地方细则牵动房地产神经 天津楼市调控细则有望6月出台

近日，多位业内人士均表示，在“新国十条”楼市新政过去一个多月之际，天津楼市调控细则也有望在6月份出台，且较之北京、上海、深圳等一线城市，不会那么严厉。但严厉程度或可能直逼广州细则。

5月25日，“上海细则出台并开收房产税”的消息引发了房地产领域的又一场轩然大波。不光是上海购房者，此消息甚至是牵动了人的心。并不是因为都意图投机上海房地产市场，而是地方楼市调控细则牵动房地产市场的神经，上海楼市细则出台业已成为楼市调控的样板。

天津楼市调控细则有望6月出台 严厉程度直逼广州

距离“新国十条”出台已过去一个多月，越来越多的地方已出台细则。近日，多位业内人士表示，天津细则有望在6月出台。“目前出台的地方细则中，北京比较严厉，同一购房家庭只能在北京新购买一套商品房，天津应该不会这么做。”在海产董事总经理曹海滨看来，天津市的细则可能会接近广州。“这两个城市有共同点：GDP总量均位居前列，相对来讲都是以刚性需求为主。此外，广州的房价在南方地区并不是的，这一点和天津也比较像。”

曹海滨认为，天津市的细则还会增加供给。“去年天津是完成保障性住房供给目标的城市，今年保障性住房建设力度在位居前列。同时，今年天津市土地供给量也比较大，尽管从地批下来到盖房需要两年周期，但对市场也会起到非常大的平抑作用。”

曹海滨表示，细则有必要明确对开发商的限制，严禁开发商以任何名目捂盘，比如必须以楼栋为单位来开盘，不能以门牌来开，更不能以排号方式来开，不允许保留等。同时，他呼吁业主也要适当降价。“今年房价不能再涨了，也不会再涨了，扛着只会让国家出台更严厉的政策，如加息等。”（来源：金融界）

■ 权威说法

严控各地购房需求

并非新政重点内容

之所以深圳、广州等地细则被称温和，主要是因为深圳细则并未出现此前市场上一直流传的限购套数政策，而广州、重庆等城市也并未暂停第三套房贷。记者留意到，各地细则侧重点并不相同，重庆明确表示“正在积极研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”，而广州则将重点定为通过多渠道增加住房建设用地供应规模，加快保障性住房建设和分配，加大力度完善城市周边区域公共服务配套等增加有效供给。

昨日，央行货币委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：“判断地方政府的细则是严厉还是温和，不能单纯地从其如何抑制购买需求方面判断。地方细则不一定非要严格控制购房需求，增加供给的措施也很重要，中央下一步的调控重点便是增加供给。”中国房地产学会副会长陈国强则表示，尽管目前一些地方的细则迟迟不出台，但中央出台的政策已经比较严厉了。“如果‘新国十条’被切实执行，市场肯定会出现明显变化。”

政策有望继续加码

针对本轮调控可能软着陆的说法，李稻葵表示：目前做出判断为时尚早。“高房价局面还没有从根本上改变，也就是楼市的病根还没除，舆论的压力、民众的抱怨、城市化进程受阻等依旧存在。在这种情况下，中央的担忧仍会持续——房价过高会让经济发展转型滞后。”李稻葵说，“大局没变，调控怎么可能就此收场？”

对于一些人士提出的“遏制高房价并不是要房价下跌”，中国社科院金融研究所研究员易宪容表示：“高房价不调整，‘新国十条’出台有何意义？2009年绝大多数城市的房价已涨到天花板，保持其不下降不可能。”在易宪容看来，2009年房价的上涨原因在于此前针对房地产市场的优惠政策。“既然房价可以通过政策快速飙升，自然也可以通过政策让其下跌。”

在李稻葵看来，中央对楼市的调控不仅不会减弱，反而可能加码。“这种加码不是政策数量方面的加码，而是调控方向的变化。”李稻葵说，“目前控制房价的措施都是在需求方面，比如通过房贷政策来打击投机。下一步，估计中央政府的着力点会转向供给方，鼓励地方政府提供更多政策性住房，只有这么做才能走出楼市调控怪圈。一味控制需求逼房价下降，地价相应也会下降，从而让地方政府无法承受，这是一个恶性循环，死胡同。”李稻葵表示，中央接下来的调控方向应该是给地方政府更大的自由度，让其开发政策性住房，以此作抵押融资、发债，在保持地方投资高涨局面的同时替代之前卖地起到的作用。

在陈国强看来，后续是否出台其他政策很大程度上取决于市场的演变情况，特别是地方政府采取什么样的力度来执行中央要求，市场会不会向中央调控预期发展，“如果政策落实不理想，后续相关政策可能会陆续出台。”

部分地方调控细则一览

北京：同一家庭只能新购买一套商品住房，暂停购买第三套及以上住房，根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。

青岛：对房地产企业开发一般商品房的计税毛利率由现行的15％调至20％；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1％调至2％；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房贷款。

深圳：严格执行国务院对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

广州：严格执行国家各项房地产税收和金融政策；多渠道增加住房建设用地供应规模，调整供应结构和布局；加快保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难；加大力度完善城市周边区域公共服务配套，合理引导住房消费；在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取一定时期内限制购房套数等临时性措施；严厉查处哄抬房价，捂盘惜售、发布虚假广告等扰乱市场秩序的违法、违规行为。

重庆：严格控制大套型住房建设用地；将高档住房土地增值税预征率上调到2％；鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1％征收，住房交易手续费减半收取，高档住房交易契税按3％征收。

6月新盘四成“无价”

根据相关统计，本市6月新开盘项目总计40个，数量与5月不相上下。然而，记者昨日调查发现，计划上市的新盘中，四成尚未确定开盘价格，已确定销售价格的项目均价较4、5月未作大幅调整。尽管开发商对售价“拿不定主意”，但开盘热情并未减弱。

下月推出40个新盘

根据搜房网的统计，下月本市44个项目有大动作。其中，4个开放售楼处，40个为新开盘或推出新楼座，与本月的41个在数量上不相上下。值得注意的是，6月的40个新项目中有18个为全新项目，占全部的45％，加之5月的16个，新政出台后的短短两个月内，本市就有30余个新项目上市，可见未来一段时间将迎来一个供应高峰。

但是，记者通过走访与电话咨询发现，6月即将上市的新项目中，16个“尚未确定开盘价格”，占全部项目的40％。西青区某项目销售人员在电话中表示：“目前价格还没有确定，如果您真的想买就来售楼处看看，让销售顾问给您详细介绍一下。”

尽管开盘前不公开价格的现象时有发生，但四成新盘集体对价格“保密”尚属少见。一位不愿透露姓名的项目销售负责人告诉记者，新政出台后，开发商定价日渐谨慎。“现在楼市成交不好，新盘没有销售基础，所以没有定高价的勇气。可是定价低了，不仅影响，也怕影响项目形象。因此，开发商测算时都很慎重，有些甚至开盘前还在调价。”

在计划开盘的40个项目中，市内六区6个，其中河东区某项目尚未定价；环城四区14个，5个未确定销售价格；滨海新区8个，5个价格不明；其他区域12个，6个未定价。

6月新盘已定价项目测算显示，每平方米均价超过万元，基本与4、5月持平。其中，市内六区新盘均价超过18000元/平方米、环城四区为8800元/平方米、滨海新区11300元/平方米、其他区域5600元/平方米，除市内六区略低于5月新盘均价外，其余地区均价均高于本月。

此外，新盘项目对全款、贷款、按揭、公积金等购房方式大多有不同程度的优惠，有些项目还推出了赠送面积等活动，但都保持在促销的常态范围内。从本月新建商品房实际成交情况看，第二周新建商品房成交均价较本月周出现7.7％上涨，抵消了前期小幅下滑带来的影响。总体而言，销售价格并未出现明显变化，新政的出台没有像购房者期待的那样，给本市新建商品房市场带来价格“滑铁卢”。

根据中原地产调查，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。至于投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论，业界正在密切关注。

据中原地产监测，在写字楼土地市场供应方面，12个大中城市4月均无新增用地供应；成交方面，仅上海、广州两地有办公用地成交情况，成交土地共5幅，总面积是8.87万平方米，可开发面积25.21万平方米，环比有大幅度增长。

写字楼4月适逢传统房地产销售旺季，供求量均出现大幅度放大。京、沪、深、穗四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅度增长181.90％；销售面积62.70万平方米，环比增长72.43％，供求比是1∶0.8。

中原集团研究中心高级经理刘渊认为，随着各地细则纷纷出台，成交萎缩将成为持续状态，而商业地产则趁此机会走出了独立行情，成为受益者。在首付、利率、等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。

虽然上海楼市细则并未如外界传言一般出炉，但是从昨日中午开始，多条关于房产税将首先在上海开始征收的“权威人士消息”在网络上不胫而走。在某网站微博上关于上海房产税的消息更是多达6076条，众多消息将上海细则已经勾画得“栩栩如生”。

网上热传的细则内容包括“上海细则将主要包括二套房首付五成、贷款利率提高、第三套房停贷、外地人停贷等政策。第三套房贷停贷和对外地人停贷将是这个细则中影响的几个条款。上海房产税不对存量房征收，依照1998年的房产税暂行条例，将对人均面积超标的家庭征收。”

对此，业内人士指出，“国十条”的出台被市场称为只靴子，期待中的第二只靴子就是房产税，一旦房产税出台，对“国十条”调控效果将有非常大的促进和巩固作用。而上海是目前还没有公布细则的一线城市，又是传出房产税的消息，使得各界对于上海细则万分关注。

截至昨日23时，上海细则网络版仍在不断更新中。两条消息为“上海将在6月份推出房产税新政，将出台的是一个原则性的政策，具体实施可能还要推后。”和“应该在月底就会出来，因为国家会对4个试点城市一起推出。然后各地房价就都会下跌。”

一个多月前开始的狂风骤雨般的房地产调控似乎正逐渐向和风细雨转变。继北京出台“严厉”的房产新政细则之后，上周五广州、重庆同日出台细则，加上早前的深圳，三地的细则都被冠上了“温和”的帽子，而重庆从高调宣称将开征“特别房产税”到“渝十条”的温和收场，更是被市场定位成楼市调控转折的样本。

为何被称为“史上最严厉”的中央楼市新政到了地方却威风大减，有业内专家向记者坦言，目前的经济对于房地产市场存在一定的依赖，而地方政府的GDP增长仍需要房地产的拉动，再加上现在的国际环境，倘若过于严厉，市场会进入极度萎缩，这不仅对未来楼市的发展不利，也会伤害到实体经济。

“现在就只有上海一家没有出台细则了，其严格与否，是否会祭出房产税，势必会引起的关注。”沪上房地产分析师蔡为民向记者说道。而上海作为目前国内高房价的代表城市，又是去年获得高额土地出让金的城市，一举一动已经成为目前衡量“国十条”的最后标杆。

房产税罗生门

上周国税总局公开表态地方对房产税征收范围没有解释权，而后发改委某研究人员人士称“三年之内免谈房产税”，使得房地产调控的紧张气氛突然缓解，引发市场揣测楼市调控出现软着陆迹象，地产股连续两日强劲反弹。

多家券商机构人士向记者坦言，房产税的消息对于地产股市场影响非常大。目前对地产调控的后续走向，仍然有许多不确定因素，除了房价是否会出现再次过快上涨的风险之外，此次发改委对后续地产调控政策动向的语焉不详，更令人担心，这就为未来政策的变数埋下伏笔，也是本轮反弹行情的隐患。

而开发商们更是被忽悠得够呛。上海弘基企业集团副总裁高栋在微博上爆料称，前个星期，一开发商突然叫停旗下所有正在打桩的项目，静待新政细则出台，等半天等来了房产税三年免谈，大喜，通知全面恢复打桩，继续深挖洞，然后得知原来是不出房产税这事免谈，气急，晚上开会准备再次叫停，我相信施工队这会儿已经崩溃了。