住建部提示：违反限购令不能办房产证
新华网2010/10/31 12:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
针对各地纷纷出台限购令，住房和城乡建设部10月15日发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。
限购令出台后，由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。
对此问题，住房城乡建设部发布风险提示，郑重提醒房地产交易各方参与人应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。同时，房地产销售机构要加大对限购措施等调控政策的告知力度。房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工的管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则，如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。
对于少数购房人作假购房的现象，住建部有关负责人强调，购房人应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况，不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。此外，购房人对于限购等政策不明了时，应通过正当渠道向当地主管部门咨询；发现违法违规售房行为的，应及时向有关部门举报。
下一页更精彩：
楼市新政满月“潜规则”排行：房产证五年办"难产"解密
9月底10月初，楼市二次调控出台，政策效果可谓立竿见影，各大中城市楼市迅速降温，各地观望潮、退房潮、降价潮暗流汹涌……楼市“潜规则”排行榜解密助你买房一臂之力！
房产证（PremisesPermit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
业主购房五年，始终拿不到房产证。开发商百般托词、屡屡承诺，一直不去办理，背后究竟有什么原因？相关部门无力监管、法律维权意义不大，业主遇到此类情况，难道真的束手无策？记者近日调查北京一处楼盘，走近房产证“难产”之谜。
“房产证已经拖了好几年了，(开发商)每次都说再等等，我们已经打了好几年的电话，每次开发商都给我们一个日期，到那个日期再打电话开发商就说还是办不下来。
”一提房产证，北京的王女士便很无奈。
王女士2005年10月在马连道东街15号院红莲晴园购买了一套两室一厅的房屋，购房合同约定房屋交付使用后720日内取得房产证，但直到目前还没看到房产证的影子。
在同一小区购房的彭女士也有类似遭遇。“我们对房子的户型不满意、孩子也上不了好小学，所以想换一套，但因为一直没拿到房产证，如果出现纠纷会特别麻烦，所以没能卖。因为房产证，我们不得不暂时搁置眼前的一些计划。”
彭女士介绍，该小区1、2号楼的几百户业主至今都未拿到房产证，很多业主曾多次询问和催促开发商，开发商要么语焉不详、要么百般托词，始终不积极办理房产证或进行赔偿。
在业主与开发商签订的购房合同上看到，合同规定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可退房并获得房价款和已付房价款1%赔偿金；如果不退房，可获得已付房价款1%的违约金。
“按照合同约定，我们只能拿到6000多元的违约金，但我们的损失远远不止这些！”彭女士说。而王女士也对记者说，“我们只能等，一点办法都没有。如果现在退房，以目前的房价什么房都买不起；如果要违约金也没有多少，而且开发商连这些违约金也不给。”
房产证“难产”已成地产行业“潜规则”？
房产证为何五年未办这一问题，记者直接询问了红莲晴园项目的开发商，一名刘姓销售总监这样说：“没有什么原因。每个小区、项目的具体情况都不一样，我们是按正常程序办的，房产证现在正在办理。”
了解到，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定：“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但据业内人士称，在现实操作中，开发商很少能在90日内办理房产证，是在90日内办理大产权证；而购房合同上约定的房产证办理时限一般都为一至两年。
业内人士说，其实只要办理了大产权证，将大证和购房合同交给房管局，业主的分割产权证的办理时间最长不应超过20天，就算购房人以贷款方式买房，最长时限也不应超过一个月。
对此开发商仍未正面回答，只是说：“这两年政策波动比较大，间接影响了房产证的办理，具体原因就不方便说了。”不仅如此，开发商还表示：“这样的事情很正常，快的话一年两年，慢的四五年都正常，据我所知房产证还有办十年的。”
业内人士分析，房产证拖延不办可能有几种原因，其中最主要的是因前期手续不全而导致大产权证无法办理。如果已经办理了大证，那么问题可能是，办证时开发商要缴纳此前代收的契税和公共维修基金，这部分资金总额很大，开发商资金可能一时周转不过来。
另外，开发商在楼盘建设过程中，还有可能抵押土地或项目来融资，这也会影响办理大产权证和业主分割产权证。除此之外，验收不合格、未缴纳配套费等都可能是原因。
业主遭遇维权难如何赢得话语权
采访了解到，办理房产证在房产纠纷中占相当大比重，购房多年却拿不到产权证的业主不在少数。那么，拿不到房产证究竟有什么风险，业主又应该如何维权和增加话语权？
北京隆安律师事务所尹富强律师就此事分析称：既然合同有明确约定，业主均可按照合同约定主张开发商按约定时间办理房产证，一旦迟延同样可以主张相应的违约金。尹富强表示：诚然业主的维权意识已苏醒，在一定程度上已“威慑”到不法公司的违约违法行为。但主动维护自身权益的比例还有待进一步提高。“民不举，官不纠”，权益受到侵害，不利用法律赋予的诉权，司法机关也不能主动干涉。
房产纠纷专家、盈科律师事务所高级律师张仁藏分析认为，房产证是房屋权属惟一、也是最直观的凭证。如果业主一直无法拿到房产证，对房产的所有权就得不到确定。在不能做权属转移的情况下，房屋就不能交易，业主作为交易相对方，也面临很大风险。
因此，购房者签订合同前，首先要对楼盘有一定了解，查询项目土地的性质是出让还是划拨，如果是划拨就无法拿到产权证；同时，也要重视并积极办理房屋产权登记。
张仁藏说，在约定期限内未取得房产证，开发商肯定存在违约行为，业主可以起诉开发商，要求开发商在一定时间内办理房产证，并承担违约责任。需注意的是，业主要避免错过诉讼时效，应在诉讼时效内主张权利。张仁藏说，业主在发现自己权利受到侵害时要尽快提起诉讼或以其他方式维权，拖太久会增加难度；有相似情况的业主联合起来共同维权，以增加维权力度。
在实际操作中，很多业主即便维权，能获得的违约金也很有限，选择退房又损失太大。对于这种两难境地，张仁藏建议，可在商品房预售合同的范本中，加重开发商的违约责任，以发挥更大的约束作用。
同时，造成维权难的另一原因是，对开发商办证的行为缺乏有力的监督与惩罚机制。有多名业主称，他们在向区房管局咨询此事时，工作人员只是要他们与开发商联系；而记者在询问时也得到这样的答复：“开发商不来办，我们也没办法。我们没有义务督促开发商来办证。”
