地产金融创新 开设REITs市场

两会期间，中国人民银行副行长刘士余谈及今年房地产金融业务时明确表示，要推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者说大型商业楼宇的REITs信托房地产、信托投资基金，这些创新完全符合市场化的原则，我们要给予鼓励。

REITs热议四年

地产金融创新重新提

人民银行副行长刘士余的讲话虽将REITs与创新二字联系在一起，实际上，这一在美国、新加坡、日本、中国香港已为广大中小投资者熟悉并拥有巨大体量的金融工具，早已被热议多年。从2007年提出建议论证，2008年底国务院明确提出要开展REITs试点，到2009年上海、天津的试点方案报送，几年过去了，REITs始终蒙上一层神秘面纱。

“REITS讨论了多年没有实行，主要是法律问题没有解决。”南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满教授分析说，如果我们开始设定REITs，会有很多业务处于无法可依的状态。我们目前有信托方面的法律和一些专项资产管理的法律法规，但都对REITs而言缺乏针对性。所以，在法律方面还需要有一定的补充，REITs如果交易，发行量是非常大的，大宗的交易怎么交易？在哪交易？是在证券公司、股票市场吗？恐怕现在也有疑虑，主要是在机构投资会出现一些问题。还有资产管理的问题，哪些物业管理公司可以介入REITs？有什么资质规定？也需要一个标准。实行REITs还是应法律先行，摸着石头过河是过不了大河水的。

REITS融资规模可观

保障房或成突破口

“REITS非常有发展前景，这是我们将来必然要走的一步。”徐保满介绍说，根据国际REITs市场在整个经济及资本市场中占据的比例，我们可以大致估算出国内未来成熟REITs市场的总市值为3500多个亿，按照发行比例30%的估算，可以通过REITS得到融资规模1000亿，所以这个前景是非常客观的。

在很多业内人士看来，保障房特别是公租房领域将是我国REITs突破的契机。按照保障房发展计划，5年3600万套，就是近5万亿元投资，每年资金缺口就达2000亿元，若全部以发债形式募资，地方政府将面临长期而沉重的债务负担。可以说，目前国内没有一个金融工具比REITs更合适运作保障房。同时，由于是保障房，政府可适度给予一定的税收优惠、土地优惠政策，让REITs实现稳定合理的，自然就能吸引投资者的资金参与。

开设REITs市场

具有积极意义

REITs是资产证券化的一种手段，简单而言，REITs就是将募集大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。

“目前国内开发商融资的主要渠道是银行贷款，如果我们国家开设REITs市场，将为房地产开发多提供一个融资渠道，对稳定市场也能起到积极的作用，同时对民间投资者也多了一个投资渠道。”

据徐教授介绍，REITs对投资者的吸引力是稳定的收入，且有增值空间。REITs对投资的吸引力是透明的，REITS基金后面的支撑物是什么，是哪一个写字楼和饭店，投资者可以到实地去看，通过多种渠道了解租户的数量和租金价位的水平。REITS基金形成以后，可以多元化，可以跨地区进行，甚至是跨国界。

REITs可以降低境外资金对国内地产项目的投资。在全球化经济背景下，越来越多的外资渴望参与国内地产。建立REITs市场，可为国内物业运行提供强大资本平台，降低商业地产商、住宅开发商对外资合作的依赖度。REITS对经济发展也有积极作用。资本流向房地产投资信托基金，有利于房地产业务的活跃，将汇集建筑业、金融服务业和其他相关行业，从而促进GDP的提升。