天津新房房价稳中有降 二手房房价呈反弹趋势
北方网2011/08/12 09:06
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8月已过去近两周，围绕着天津楼市流传的淡季与市场拐点论两大观点，天津市的商品房和二手房市场也出现微妙的波动。
数据显示，8月的周（8月1日—8月7日）除滨海新区外，市内六区新建商品房价格环比下降5.80%，环城四区新建商品住房价格环比下降0.70%，远郊五县新建商品房价格环比下降6.70%，这些区域的新建商品住房都出现了环比下降的趋势。滨海新区新建商品房环比上涨了4%，在天津的楼市板块中一枝独秀。
在大部分区域的新建商品住房价格出现环比下降趋势下，业内人士分析认为，在经历了多轮地产调控之后，多数的购房者对于楼市保持了观望的态度，加之上半年有些地产开发商捂了几个月的楼盘开始在下半年扎堆放量，新建商品住房价格出现下降的趋势是情理之中的事。
不过，伴随着水游城、大悦城等大型综合体项目在下半年的集中亮相，也有不少业内人士看好下半年天津楼市的价格上涨的潜力，这些大型综合体项目落成之后，将会促进区域的商业配套更加完善，汇聚的人气更加旺盛，对区域的楼盘价值的保值增值将会有很大的提升作用。
在二手房市场方面，8月1日—8月7日，东丽区、红桥区、河北区等规划建设和楼市发展比较迅速的地区，近期出现二手房挂牌价格和成交价格提高的趋势。据统计数据显示，8月1日—8月7日天津市二手房均价为22810元/平方米，环比上涨0.4%。从区域角度来讲，天津二手房房价涨幅排行前三的区域为：东丽区二手房均价环比上涨0.71%，红桥区二手房均价环比上涨0.60%，河北区二手房均价环比上涨0.42%。对此，业内人士分析认为，该区域的抗跌性、空间大、区域规划及商圈的建设等市场因素是这些区域二手房价格有抬升的主要因素。
与此同时，对于天津的二手房市场来说，并非所有房源都会呈现上涨趋势，那些区位中心特质相对较弱、周边配套设施相对不完善、房龄较长的二手房源仍是此次价格下跌的主力楼盘。据统计数据显示， 8月1日—8月7日天津二手房房价跌幅排行前三的板块为：开发区环比下跌15.07%，八里台镇环比下跌13.70%。对此，业内分析，在总房款相差不多情况下，买二手房倒不如选套离市区不太远的新房。因此影响这些区域二手房价下跌的因素除了二手房源自身的区位、配套等因素外，还受到这些区域内的高性价比的新开楼盘和购房者的购房城市中心边缘化趋势的影响。
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在“限购”、“限贷”和销售回款不足的情况下，开发商正千方百计筹钱。国家统计局9日下午发布的固定资产投资数据显示，今年前七个月房地产开发企业资金来源约4.79万亿元，其中自筹资金达1.93万亿元，同比增长34%，涨幅达到年内。业内人士预测，下半年调控政策将继续从紧，多数开发商的资金链会面临更加严峻的挑战，部分热点城市房价或出现较大范围实质性下跌。
根据国家统计局公布的数据，在房地产开发企业本年资金来源中，国内贷款8018亿元，增长6.4%；利用外资500亿元，增长65.8%；包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金20040亿元，增长20.4%，其中，个人按揭贷款持续同比负增长，规模为4869亿元，同比下降5.1%。
渣打银行近日发布的房地产调研报告显示，石家庄、成都等6座二三线城市的30家中小规模开发商中，有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示，总体来说开发商现金充足，资金状况良好。
究其原因，成交量持续低迷在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。中原集团研究董事程澐(微博)表示，近日虽有万科、龙湖、碧桂园等标杆房企纷纷打折促销加快销售回款，但新房成交量并未出现明显回升。
美联物业9日发布的报告显示，刚刚过去的一周(8月1日至8月7日)，多地一手住宅成交量冲高回落，京沪穗深四大一线城市新房成交量全线下跌，其中北京下跌幅度，跌幅近5成。二线城市除成都外，杭州和重庆新房成交量也有1到2成跌幅。另据中原地产监测数据显示，整个7月8个重点城市新房成交面积环比仅增5%，而十大标杆房企销售面积环比下滑11%。
不仅如此，大多数房企面临的信贷环境进一步紧缩。渣打银行的调研报告披露，几乎所有受访者都表示，过去3个月，获得银行信贷用于房地产建设的难度有所增加。市场还传出消息称，有关监管部门将继续强化开发企业名单制管理，开发贷款必须以在建工程抵押，不得在开发商贷款上面搞贷新还旧，也不允许暂延期限。
另外，多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。截至8月9日，按申万行业分类，Wind统计显示，今年以来，只有保利地产(11.00,0.16,1.48%)、科学城(9.18,0.82,9.81%)、万泽股份、ST合臣4家地产上市公司公布了增发预案，预计募资130.18亿元，其中，仅万泽股份通过了证监会批准，ST合臣已宣布停止实施。“未来一段时间内，开发商恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。”美联物业研究中心主任徐枫说。
在信贷等融资渠道被逐一收紧之后，开发商自己筹集资金的力度逐渐加大，徐枫告诉《经济参考报》记者，开发商自己筹集资金的形式包括“开发商与基金配对”、“开发商组建联合体”以及通过参与保障房项目进行融资等。
不过，开发商们不得不面临更高融资成本的现实问题。渣打银行调研报告表示，据开发商所言，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。
在“限购”、“限贷”和资金回笼不足的情况下，加上有限的融资渠道和高昂的融资成本，开发商纷纷驻足观望，拿地意愿明显下降。
上周，国家发改委再次强调，要坚持房地产调控政策不动摇，遏制住房价格过快上涨。从各种迹象来看，下半年政策方向趋严已是大概率事件。徐枫预测，楼市调控政策信号已清晰，即继续从紧，下半年部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌，并呈震荡型走势。
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2011下半年，楼市调控政策只会更严，迫使开发商纷纷降价，其他城市甚至出现每平米直降5000的楼盘。天津8月首周延续7月的成交低迷态势，新房二手房房价均稳中有降。市内六区的房源竟有开盘开出环外价，看来房价是真的降了。
天津市内六区无论从生活配套上讲还是从交通上讲，都是天津最便利的地方。可是随着房价的一路攀升，工薪族在环内买套房难度可是越来越大了，不少购房者转战环外的低价房，但是却要付出每天在通勤上浪费一两个的代价。其实天津外环内还是有着不少的低价房的，小编给您推荐几个环内楼盘，价位和现在一些外环的房价差不多，希望能为您的购房带来多一些的选择。
万科金色雅筑（详情相册 微博论坛团购）万科金色雅筑36万/套起，首付13万起，老带新可享受500元物业费减免优惠，详情敬请咨询售楼处。[房价走势] [更多楼盘动态]
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万科金色雅筑地处津滨大道以东，外环以内，东起登州南路，西至雪莲南路，南临山青道，北傍方山道，社区整体被1.4万㎡左右的公共绿地环绕。产品集低密度洋房、高层、酒店式公寓、商业于一体，占地约9万平米，总建筑面积约17万平米。容积率1.9，绿化率达40%。
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万科金奥国际（详情相册微博论坛团购）万科金奥国际推出新品U2 两室两厅两卫精装修跃层式公寓 买一层附带一层 样板间4月9日全城公开。[房价走势] [更多楼盘动态]
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中海御湖翰苑（详情相册 微博论坛团购）中海御湖翰苑45-48平米精装平层在售，均价12300元/平米，3成首付，总房款465000元起，搜房团购省4万。[房价走势] [更多楼盘动态]
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浯水道限价房（详情相册微博论坛团购）浯水道限价房主推一室两室户型，均价7600-8000元/平米，一期部分余房在售，二期预计一季度开盘。浯水道地块位于津南区浯水道附近，外环线以内，小海地地区南侧，东至鄱阳路，南至淇水道，西至泽山路，北至规划路。住宅总建筑面积19.3万平方米、2500余套，分两期销售，一期部分余房在售。开发单位为天津市房地产信托集团公司。售楼处地址：656，20，859公交车浯水道终点站附近。[房价走势] [更多楼盘动态]
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北宁湾（详情 相册 微博 论坛 团购）北宁湾地铁上盖都市综合体，现正火热排卡，开盘优惠进入倒计时，户型包括58-88舒心两居、125奢华三居。[房价走势][更多楼盘动态]
北宁湾是中海地产进驻天津后着力打造的标志性楼盘，位于天津市河北区，南临新开河，西接中环线铁东路，与著名的北宁公园隔路相望，与即将于2012年开通的地铁3号线无缝接驳 ，将成为天津市座地铁上盖的综合体大盘。北宁湾总计规划了约67000平方米的商业产品，将成为一个辐射北宁湾以及周边居住区的大型地铁商业群。其中地下一层规划有12000平米 的大型超市，地上情景商街主要由200 - 400平米的小型商铺组成，共三层。商业的业态涵盖了零售类、餐饮类以及休闲娱乐类，此外，在项目一号地还结合公交始末站规划有5000平米的单体商业。
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华城佳苑（详情 相册 微博论坛 团购）华城佳苑限价房四期均价6547元/平，价格区间5800-7100元/平，户型区间80-100平米，所剩房源不多欲购从速。[房价走势][更多楼盘动态]
华城佳苑沙盘展示图
华城佳苑地处中环线普济河道桥北侧淮河路快速路旁，总建筑面积为60万平米，共计6000余户。建筑形式为11层、18层、25层高层、小高层。其中，11层为一梯两户及一梯三户，18层为两梯四户，25层为两梯五户，2012年下半年陆续入住。
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嘉畅园（详情相册微博论坛团购）嘉畅园河北限价房目前32层到顶高层尾房在售，主推58平米一居，所剩房源不多，均价7650元/平米，多层现已售罄，详情敬请咨询售楼中心。[房价走势] [更多楼盘动态]
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嘉畅园限价房位于河北区金钟河大街北侧，东至规划缤纷路，南至规划杜鹃路，西至规划红梅道，北至何兴庄还迁房地界。容积率不大于2.3，建筑密度不大于22%，绿地率不小于40%，高层住宅预计共有1199套。
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天津倍儿幸福（详情相册微博论坛团购）天津倍儿幸福在售户型为56.6-83.53平米1-2室，精装修，均价15000-18000元/平米，A、D、E户型全款优惠9万元、贷款优惠8万元；B、C、F户型全款优惠8万元，贷款优惠7万元。2012年8月交房。[团购报名点击进入][房价走势][更多楼盘动态]
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景瑞阳光尚城（详情 相册微博论坛团购）景瑞阳光尚城为外环内地铁旁全洋房社区，均价8500元/平米，二期精工电梯洋房精品楼王在售，二期户型面积区间86-133平米，一期花园洋房面积区间96-145平米，搜房卡会员享受VIP会员99折优惠。[房价走势][更多楼盘动态]
景瑞阳光尚城效果图
景瑞阳光尚城坐落于北辰区津榆公路南侧，地铁3号和8号线规划在周边设站，津围公路在规划中将拓宽成为70米宽的快速路，并与西北半环快速路进行连接，外环线东北部调线后交通更加便捷。景瑞阳光尚城容积率1.60，绿化率40%，规划有花园洋房和电梯洋房两类产品。二期德系电梯洋房采用六大标准：标准一,综合出房率84%；标准二 大开间设计；标准三，科学打造餐厨区、休息区、生活区，3重递进式空间布局；标准四，保证楼间距；标准五，规划为两梯四户；标准六，重渐进式入户。
景瑞阳光尚城效果图
卓越浅水湾（详情相册微博论坛团购）卓越浅水湾49层到顶的超高层两栋在售，主力户型为80-85平米两室和118平米三室。优惠78折，折后均价14000/平米。详情请咨询售楼中心。[房价走势][更多楼盘动态]
卓越浅水湾实景【更多实景图】
卓越浅水湾位于天津市河东区十经路与七纬路交口，规划总用地：12854平米，建筑总占地面积：4500平米，由2栋49层超高层及地上、地下各2层商业组成的综合体， 公寓以60-90平米为主力户型。
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海河大道宽景公寓（详情 相册 微博 论坛 团购）海河大道宽景公寓目前接近清盘阶段，180平米大户型已售完。在售酒店式公寓30、40多平米小户型，均价20000元/平米，总房款70万、80万左右，无优惠，尾房不多，欲购从速，详情请咨询售楼处。[房价走势] [更多楼盘动态]
海河大道宽景公寓工程进度实景【更多实景图】
海河大道宽景公寓工程进度实景【】
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海河大道宽景公寓位于建国道和翔纬路交口（海河东岸），主推户型为21-45平米。作为21㎡-45㎡区间的公寓产品，海河大道宽景公寓营造小户型阔舒尺度，4.1m开间，3.1m挑高打造天津小户型无限空间。
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喜年广场（详情相册微博论坛 团购）喜年广场平层精装公寓即将加推10套小户型，总价50万左右。另loft公寓主推40-75平米户型，毛坯房，20层到顶，现均价14500元/平米，所剩房源不多。全款97折，贷款99折优惠。[房价走势][更多楼盘动态]
喜年广场实景图【更多实景图】
喜年广场位于天津市河西区解放南路西侧，北面为万科水晶城，南侧为规划路，西侧为南开翔宇学校，东侧紧邻解放南路。喜年广场项目用地为公建用地，规划占地面积21409.8㎡。总建筑面积134484m2，其中地上:99700 ㎡，地下34784 ㎡，业态组成包括LOFT公寓、精装修酒店式公寓、酒店以及商业。
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红星国际（详情相册微博论坛团购）红星国际二期精装高层6、7#楼剩余少量产品在售，70年大产权，主推130平米三居，户型方正，南北通透，多重赠送空间，均价17000左右，高层实景示范区4月中旬开放；另精装时尚LOFT公馆现正发售，4.8米挑高，买一层送一层，抗通胀，不限购，主力户型50平米左右，样板间即将开放。新客户优惠是凡购买酒店式公寓可享受5000元房款优惠，购买高层（含顶跃）可享受10000元房款优惠。老客户优惠是凡每推荐一个新客户成交签约后可享受3个月物业费减免。反复推荐新客户的老客户物业费可以累加。但总优惠额度上限为24个月物业费。[房价走势][更多楼盘动态]
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红星国际广场紧邻中心城区连接滨海新区的主轴线津滨大道，交通便利、地理位置优越，规划中的地铁4、5号线在项目附近设站。红星国际广场总占地300余亩，建筑规模90万平方米。采用当今世界的HOPSCA规划模式，将建设成家具、百货双MALL。
红星国际效果图 【更多效果图片】
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瑞景名郡（详情 相册 微博论坛 团购）瑞景名郡精装LOFT在售，买一层送一层。现有43-59平米精装小户型，均价27000-28000元/平米，全款9.7折，贷款9.9折，首付3成，2012年年底入住，50年产权。还余100多套在售。项目目前已经封顶，正在进行外檐建设。[房价走势] [更多楼盘动态]
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瑞景名郡位于和平区南京路与卫津路交汇处，位于商住生活配套核心地带，紧邻滨江道商圈、海光寺商务区核心。距瑞景名郡步行3是天津最繁华的商业圈---滨江道商圈，其中国际商场、吉利大厦、伊势丹、津汇广场和乐宾百货等大型购物广场均设于南京路上。瑞景名郡西面邻近卫津路，天津电视台、天津大学、南开大学以及天塔均设立在此路之上。此外，瑞景名郡紧邻卫津南路、南京路、南门外大街等城市主干道，10就到达天津火车站，20到达天津机场。40几条公交线路通往市内各个地区和环城区县。建成后的地铁3号线，也将途经瑞景名郡。
瑞景名郡效果图 【更多效果图片】
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力神广场 （详情相册微博论坛团购）力神广场精装公寓在售，均价15000元/平米，72平米2室在售，3月26日精装公寓新品加推，会员全城招募中，验资5万开盘优惠1万元，开盘价15000-17000元/平米。新品推出B、C、G、H户型，复式、精装修，买一层送一层，面积区间54.79-68.26平米。SOHO产品均价12000元/平米，主推60-130平米户型。全款9.8折，按揭9.9折。[房价走势] [更多楼盘动态]
力神广场实景图【更多实景图】
力神广场由一幢塔楼与三层裙房组成的商务综合体。大厦共38层，其中地上36层，地下2层。地下1-2层为停车场；地上1-3层为商业部分；4-13层为写字楼，15-25层为SOHO，27-36层为酒店式公寓。功能定位集商务办公、精装酒店式公寓、SOHO、配套商业为一体的高档商务综合体。大厦主体高度203米，为园区内高楼。
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朝阳绿茵朝阳上品（详情相册微博论坛团购）朝阳绿茵 朝阳上品高层26、27号楼在售，主推100平米以上户型，均价12000元/平米。房源较充足，2011年8月31日入住。全款优惠2%、贷款优惠1%。[房价走势][更多楼盘动态]
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靖江鑫园（详情 相册 微博 论坛 团购）靖江鑫园项目由2栋高层组成，目前均价13400元/平米，预计2011年11月底入住。现有2号楼高层在售，主推73平米一室，106平米两室和125平米三室。1号楼部分尾房在售中。1号楼全款购买97折优惠，2号楼暂无优惠。详情咨询售楼中心。[房价走势][更多楼盘动态]
靖江鑫园小区位于天津市河北区真理道与泰兴路交口，地处河北区与河东区交界处，中环线红星路和卫国道，在建的地铁2号线和规划建设的地铁5号线，与中环线（红星路）、靖江路、卫国道快速路共同构成这一区域的立体交通网络，公交841路、665路、608路、871路、653路、32路等多条路线贯通与此，出行便捷。正在扩建改造的真理道，已全线贯通，即将投入使用。小区占地面积为11475㎡，建筑面积为45085㎡，容积率3.16，绿化率40.9%。已于2009年9月开工。预计2011年11月30日底竣工入住。
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天津大悦城（详情相册微博论坛团购） 大悦城悦府8月6日开盘，三内狂销3个亿。新开楼盘为3、4#楼，主推68、90、144平米1-3室户型，均价23000元/平米，33层到顶，3梯5户，全款9.5折，按揭9.8折。预计2012年下半年入住[房价走势][更多楼盘动态]
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天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
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都会轩（详情相册微博论坛团购）都会轩住宅为3栋高层，9-57层为住宅，产品为60-360平米1-4室户型，均价25000-26000元/平米，全款优惠7个点，贷款优惠3个点。预计2013年年初入住。[房价走势] [更多楼盘动态]
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卓越浅水湾（详情相册微博论坛团购）卓越浅水湾49层到顶的超高层两栋在售，现在售主力户型为80-85平米两室和118平米三室。折后均价15000/平米，现在购房可享受88折优惠。持搜房卡可享优惠2.5万元。[房价走势][更多楼盘动态]
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卓越浅水湾位于天津市河东区十经路与七纬路交口，规划总用地：12854平米，建筑总占地面积：4500平米，由2栋49层超高层及地上、地下各2层商业组成的综合体， 公寓以60-90平米为主力户型。
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渤海明珠(详情相册微博论坛团购)渤海明珠1号楼在售，阳面朝向所剩房源不多，5梯8户，主推92-107平米的二室和135-141平米三室户型。阳面朝向均价18000-19000元/平米，现购房全款优惠4万，贷款优惠1万。东北朝向均价14000-16000元/平米，无任何优惠。[房价走势][更多楼盘动态]
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渤海明珠位于解放南路与中环线交口，开发商为天津市康平房地产开发有限公司。占地面积43000平方米，建筑面积166135平方米。容积率5.02，绿化率46.34%。总户数600余户。
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仁恒河滨花园（详情相册微博论坛团购）仁恒河滨花园现开盘3楼座，1、3号楼均20000元/平米，9号楼均价26000元/平米，户型包括50-113平米的玲珑寓、117-153平米的毓秀轩和200平米的水岸宽邸，样板间开放中，详情请咨询售楼处。[房价走势][更多楼盘动态]
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天津碧桂园（详情相册 微博论坛团购）天津碧桂园幸福8090，二期90-150㎡瞰景高层55万起，均价6500--7000元/平米，珍藏142㎡花园洋房最后2栋95万起，均价7500元/平米，到场认筹可享额外99折+开盘优惠。预计2011年8月开盘，2013年9月交房入住。185-260㎡世家美墅均价9900元/平米，全款优惠4个点，贷款优惠2个点。[房价走势] [更多楼盘动态]
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