过。深圳个人合作建房发起人林立人告诉记者，“我们深圳的个人合作建房已经两次在烂尾楼的拍卖中亮相，距离成功几乎是一步之遥。”
早在2005年，林立人发起成立了深圳个人合作建房办公室，会员有200多人，其实就是一个民间办事机构，没有任何法律约束力。他们的初衷是实现买楼的梦想。深圳个人合作建房办公室的经费由林立人自己承担，林立人告诉记者，他是深圳一家电子商务公司的创始人，他希望把这个项目做成一个公益项目，而他本人也是深圳的五星义工，编号为0965。由于一开始的会员有不少是林立人自己公司的员工，加上熟悉的朋友，圈子慢慢扩大，一开始，会员之间就有一个相互信任的基础。而涉及到会员集资款的使用时，实际上已经有北京、温州的经验可供借鉴。
2005年11月，在深圳中南大厦的拍卖中，林立人初尝失败的苦果。这个有200套住房的商住两用楼最终被当地一家开发商拍走。对方提高了报价，而林立人却只有一次报价机会，原因是他没有得到个人合作建房办公室的授权可以作价格变动。今年5月，在深圳蔡屋围楼盘的竞拍中，林立人先后举牌十几次，尽管还是失败了。不过，这次失败反而让林立人看到了成功的希望。温州成功的消息也给林立人一个提醒，锁定烂尾楼拍卖的思路是不是可以作一些调整呢？
林立人告诉记者，“我们的想法已经改变了很多，从定价办法到楼盘的选择都在变。定价决策有10%的机动空间。而买楼时，可以在不同区域选择，大家可以几十人买一层或者几个单元。”
徘徊在法律真空地带
在温州个人合作建房成功拿地，北京、深圳频频与成功擦肩而过的同时，个人合作建房在广州、上海、武汉、贵阳等地也在不断尝试。
2006年11月15日，在温州召开的第二届个人合作建房研讨会传出消息，个人合作建房联盟将成立，这是一个类似协会的组织。由北京、广州、温州、深圳、武汉、贵阳等7个发起城市选出的联盟筹备组领导层也已经产生。筹备组组长赵智强、新闻发言人林立人、法律顾问孟宪生。记者了解到，目前，联盟成员已经发展到12家。
孟宪生，于凌罡当初的合作伙伴，现在是北京市仁和律师事务所的合伙人，他告诉记者，“只要有高房价存在，能将房价拉下30%的个人合作建房模式自然会得到老百姓的青睐。这也会加快个人合作建房在的快速发展。将来联盟的主要任务是为个人合作建房制订行业规范，推动行业的健康发展。毕竟这个行业才刚刚开始，不能走弯路。”不过，孟宪生告诉记者，现在国家对个人合作建房的监管在法律上还是一个空白。目前，国家集资建房的规定只限于工会组织，而且住房用地由政府划拨。个人合作建房带有公益性质，没有相关的机构可以进行监管。
11月28日，赵智强、孟宪生、林立人三位联盟筹备组的高层将在北京会面，商谈联盟成立的具体事项。不过，距离个人合作建房联盟的正式成立，似乎还需要等待一段时间。 (记者 董文胜
