首套房7折房贷利率优惠将持续 2010年楼市虚火更旺?
房天下综合整理2009/12/11 09:35
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靴子终于落地。进入第四季度以来，房贷优惠政策将在年末终止的消息让市场一度风声鹤唳。日前政策终于定调——12月9日的国务院常务会议在决定终止二手房营业税优惠政策的同时，明确表示，“其他住房消费政策继续实施。”
房贷优惠政策明朗化
今年10月份以来市场就有消息称房贷优惠政策将会在年底取消，也有媒体报道说，各大行酝酿终止7折房贷利率优惠政策。据记者了解，不少银行也确实从10月份开始渐渐收紧房贷的发放。同时，有银行信贷员向记者表示，房贷的收紧只是迟早的事情。
而决策层的表态终于扫除了房贷政策的不明朗化。“其他住房消费政策继续实施”，至少表明短期内房贷政策还是维持原状。
12月10日，深圳一股份制商业银行内部人士告诉记者，这次只对二手房营业税进行调整，政策调整并未指向银行房贷政策，因此银行还是会继续实行原有房贷政策。但是对于银行方面会否根据自身条件而对房贷政策做出调整，该人士亦坦言，那是下一步考虑的事情。
对于首套房的利率优惠政策不变，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在接受 《每日经济新闻》采访时表示，毕竟绝大部分的套房都是以自住性购房需求为主的，所以从鼓励居民购买自住型住房的角度来看，无论房地产有无泡沫，鼓励居民套购房的政策是不能动的。
国泰君安分析师认为，其他消费住房政策继续实施，意味着契税优惠、支持刚性需求和改善性需求的房贷政策将持续。
楼市政策“利空出尽”？
尽管决策层表态 “其他住房消费政策继续实施”，但是有业内人士也存在这样的观点：随着市场的变化，未来也可能出现调整。
业内人士告诉记者，此前银行对房贷利率从来没有打过7折，而在经济渐渐复苏的过程中，银行会否继续让利也是一个疑问。
兴业银行首席经济学家鲁政委在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房贷优惠政策应该不会取消。鲁政委称，对于首套房来说，隐含了支持普通老百姓购房的需求，若取消房贷优惠政策对目前尚未购房的一般购房者而言是不公平的。满足老百姓正常的自住需求一直是政策层面要求，也是刺激消费所需要做的工作之一。
此次调整二手房营业税，被认为是抑制投机性购房。之后会不会还有类似政策出台？郭田勇认为，抑制房地产业的投机性购房，也要注意把握平衡点。现在经济在不断恢复之中，房地产业对整个经济的拉动作用还是比较大的，如果房地产业价格出现暴跌或者进入深度调整，也会给整个经济复苏的进程带来不利影响，因此目前政策对房地产业还是不能出重手的。
联合证券分析师10日发报告称，“其他住房消费政策继续实施”的表述，基本可扫除对房地产优惠政策是否将退出的猜疑。加上刚刚结束的中央经济工作会议也强调了对刚性及改善性购房需求的支持，并提出要放宽中小城市和城镇户籍限制以推动城镇化，显示政府依然将房地产作为拉动消费和经济增长的重要手段之一。
该分析师认为，目前政策面的利空出尽，房地产行业至少在2010年上半年不会面临政策压力。(来源：每日经济新闻)
7折利率“名存实亡”
中央经济工作会议闭幕，2010年中国经济发展的基调就此定下，宏观政策方向也随之指明。在对会议报告进行解读时，房地产界专家纷纷表示“没有利空，就是利好”，会议提到的关于房地产市场的信息不多，但都很有分量，增加商品房供给，支持自住需求、改善需求，推进城镇化都给房地产市场带来发展机会。但是，由于会议并未对外界关注的7折房贷是否存续、二手房营业税减免本月到期后能否延续给予明确的答复，业内关于工作会议后市场走势的讨论仍在继续，此情此景下，开发商、购房者甚至经纪公司将如何选择？房地产市场又将何去何从呢？
政策研读
专家
“至少没有打压房价”
中央经济工作会议召开之前，很多业内人士都在猜想，经济会议中会否点明抑制投资、稳定房价。
因为今年以来部分城市房价涨幅偏大，近期国家领导人和部分地方政府官员分别表态房价偏高，提出“抑制投机”。然而，在中央经济工作会议中，并没提及相关文字。
“为什么会这样？宏观经济政策部分，也有出人意料之处：那就是没有提及‘防通胀’。”在上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，此前国务院相关会议曾提出“今年后几个月，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。但在中央经济工作会议上却不再提及通胀问题，说明中央并不特别担心明年的通胀问题。由此推导，中央也未特别担忧资产价格上涨的问题，包括房价上涨。
“显而易见，对于房地产市场来说，‘没有利空，就是利好’。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价以及投资投机需求的文件。”杨红旭表示。
北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文也认为，虽然中央经济工作会议中关于房地产的信息不多，但都很有分量，比如增加商品房供给，支持自住需求、改善需求，这都是利好。另外中长期讲，要推进城镇化，让具备条件的农民来城里落户，是本质性的变化，原来农民进城基本没有引导，而现在中小城市放开户籍，中小城市获得大发展，肯定给房地产带来发展机会，扩大了市场空间，也增加了房地产发展动力。
北京大学房地产研究所所长陈国强对此也表示认同。“中央经济工作会议透露出的政策信息不言而喻，对于鼓励住房消费，对于居民改善自住型住房也好，政策方向没有变，特别是宏观经济政策的宽松基调没有变。房地产在宏观经济总基调背景下，实际对房地产行业发展是明显的利好。”陈国强表示，宏观经济政策的重点基调在维稳，强调政策的连续性、稳定性，这对房地产行业以及企业是明确的利好政策。“我个人判断比较正面，或者说比预期更积极。”
银行
“房贷能不给7折利率的就坚决不给”
信贷政策恐怕是直接影响房地产市场走势的因素之一，据记者了解，尽管政府部门尚未对7折利率存废与否进行明确的表态，但目前不少银行已经着手制定明年的房贷发放政策，其中最为关键的一点就是严格审核首套房贷客户资质，7折利率或将“名存实亡”。
“能不给7折的，就坚决不给。”一位股份制商业银行个贷部人士这样表示。据其介绍，按照银行明年的房贷计划，对于首套住房贷款和改善型住房贷款，如果客户在央行有不良的征信记录（例如有六次还款记录），银行一律不批7折利率。另外，如果外地客户在北京贷款买房，客户持有的是外地户口、未婚且不在国企工作，银行有权不批准其贷款申请。
与此同时，银行在明年将严格控制新发7折贷款利率的批准比例。“一些银行规定，7折贷款利率的批准比例必须控制在全部贷款发放量的30%，一些银行将比例放大到40%。”对此，一位银行业内人士透露。
市场人士认为，银行出台严格而苛刻的房贷条件，是为了保证贷款的安全，但同时也是为了追求利润。
“给客户打7折，最直观的理解就是银行损失30%利润，导致存贷差变窄，长期来看银行承受不了这样的压力。”对此，一位银行业人士这样表示。他同时称，单从银行利润的角度考虑，明年全面收紧7折优惠利率的可能性非常大。
与此同时，记者近日从某股份制商业银行了解到，从明年开始，该行将进一步提高个人房贷的定价能力，从严掌握非改善型二套房优惠利率的发放比例。其中规定，对于140平方米以上的第二套住房，明年起一律按照不得低于央行同期基准利率来执行，住房贷款利率为7.1折，利率为8.5折。
“二套房贷客户更重视的是银行全面而周到的贷后服务，对于利率高低考虑的不会太多。很多人高息也愿意贷。”对此，一位银行个贷部人士这样向记者表示。他同时称，由于银行每年都要对员工个人创造利润的情况进行考核，因此他们非常希望个人定价限度放宽，因为这样一来，员工将有充分的空间去营销二套房贷。
税收人士
“取消减税优惠影响也不大”
对于“无利空便是利好”的观点，部分业内人士表示出担忧。“会议提及了家电及汽车行业在2009年政策的延续，而没有提及大家最关注的楼市优惠政策是否延续，说明楼市政策出现调整的可能非常大。”21世纪不动产高级分析师孟奇表示，因为市场对楼市政策的不确定，11月各地都出现了疯狂成交的情况，北京仅一个月成交二手房及商品房就突破5万套，二手房价格首次突破1.3万元/平方米，上涨幅度超过10%。“如果政策不明确，整个12月还将会处在哄抢期，房价会涨到让人非常可怕的地步。”孟奇建议，面对市场上对优惠政策是否延续的猜测，政府部门应该尽快明确，目前北京、上海、杭州一些一线城市市中心二手房、新房的存量并不太多，根本经不起哄抢。
其中，财税[2008]137号（即财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》）、银发[2008]302号（即中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》）均为2008年10月22日发出。
财税[2008]137号则规定：“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。”该文件最后有“自2008年11月1日起实施”字样，并没有截止日期。
银发[2008]302号文件则规定：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。”该文件同样只明确了实施日期：2008年10月27日，也无截止日期。
惟一例外的是，个人转让二手住房的营业税减免政策即将到期。国办发[2008]131号和财税[2008]174号都明确规定了，这一优惠政策“到2009年12月31日截止”。
换句话说，从文件本身来看，去年以来关于房地产行业的优惠政策，究竟未来存续与否，也仅限于二手房营业税减免，其余7折利率、首付比例降低等政策并没有截止时间一说。也正因为这样，二手房营业税减免政策成为购房者关注的焦点，在许多刚性需求的购房者看来，如果相关部门能够取消营业税优惠，房地产投机行为将得到抑制，房价过快上涨的势头将受到遏制，果真如此吗？
“取消营业税优惠并不一定会对抑制房产价格的上涨起到明显的作用。房价的上涨并不是二手房交易活跃造成的，恰恰相反，正是二手房市场的活跃对于新房价格的上涨起到了抑制作用。”孟奇告诉记者，以北京为例，今年年初北京朝阳公园地区万科的公园5号 (论坛 新闻 视频)开盘价在3万元/平方米左右，而周边品质类似的棕榈泉、公园大道 (论坛 新闻)的二手房价格仅为2.4万元/平方米左右，观湖国际二手房价格更是只有1.8万元/平方米，周边二手房价格远低于新房的价格。即使经过半年多的上涨，目前朝阳公园周边二手房均价已达3万元/平方米，但依然远低于周边新房。
“从经验来看，许多小业主提价与否，都会参照周边商品房的价格，也就是说，只有新房在不断地上涨，二手房的价格才会跟涨，而且这个上涨的幅度也不会远远低于同地段新房。”孟奇表示，另一方面，二手房价格对开发商的定价有很大的压力与牵制作用，因为二手房定价权分散，很难形成价格同盟，所以定价更加接近于市场的真实价格。而一旦二手房的交易受到限制，缺少二手房定价的制衡，将使得开发商在定价上更加强势。
我爱我家副总经理胡景晖也认为，投机投资者购入商品房，主要并不是因为营业税政策的变化，而是判断房价仍将上涨才会购房。假如他判断房价将下跌，即使政策优惠到不需交一分钱营业税，也不会购房。相反，由于处于强势地位，业主普遍将新增的税费转嫁到购房人身上，实际上是变相提高了二手房的购买门槛。
对于上述观点，北京市地税局的一位负责人在与记者交流时显得并不赞同。“实际上减税影响的只是两年以上、五年以下的‘次新房’，这部分产品占整个二手房交易量并不多，因此即便是取消优惠，影响也不会很大，所以这个政策影响的只是购房者的心理层面。”
对此，业内人士表示，既然近期有关高层已经明确表态部分城市房价偏高、投机比重偏大，所以还是会在政策方面进行适度调控的，只是程度不会像2005-2007年的部分政策那么严厉。正是在这一背景下，“131号文”中有明确截止时间的二手房营业税优惠政策，可能将按时于本月底终止。至于大家关注的“二套房贷政策”，中央层面不会再出新文件，但依然鼓励“居民自住和改善型购房需求”，至于具体的松紧度，主要由各家商业银行把控。
市场反应
开发商
卖与不卖之间赶紧出货
“我们了解到的可靠信息，多家银行内部已在口头传达‘收紧’信号，如果信贷收紧，房贷利率优惠被取消，势必会抑制购房需求，需求又会影响到价格。”一地产商昨日告诉记者，近期，部分原定于明年三四月入市的新盘，由于对未来信贷是否收紧有所担忧，纷纷选择趁现在销售速度和价格都处“巅峰”状态下，赶紧卖房。
其中，原本定于明年3月开盘的金隅长安山麓将提前到本月开盘。原本在本月一栋一栋“慢慢卖”的首城国际也一次性准备推出两栋楼盘上市销售，而此前开盘无期的璞瑅A区、建邦枫景、明悦湾、大悦公寓也商量好似的突然领取了预售许可证，上述楼盘在谈及选择此时入市时也都表示，除了购房人排队要求赶紧开盘的压力外，事实上，对明年政策判断不明朗也是开发商愿意提前开盘或加大推盘力度的另一个主要原因。
不但是开发商，购房者也抱有同样的态度。长安山麓的销售经理高文告诉记者，在近期他们对已经登记的近千名“准购房者”中，有97.44%是改善型需求的购房者——选择此时出手，都想在年底前赶上房贷优惠政策的“末班车”。“我们的销售价格大概在3万元/平方米左右，上下跃层或者平层大户型的面积都在200平方米左右，大部分购房者一半房款必须贷款，而现在多家银行对第二套房实际执行7.1折、第三套房7.2折的利率优惠，如果明年政策调整，优惠没有了，而是按照1.1倍以上的利率执行，就意味着贷款成本要高出很多，一旦优惠利率取消，肯定有影响。”
购房者
买与不买之中痛苦徘徊
相比于开发商可以选择提前开盘应对可能出现的政策调整，购房者此时更多的只能“在痛苦中徘徊”。
而究竟是买还是不买，业内专家表示，短期来看房价很难再继续走高，因为今年以来销售旺盛的基础是购买成本下降，而不是工资上升，一般的老百姓购买力还是非常有限。因此有专家建议，如果买房不是很着急的话，不妨放平心态再等等，至少不要因为担心买不到房而急于下单。
而对于有迫切需求的自住型买家来说，专家指出，虽然现在买房在短期内有风险，但从长远来看，房子还是能保值增值的。因为楼市不管怎么调整，总是周期性起伏，这对用于自住的房子来说，影响并不大，关键在于怎么选择。因此购房者不妨多选择，如果碰到了符合自己要求的房子，并且作为家庭惟一住房的话，现在买房应该也不会吃亏。
中介
多元化经营维系利润
尽管对于二手房营业税可能取消后的“副作用”有多大，各家经纪公司尚未取得一致的意见，但另谋出路、多元化经营维系利润却是此时多数经纪公司的“头等大事”。
上周，继21世纪不动产高调宣布旗下门店开始代售海南新盘外滩中心后，我爱我家、中大恒基、鑫尊置地多家京城二手房中介均开始承接外埠新盘代售业务。而同时，来自北京市房地产交易管理网的数据显示，11月，北京二手住宅网上签约超过3.1万套，日均成交1000套以上。此时兴起的二手房中介代售外地楼盘热潮颇耐人寻味。
“之所以这么做，主要是在上一波楼市低迷的时候，确实打击不小，一个月不开张的情况都有，现在临近营业税取消，怕明年还出现那种情况，营业税减免与否自己决定不了，多元化经营、寻找多个利润点总可以自己把握吧。”我爱我家相关负责人坦言，选择代理新项目，主要是为了防范营业税取消带来的利润下降。
然而，为何经纪公司不选择本土进行代理，而纷纷选择外埠呢？
“如今北京新盘开盘，购房人摇号买不到房，不得不想办法找开发商‘递条子’，还用找中介代售吗？”美联物业北京市场部总监张大伟说，一些外地项目的代销“返点”更高；部分中介公司也认为，一旦来年取消政策优惠，二手房交易量很可能会出现大幅下滑。因此，代售外地项目便成了多数中介维系利润、多元化经营的必然选择。
一位业内人士对这种方式提出了担忧：代售外地楼盘，如何带客户看房？“跟旅行社类似，中介肯定是凑齐一拨儿走一拨儿。”上述业内人士表示，如果赶上北京人不感兴趣的外地楼盘，那么经纪公司所要面对的，恐怕要比营业税减免对利润的打击更大。(来源：北京商报)
