天津市场形势变迁及企业拿地策略研讨会举行

新政百日市场形势变迁及企业拿地策略研讨会

昨日，中指研究院数据信息中心总经理葛海峰以及天津分院总经理蒋云峰等在中指研究院会议室就房地产新政下市场形势变迁及企业拿地策略举行了研讨会。

时间：2010年8月18日

地点：中指研究院会议室

主办单位：中指研究院

参会嘉宾：

中指研究院数据信息中心总经理 葛海峰先生

中指研究院天津分院总经理 蒋云峰先生

天津市鸿吉房地产开发有限公司总经理 周成东先生

国耀集团天津事业部执行董事常务副总经理 刘浩洋先生

远洋地产天津地区经营部副总经理 曹玉超先生

天津大通投资集团有限公司地产投资总监 吴志勇先生

仁恒(天津)发展有限公司市场营销部 薛琨先生

仁爱集团市场拓展部 祖丁先生

研讨会现场

蒋云峰：今天邀请大家过来主要是围绕以及天津土地市场做一个研讨，包括整个土地市场的大形势，还有一些拿地技巧的内容，大家共同探讨一下。这次我们特意请了中指研究院数据信息中心总经理葛海峰先生，作为我们的主讲嘉宾。有请葛总！

中指研究院天津分院总经理 蒋云峰先生

葛海峰：最近大家也知道，4月17日国务院新政出台以后对市场影响很大。新政已经过了百天，很多企业都感觉很迷茫。很多企业不知道现在是不是拿地的时间，不知道合适不合适，会存在怎样的风险？还有是否进行价格的调整？我们这个研究是对目前中国主要土地市场进行分析，以及主流企业拿地的策略判断，还有就是投资的分析。

中指研究院数据信息中心总经理 葛海峰先生

今天也是跟天津业界交流一下

（PPT）

一、及天津土地市场的形势分析

二、2010年房企拿地策略及建议

三、城市投资吸引力研究及案例

住宅用地供应量的持续增加，地价快速上涨的势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。

国土资源部4月份公布今年土地供应计划是18.5万公顷，从目前情况来看，完成率是偏低的，所以政府面临着比较大的供应压力。但是这里面，包括天津在内是比较特殊，天津、上海已经完成了全年任务。天津住宅供应量以及商品房用地计划供应量原先只有1500万平方米左右，从现在情况来看，已经供应了2300万，也就是说已经达到了156%，是计划的供应的1.5倍已经是超额完成了土地供应计划。这个跟天津市政府承受了非常大的压力。另外滨海地区的开发也是非常重要的，所以导致土地供应量比较大。

做一个历史的比较，2010年从计划上来看，同比增加了差不多140%，因为土地供应会比2009年要大，差不多是2.4倍的水平。1-7月份我们有一个庞大的数据系统，我们统计了100个城市住宅用地已经达到2.44亿，同比增长83%，天津累计供应量2300多万公顷，同比增加123%。我们判断土地供应量大幅度增加是提高了企业拿地的选择空间，为企业拓展土地储备是选择了一个比较好的良机。

我们看天津土地供应是集中在远郊区县，市内的供应是偏少的，最主要的供应集中在滨海新区。我们目前的情况来看，市内六区仅占到3%，环城四区是29%，远郊区县是26%，市内基本上是没有土地供应。

刚才是土地的供应情况，我们看一下土地市场的成交情况。成交情况来看住宅用地成交了1-7月份是1.8亿平方米，同比增长79%，我们可以看到，在新政出台之后，特别是4月份以后，整个土地的成交量是有明显的下跌的过程，但是我们从7月份情况来看又有所回升了，环比增加了9%，同比增加了14%。整个2010年土地成交量是比较大的，相比去年增加了80%，土地市场2010年是一个非常活跃的市场，也就是土地供应都是放大的，而且放大比重也是非常大，我们可以预见未来土地供应量是比较大的。

周成东：保障性住房占了70%以上？

葛海峰：保障性住房相比去年是大幅度增加，在18.5万公顷当中占30%，您说70%普通商品住房，就是中小套型普通商品住房。从供应商来讲，保障性住房比去年翻了两三倍，但是普通商品住房供应量也是差不多增长了百分之一百。比重上来看，虽然保障性住房有30%，这个量也不少，但是整个商品住房的市场土地供应也是加大了很多。

从成交来看天津1-7月份住宅成交量也是增加105%，3月份是成交的高峰，4、5月份是一个低迷期，但是6、7月份有逐步回升的过程。

从价格情况来看，政府调控的效果是非常明显的，土地价格是稳中有降的趋势，从我们监测情况看，楼盘地价是1800元下降了9%，7月份地价是1570元，较上半年低了16%，环比下降14%。土地价格下降我们认为开发企业也应该抓住这个机会扩充土地。土地下降有两方面的原因，就是很多政府不再招拍挂，现在很多城市都是招标，不仅是价高者得，会考虑到综合实力，包括以前有没有做过保障性住房都会成为评标的标准。

政府在推地的时候，专门有一些侧重，就是市中心核心地块没有推，而是远郊区的地块，这个对价格平抑起到了很大的作用。

天津的土地价格一直以来波动不是特别的大，2010年2月份价格，是三千的楼面价，这个主要是市中心区域拉高了2月的均价。包括外来的企业、中铁、金隅等等拿了一些地。

我们非常看中土地市场竞争是否激烈有一个指标，就是溢价水平，新政出台之前溢价水平都是比较高的。像北京、上海在新政出台之前，每月土地溢价都是百分之一百以上，地价都是的成交，举牌都是好几十次的举牌。新政出台之后，溢价都是下来了。

天津也是新政出台之前，虽然溢价并不是特别高，但是新政出台之后，整个溢价水平继续往下跌，4、5月份都是在10%以内。我们发现一个趋势，新政以后，多出城市溢价水平有一个大幅度的下跌。到了7月份多数城市的溢价水平又开始回升了，回升的原因，多数开发商是呈现逐步活跃的情况，也就是说，开发商在7月份逐步开始拿地，这样之间的竞争来说，特别是一些热点区域地块，相对来说竞争还是比较激烈的，开发企业拿地积极性还是比较高的。

另外有一个现象，我们说地王，新政出台之前，的地王非常多的，我们下面有一个总价地王的情况。

排在是富力在4月28日拿到300万平米的地，这个土地出让的面积也是今年以来的土地出让，但是只有这一块地在新政出台之后拿的，剩下的地王都是新政出台之前，而且通过我们的分析来说，天津这块地，虽然总价很高，但是楼面价是比较低的，新政基本上消灭了地王的现象。

天津的地王多数情况是被外来企业获取的，包括像金隅、中铁，他们在天津的拿地也是比较多的，另外本土企业也是拿了一万元左右的地，这个是在南开区。

还有就是土地市场发生了变化，新政发生变化以后，一线城市出现了流拍的情况，二线城市流拍现象也比较普遍。天津还没有出现流拍的现象，这个是跟其他城市不一样的地方。从土地市场来看，有流拍其实意味着这个市场是相对比较理性的，土地的价格水平不是特别高，企业是比较理性的拍地。

周成东：我不知道为什么流拍，如果是政府运作不可能，如果一看流拍就不拍卖了。

葛海峰：这里面还有一些因素，比如像北京不是价高者得，价格高了也会造成流拍，只要有人举牌就不会流拍，现在这种情况看，可能有招标的形式，他认为所有的企业都没有达到他的标准。也有可能出现无人竞拍的情况，政府也存在土地供应的压力，国土资源部是有硬性要求的，这个作为市场上来讲，政府只是暂时性的控制住了房价，从长远来看，必须调整供应结构，才能使得市场达到平衡。

另外就是我们对市场的判断，我们觉得下半年商品房市场会从“量跌价滞”的过程，到“调价促量”过程，这个对土地市场会产生比较大的影响。

此次力度比较大，也是更为严厉，我们会判断房价的调整会比以往要快，这里面有几个原因。

对于目前市场来说，可调控的空间是有的，比2007、2008年调控空间还要大，即使调整了20%-30%也不影响利润的问题。

还有一个问题，这次调整很多企业都会慎时而为，就像2008年谁也不敢降，2008年中国房地产谁也没有经历这样的过程。所以我们会到下半年，会是一个调价促量的过程。我对天津不是特别熟悉，北京已经有很多开发商做这样的事情。

蒋云峰：我个人认为，各个城市有差异，你看的是面，在天津这种调价空间还是比较小的。的范围，特别是一线城市的情况，可能会是一个调价促量的过程，对于天津，应该有自己的特色。

葛海峰：量跌价滞到调量的过程，我们预计成交量还会有一定的回升，这样开发企业资金回笼会加快，产品催化速度也会加快，这样对土地市场也有一定的刺激作用。

另外就是机遇，2008年时候，整个市场是非常低迷的状况，土地流拍也是经常有的事。2008年土地流拍，2009年拍出去的有了明显的上涨，其实土地流拍的时候，我们认为一个经济周期也好，房地产周期也好都会有一个波峰波谷的状态，就是大家怎么判断波谷的时间去拿地，把握这个时机就显得很重要。

北京朝阳路15好地当时也是一个地王，当时流拍的时候是5800元，当时拿地的时候已经达到了15000元，现在周边房价已经达到了四万元。中海的房子也是，原先流拍的时候楼面价是1.4万，成交的时候是2.2万。这个时候拿地，我们认为是一个时机，如果在市场非常好的时候拿地，那你所有的利润空间风险小，空间也会比较大。

从企业的情况来看，多数企业还是看好大势，整个房地产开发投资同比去年增长38%，这个比重是比较高的，而且新开工面积是同比增长70%，这个意味着未来市场供应量也比较大，开发商也比较看好房地产市场。所以我们认为土地开发，土地的需求还是依然强劲的。

还有就是政策问题，就是担心政府是否出台更加严厉的政策？我们认为从土地会进入稳定期和执行期。

政府主要从三个主线进行土地市场调控：

1.供求环节、2.交易环节、3.监管环节

供求环节通过增加土地供应量缓解供求矛盾，进而降低土地交易价格。

交易环节通过完善招拍挂制度，提高交易成本（提高首付和保证金比例）等规范市场交易。

监管环节通过地方政府问责制，打击企业囤地等加强市场监管。

现在主流企业虽然市场在调整，但是拿地的区域分布情况来看，以二三线城市为主，包括天津、武汉、成都，天津土地成交量很大也是一个原因，这么多的企业，都进驻天津发展，也是更看好二三线城市的情况。

（PPT）从监测来看，排在位的是万科，万科在2010年1-7月新增土地储备达到1500万平米，拿地是300亿的资金，楼面价是两千多元。所以说不难看出，品牌企业对于土地的需求是非常旺盛的，而且也是积极看好市场未来的趋势，所以不断的拓展自己的土地储备的情况。

主流企业集中在二三线城市，在我们监测企业当中，像恒大、华润、金地在一线城市没有拿地，在一线城市拿地的企业规模也是很小的。比如万科只有100万平米，1500万平米当中只有100万是一线城市，两三线是1300万平米，其他企业都是差不多的。

另一方面我们看拿地的成本，二三线城市拿地成本是比较低，我们看一线城市拿地成本是非常高的，基本上都过万了，万科和绿地相对低一些，这个也是有原因。比如万科主要集中在城乡结合部，二三线土地成本比较低，这里面有一个特殊，一线城市是北京、上海、广州、深圳、杭州。

天津的土地供应量比较大，所以拿地成本还是比较低的，另一方面品牌企业纷纷进入天津，1-8月份，截止8月17号统计的结果，在天津通过招拍挂的形式，富力是排在位，我不知道天津政府为什么这么出让，国土资源部有规定不可以出让这么大。

新政之下品牌房地产企业拿地趋于理性和科学。我们把万科、绿城、保利面积和金额做了一个分析。金额肯定有逐步下降的过程，我们看趋势，包括一二月份土地的量是比较大的，但是4月份之后，整个五六月份多数品牌企业也是在这个时期，大家需要看这个市场到底怎么样，但是我们可以看到7月份，这些企业新购置的企业明显是增加的，加快了自己的土地储备的速度，也就是其实大家经过政策调控的过程之后，对市场的判断还是比较突出，就是未来市场还是非常好的，所以更加积极获取土地。

我们给企业的意见，我们觉得在这个时期建议顺势而为，根据历史的表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一个两个季度的时间差，企业应在价格普遍下跌之前，结合市场的需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。

由于2010年是一个比较好的机会，土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降对于资金充足的房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备的有利时机。

我们认为目前从市场策略来看，一线城市的可开发面积是比较小的，所以除非有品牌树立自己企业品牌地位的需求，你可以去一线城市拿地之外，我们觉得企业可以更多把土地储备放在二三线城市。为什么从品牌角度需要在一线城市拿地，如果你企业长远发展，你在行业里面一定要有一定的定位，各个企业在一线城市，包括很多企业把北京搬到总部，也是出于这样的目的。远洋拿的地王，也有这样的因素在里面。

但是二三线城市，我们认为是扩大土地储备比较好的时机。另外拿产品策略上，由于保障性住房和中小套型商品房用地规模在扩大，普通商品住房的建设会成为未来一段时间内企业主要的经营模式。

适当调整产品结构，并且做好品牌建设，并且为未来发展打下良好基础。这里面为什么跟品牌建设相关，因为各地政府在出让用地的时候，还配建保障性住房，但是这里面有一定的要求，流拍也有这种因素，不仅仅是价高者得，还有一定的背景，甚至提出来以前有没有做过保障性住房，做过的规模是多少，这个都是评价的标准。

另外就是拿地的资金策略，品牌房企可以积极探索债券、信托等方式，刚才吴总也说了，他们有一个房地产基金，现在很多企业都在做这方面的工作，因为包括我们跟很多银行，中国银行、建设银行、总部的沟通，就是今年各个银行都收紧房地产开发贷款的总体规模，而且他们有一个明显的趋势，就是缩小规模以后，会把这些资金重点支持一些品牌企业，就是万科、保利、远洋这些企业，会对小一点的企业贷款压缩比较大。在不利的影响下，企业可以积极探索其他渠道，比如信托、债券、基金等方式。

另外增强企业的综合实力，北京多数采用招标的方式，不希望出现地王，还有政府可操作性非常强。从这个角度来看，企业在此时需要给政府更好的印象。

蒋云峰：天津土地市场还是比较理性的，所以拍卖造成高价的情况并不是很多。

葛海峰：从目前情况看，从市场上来说，我们结合市场的需求来定价，加快资金的回笼速度，另外拓展多元化的渠道，从现在项目销售来看，我们认为在8、9、10月份，新项目会逐步入市，这些项目都会低于周边的价格，多数的企业如果要是做定价，目前市场环境下，我们认为结合市场需求回笼资金是这个时期必要的选择。另外在这个时期可以拓展土地储备，在这个时期你拿地，你的成本不是特别高，第二就是市场竞争也不是特别激烈，所以说我们在这个时期是一个机会。

下面说城市投资吸引力的问题

一线城市土地价格很高，但同样风险要小一些。如果在北京有块地，没有人认为会死掉，你扛个一两年没有问题，可能在二三线城市就会面临这样的问题，就是选择的区域和地块非常重要。这个时候做了相关城市投资吸引力的研究，这个可以跟大家一起交流一下。意义不用讲了，对于拿地企业来说，选择什么时候进入城市，选择什么时候拿地，这种现实意义是很强的。

我们设计了一套框架来做城市投资分析，包括市场规模、潜在需求，成长速度，城市经济水平，我们会选取各种各样的指标。这里面有各种指标作为评价的体系，这个做法有兴趣可以再交流。我们有住宅开发的排名，天津是排在第七位。我们看并不是所有一线城市都是排在前面。

像重庆、成都都是排的比较靠前，这就几方面的因素，个就是市场规模比较大，还有开发投资力度比较大。

另外这些城市为什么投资住宅吸引力比较靠前？一个就是销售额，还有就是杭州、温州增长速度是非常快的。投资额北京、上海、沈阳、重庆、西安增长率都是很快的。

城市居民收入水平高也会成为当地房地产市场广阔的空间，包括像重庆、成都、上海，这些区域全部是长三角区域。现在不仅仅是环渤海，长三角也是这些企业非常关注的城市，也是因为居民收入水平是比较高的，有比较好的需求支撑。

另外可以看到，像石家庄、太原、温州这些城市面积增长速度很快，包括施工面积的增长，他们相对来说，施工和销售比较，代表未来市场的空间。

另外就是整体上的排名，上海还是中国房地产市场吸引力的城市，多数城市排名是代表目前房地产投资的区域分布核心地带，长三角区域、环渤海区域、中西部和珠三角区域。

从我们情况来看，35个大中城市是房地产市场开发的主体，一线城市市场份额是下降。我们从2003年是16.3%的比重，但是到了2009年只占到8.4%。从2004年18.4%到8.4%，下降了10个百分点，就是房地产投资转移逐步转向二三线城市。还有就是二三线城市的发展速度明显快于一线城市，包括重庆、成都、天津、沈阳、长沙发展速度是非常快的。

在目前市场情况下，充裕的货币流动性是近期房地产市场，特别是热点发展的重要支撑力量。目前对于宏观经济来讲，我们宏观经济增长速度很快，货币流动性也是比较充裕的，这样加上国内投资渠道很少，我们知道房地产被压制之后，很多人趋向于黄金、钻石。如果宽松货币政策不改变，依旧是房地产市场追求的支撑力，这个也是判断为什么房地产市场依然非常火爆，能够支撑的原因。

我们宏观形势，市场状况、产品特征、热点区域、主要开发企业来分析，这个大家来看一下，作为中指研究院的分析角度，我们会分析城市的热点区域和板块，以及重要的开发企业。这里面非常有意思的是，我们给某一个企业，我们会把当地企业分成两类，一个是主要竞争者，比如像万科、保利既有影响力，又是性的品牌企业。另外一方面是可合作的企业，就是这些企业在当地有资源，这样可以合作，或者并购他的一些项目，通过这种方式获得比较好的土地资源。在天津这种现象比较明显，天津外来的企业非常多，天津本地的企业来说，相对前几年是逐步边缘化了。我们还是建议，对于企业来讲，如果要去发展，除了在自己的城市要有比较好的发展，你还要积极拓展区域市场的项目，来扩大自己的城市。

城市投资建议我们会提供相关的建议，这个有机会可以再交流。

另外一方面，我们有一个系统，我们有105个城市，就是2000年以来土地的信息，而且是所有招拍挂的内容。我们提供非常方便土地市场的查询，我可以举一个例子，我可以了解万科在各地土地拿地的情况，任何地块可以点进去，我们对某一个地块都有相关的数据，包括土地的面积，土地的规模、容积率、成交价等等，以及城市所在的位置，以及周边项目的情况。另外我们还有万科在武汉其他拿地的情况。

我们对土地地块有相应的跟踪，我们还有土地统计中心，土地市场报告的跟踪，你进入这个城市做研究，你必须了解这个城市土地的推出规模怎么样，土地的溢价水平怎么样，市场是不是竞争激烈？我们可以由相关月度的所有跟踪，可以了解每个月推出量、规模，另外比如想了解哪几种用地，这样也可以去了解2010年7月份三宗地块，都是哪三宗，以及具体的面积。另外会把105个城市所有地块做排行榜，比如楼面价、出让金、土地规模、溢价水平等等，

我要说大体是这些内容，希望跟天津朋友一块交流一下，就是关于土地市场现状，包括天津企业的自感受。

蒋云峰：非常感谢葛总拿出这么好的内容。接下来我们大家共同探讨下企业对我们土地市场的看法以及拿地技巧方面的分享。首先有请我们的吉宝的周总。

天津市鸿吉房地产开发有限公司总经理 周成东先生

周成东：我觉得拿地是越来越难，政府控制越来越多，我本身开始就烦，谁垄断都不好，土地只能往上走不能降，虽然拿出来几块地，但是还是在政府控制手里，如果拿出来招拍挂，那还是那个价钱，很难降下来，谁垄断对市场都不好。

以前起码腐败多一点，但是政府公司还可以把土地拿过来，供应方源头上多一点。现在就是一家，那土地肯定要往上走，虽然现在政府打压，又看省政府想不想合作，市政府想不想合作，他们财政由30%甚至50%都是土地成交，那肯定不想。虽然中央政府逼他们，但是地方政府不一定积极配合。

我认为打压就是错误。2008年出台的政策，出台政策反而更高了，你总是打压开发商，造成量更小，你应该支持开发商，开发商的量就上去了，如果开发商量上去了，自然价钱就往下走。政府出台老是打压开发商，开发商量肯定要往下走，那价钱就上去了，那还是一个供需的道理。

现在我觉得政府这次还有点明白，就是把土地供应量给提上了，那不应该控制开发商这么多，就是限制什么时候开发，我觉得打压不是一个好事。另外就是整个经济大环境并不太好，虽然GDP很高，但是并不是整个企业发展的GDP造成的，而是政府投资的GDP，那这个就有泡沫在里面，那负面影响很大。虽然十年经济非常好，因为盖高楼也盖了，不需要那么宽的马路也盖了，不需要地铁也盖了，那这五年肯定是非常好，整个经济长期下去，我觉得对经济负面影响非常大，因为政府投资和企业投资，和人民投资，包括外国政府投资非常低，经济效益非常低，所以在外国也经过，从1939年开始，罗斯福策略就是政府大量投资，最后走了1974年，认为这条路子走不通，反而影响企业。政府就是这么多资金，政府多了企业少了，如果企业少投资，那负面的影响就非常大了。政府投资经济效益非常低，所以应该企业投资多一点，现在中国政府大量的政府投资，这个就是非常非常危险。政府这么大投资，并不一定是一个好东西，短期是好东西。

蒋云峰：国家发展应该是三架马车，投资、消费、外贸。中国外贸有些受阻，从消费来说，短期之内有大幅提升也是很难，所以只能靠大量的投资。

周成东：经济要平衡，老靠出口日本最后也不行了，最后还是要平衡内需，内需占50%-60%，出口占30%，我们出口以前是70%，我们内需非常弱，那你靠强大的内需，就是外面不好，内部还可以好。现在靠外出口，我们出口30%在美国，你出口太大对他也不好。让中国调汇率，中国也不理，结果美国开始打压，如果你老是不理，美国肯定要采取行动，每年差不多给咱三千亿美金，人家跟你谈那么久，你就不提，那肯定要采取行动。政治实际上就是妥协，你要跟人民妥协，你要跟国与国之间妥协。

我们还处于掠夺资源，自从第二次世界大战走的路线不一样，我们走的是共赢，国与国的合作，主导国家都是这样，没有抢你的资源发展我。第二次世界大战各国的态度转变了，全世界老百姓过上好日子，只不过不像以前是掠夺资源。

蒋云峰：就我想法，二战后，比如苏联社会主义阵营基本上是以社会主义其他国家为他提供原料做准备，而美国对于阿拉伯国家，对于非洲也是大量经济上的掠夺。

周成东：还是合作，殖民地就是抢，现在美国出来是合作，谈价钱，你要多少石油我给你这个价钱。欧派克可以提高价钱，美国控制不了，有的东西可以控制，石油组织可以控制，但是美国控制不了。现在美国要跟你商量，虽然军事强大，但是美国人没有逼着说，都是跟你谈行不行。

你看郎咸平说，2006年我们经济危机，但是我们当时说什么？是过热不是经济危机。所以采取一切的经济措施方案。错可以改，我们有一个问题，包括房地产，我们开始老说开发商捂盘，就是这么简单的问题，不说土地的供应，那你怎么对待那些问题？你要真正了解问题，你才能针对问题。我觉得要看到问题的本质所在。

国耀集团天津事业部执行董事常务副总经理 刘浩洋先生

刘浩洋：当前我们房地产业就是太特殊了，不能纯粹理解成市场经济，我们把很多社会的责任纠结在这个行业里面，所以为什么会打压，为什么会调控、会鼓励？其实核心问题不仅仅是房地产业自身，包括甚至整个产业结构方方面面的问题，是国家发展阶段性的问题。看到你们资料统计有这么多的经济适用房，这个都是政府早该做的事情，解决中低收入居住问题、生活的体面问题，整个社会的和谐问题。我们房地产企业，特别是国有的房地产企业应该配合政府去大量开发适合中低收入者居住的经济适用房、廉租房。

远洋地产天津地区经营部副总经理 曹玉超先生

曹玉超：现在增加土地供给的呼声很高，但是站在政府的角度来看，土地供给一定是有效的，但是这个有效的供给从哪来？要依靠城市的自然生长和发展脉络的延伸，所以土地一定是稀缺资源，这是政府也改变不了的属性。有效供给做起来确实是很困难。

保障性住房政府也意识到，肯定不是现在才意识到。

周成东：医疗重要不重要，教育重要不重要。连英国一个老牌帝国主义、资本主义都医疗和教育都是一部分私企化，但是政府保留90%以上还是以政府做主导，你不应该私有化。连资本主义社会都知道，我们社会主义更应该担起这个责任。

曹玉超：比如说举一个例子，天津市某区政府一年财政就是五个亿，这个都做保障性，政府才能做多少？

周成东：中央政府应该帮，我们有两万亿在美国，你不能说我们没钱，你看我们的奥运，有人说花了两千亿，这个也是钱，还有世博会，你不是没有主导的概念，有没有关心人民的意愿在里面。如果你做1%，你把教育搞好了。你看我们的教育，我们GDP一直在3.2%，在西方国家都是8.2%。

葛海峰：保障性住房和政府利益还是有冲突的，地方政府房地产不管是有土地收入，还有房地产个性的税收，有些城市土地收入占财政收入比重是非常高的。如果保障性住房供应性大了，价格缺乏上升的空间，那很多开发商就不来投资了，这样就会直接导致地卖不出去。

周成东：地卖不出去是好事，结果卖的太快了，结果整个经济就完蛋了。我觉得地就要慢慢升，为什么新加坡到今天有竞争的力度，就是土地控制非常好，每年2%、5%的涨，但是涨的随着非常慢。香港政府多少年前就要拍卖，最后香港制造业完蛋了，1979年都到深圳了。土地那么贵，整个香港住一千块的酒店，里面就是一张床。所以土地是最重要的，就跟粮价一样。之前说天津土地便宜，非常错误，土地便宜是一个好事有竞争力，你土地一高了，把所有的竞争力都给取缔了，你还有什么竞争力。

蒋云峰：土地涨没有问题，但是不要太快了。

周成东：城市发展肯定要涨，但是政府应该控制速度，慢慢涨，每年涨2%，不要超过5%的规律。

刘浩洋：中国相对于新加坡也好、香港也好，区域太大了，各地发展不平衡。就比如说房地产调控，新政之后，哪些地方房价在涨，就是四五线城市房价涨的特别快，相当于一般小县城。项目卖的特别好，甚至开盘就卖光了。像这些区域，确实没有必要去调，不但不要调，还要加大供应量，之所以房价涨这么快，就是因为供应量不足。因为中国发展不均衡，有些区域相当于晚起步了十年，刚刚形成地产消费群体，供应量不够，所以不涨才怪了。

周成东：房地产就是省里的事，市里的事，中央政府是不要插手的，中央政府只能宏观控制，中国发展地方不一样，文化不一样，每个省发展速度不一样，那中央政府下一个策略都要走，所以造成这些问题，所以中央政府也干预。上海过热你搞定，深圳过热你搞定，那就不要出台政策了。

周成东：深圳发展那么快为什么？主要是靠香港，香港的企业都移到深圳了，两年深圳发展起来了。上海也是金融一系列改革，上海主要经济辐射的圈是中国最有钱的人。

上海有政府支持、深圳有政府支持，天津有政府支持一定可以好。

葛海峰：北京的CBD区域发展多少年才逐步能够起来。

周成东：CBD是中国的首都，就是中国代表处，就是驻京代表处有两万多家，你说有多少需求，外国公司也想在北京，有钱大公司都在北京，所以办公室需求旺盛。

葛海峰：CBD区域五六年逐步发展起来，现在通州也是做新城，邀请了很多专业机构，包括投资的人都觉得很难发展起来，就是没有支撑。

周成东：北京是首都，有必要放一个代表处，在天津有必要吗？我在工厂就是一个办公室搞定了。或者金融业也需要，我们金融业也没有发展起来。

葛海峰：即使给也就是几年的事，地方政府也是有博弈。包括上海出台什么样的政策吸引机构来进驻，北京很快就会出台。

曹玉超：天津从80年代工业欠债太多了，工业也没发展，服务业也没发展起来，所以要恶补。先是工业慢慢起来，现在大飞机、大火箭。我认为工业已经有了长足的进步，工业进步经济起来之后三产才可以发展，这也是一个长期的工程，不是五年、十年就可以建成的。

周成东：现在中国总是想一步到位，老百姓也是想，总是一下子买个两居室的房子，在外国也不是这样，人家先买一居室，慢慢换，中国人就是要一步到位。

蒋云峰：现在购房者确实缺乏理性。

薛琨：现在我多弄点钱，我再过几年，我可能就够不上，因为收入根本赶不上价格的变化。买一间房子容易，你起价了，一间房子也起价，你不可能一下子买三个，那个是非常辛苦。现在结婚非得要新房子，可不可以买旧房子将就一下。

天津大通投资集团有限公司地产投资总监 吴志勇先生

吴志勇：刚才周总讲的挺好，周总说出我的心声，像周总说的，我平时也说了很多，在有些场合还是说一些大家体面上的话。像房地产整个行业来说，现在一直做这个东西，必定肯定要按照中国的国情来做，如果我去新加坡，我可能按照新加坡方法做，在中国按照中国方法做，包括地区跟地区也是一样，另外一个城市，另外一个区域也有自己的特点，中国太大，中国一旦乱了是军阀割据。长江以南和以北为人处事和方法都是不一样。我去南方跟北方就是不一样。如果按照北方的方法去南方肯定做不下去。

到了地方要熟悉地方的环境，要入乡随俗。为什么土地这么贵，谁都有责任，这个巴掌都得拍在身上，开发商有责任，国家也有责任。但是你说刚才看的数据，这些土地就两类企业拿，一个央企，一个上市公司，其他的企业真没有，看看上万家房地产，拿土地就是央企和上市公司，央企有央企的原因，央企有一部分钱需要花出去，都知道房地产投资风险。上市公司拿了大量土地过来，未必是开发，可能是资本市场的需要，我的库存大了，我的资本市场就好看，我的股价就提升。这个是利用土地不停需求面都是在这了。

我既不是央企，也不是上市公司，是在一个夹心层生活，这个生活是非常困难。就是大大小小城市都有，天津2003年之前开发都是天津本土企业，2003年招拍挂以后，天津房地产企业基本上就淡出市场。天津一部分房地产企业就去县级城市，有的去廊坊、沧州，因为已经没有生存空间了。因为拿地前期准入条件太高了，就是未必做得到。2003年前拿地都是协议性的，比如看这个厂子，谈的全是协议性的。包括以前开发商都是这样做的，我去厂子给你协议，你需要多少钱安置员工，然后拿着房管局做协议出让，而且价格非常低。

实际上天津房价涨的最快的，因为天津房价起点是从每平米两千块钱，升到现在的一两万。北京起点2003年是两千块钱吗？天津是从两千直接奔两万了。另外就是土地的获取，的就是招拍挂了。

仁恒(天津)发展有限公司市场营销部 薛琨先生

薛琨：我觉得天津土地市场，往前看发展还可以，去年2009年很火的时候，土地供应量很充足，成交量很大，或者现在回头看，这个保证了不能说2009年政府，或者哪个层面就预见到了。2010年国家就调控了，所以今年土地供应得达到一定量，不会有那么准确的前瞻性，但是确实做到了。这个就为现在这个阶段，在调控政策出来几个月以后，市场的平稳走势打下了基础。这个现象还是很不错的，导致市场新入市的项目保持了火爆的成绩，这个成绩还是不错的。其他的城市都是很低迷，但是天津可以保持变化不是很大，不是受政策影响一下打压住了，这个阶段出来的新项目，能够保持相对比较不错的成交，那我既响应了市场，又平抑了价格，还能保证市场面的稳定。

周成东：2008年买的地开发太贵，当初2008年我就说，2011肯定暴涨，结果2009年就暴涨了。

吴志勇：现在出的国十2007年都是有的，只不过当时没有执行到位，这些政策今年得到了严格的执行。为什么感谢美国金融危机？把中国三架马车堵了，南方的失业率立刻下来了，最后货币转转又进到房地产。货币出口没有了，就得拉投资，把投资拉上去，国家投资的方法就是挖坑，然后再填坑，挖坑用大量的工具，器械制造业起来了，但是最简单的方法，咱们不可能用。你说哪个投资产业比较好，最后基础建设好了，还是拉动房地产。