量跌价涨仍将主导楼市 房地产泡沫化担忧日增
房天下综合整理2009/09/14 08:49
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传统的“金九银十”又已到来，楼市“量跌价涨”的行情似乎不为所动。房价与地价齐头并进，业界对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。
“量跌价涨”仍将主导楼市
来自中指研究院的统计显示，“金九”周，29个被监测的主要城市中，商品住宅成交面积环比上升的城市有13个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有16个，其中环比跌幅超过10%的占到11个，较此前一周又有所增加。
“当前房价下降的压力不大，仍会保持上涨，只是增幅会降低，同时销量将有一定幅度的下降。”金地集团董事长凌克表示。
据戴德梁行的研究报告显示，短期内整体住宅市场价格仍将维持高位运行，但价格持续上涨已导致部分购房需求推迟了入市步伐，选择持币待购。
下半年“拐点”可能性不大
凌克认为，目前一线城市房价涨幅远高于二、三线城市，其房地产“泡沫化”程度也远比二、三线城市大。近年来，由于二、三线城市商品住宅销售额占的比重不断增大，一定程度上冲淡了房地产“泡沫”含量，也掩盖了一线城市房地产“泡沫”危机。
业内人士指出，一旦房价、地价持续飙高，阻碍内需拉动，同时又增加银行坏账风险，导致政策转向，使楼市再度进入“拐点”，面临新一轮的深度调整。
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权说，房价过快上涨，必然对扩大消费有非常不利的影响。首先，高房价会扼杀大量低收入阶层正常的住房消费需求，即使通过住房信贷能够提前实现住房消费需求，高房价也会吞噬其毕生的收入，这种“寅吃卯粮”的做法也会使大量购房者在今后数年不得不减少其他消费需求，从而削弱消费对经济的刺激力度。其次，房价的持续攀升使高收入阶层将大量收入用于商品房的投资或投机，也会相对减少该阶层的当期消费需求。第三，高房价往往会引起收入的转移或再分配，结果就是收入差距的拉大和贫富的进一步分化。由于富人的消费倾向低于穷人的消费倾向，上述收入转移和再分配的结果便是整个社会消费需求的相对下降。
专家预计，今年下半年，政府的房地产调控措施将以增大微观市场的供应以平抑高位运行的房价为主，楼市出现“拐点”可能性不大。
本文来源：国际金融报
北京楼市首现“价平量跌”调整从楼盘打折开始
作为一线城市的北京,无疑是房地产市场的风向标之一。来自中国不动产研究中心的数据显示,目前北京的楼市总体情况呈现出“价平量跌”的局势。2009年8月,北京市商品住宅销售价格仅环比上涨0.67%,其成交量却持续下跌。业内研究者认为,未来北京房地产市场调整的幅度或将进一步增强。
8月库存首现抬升
尽管北京的楼市经历了半年时间的去库存化,但是8月的期房库存出现年内首次抬头。研究机构测算为72377套,环比上涨4.60%。而在平均成交价格环比微幅上升的衬托之下,已经有研究者开始发出“调整开始”的观点。
国巨资本总裁、首席经济学家孙飞重申:“北京现有的中产阶层即便拼尽全力也无法实现有效的购买力。而由于银行等金融机构的信贷政策,投资和投机需求在风险骤增的压力下开始出货了结。”
北京房地产住宅市场价格上扬曲线已经历时半年,众多项目均已远远超出需求者的资本承载能力。原本的“挤出效应”给投资者和投机客带来众多选择。但是8月上旬,北京各家银行纷纷取消“二套房贷”优惠政策,普遍执行“首付四成+利率1.1倍”的政策。此前,多数银行在“二套房贷”上执行的是比照首套的房贷政策,首付降至20%至30%,利率执行7至8折优惠。银行信贷政策的调整给消费者带来较为明确的信号,短期调整即将在多方预期和政府政策的合力作用下逐渐展开。
在不久前的一次采访中,孙飞认为,一线城市的调整将以“价升量跌—价平量跌—价跌量跌”的顺序持续。而现在,他甚至预计一线城市房地产将出现“倒V型反转”。
调整从楼盘打折开始
根据观察机构的统计,目前北京市场上有15个项目打折力度较大。而此前“领涨”房价的朝阳区打折楼盘所占比例,达到6个,占总数的四成。在老项目后期价格不再坚挺的同时,纯新盘项目开盘价也出现松动。据悉,某个即将于9月20日首次开盘的项目对于交意向金的购房者,开盘当天给予一次性付款8.5折,按揭9折优惠。
上述研究者认为,本次一线城市的楼市调整将从“楼盘打折”开始,北京楼市的调整会以“立竿见影”的效果向其他城市传导。目前,在广州、深圳等地已经开始出现了开发商再次促销的迹象。如广州最近已经出现24个楼盘群体打折优惠的市况,甚至有楼盘的开盘价比其前面放风的价格降低了2000元/平方米。深圳同样如此。
另外,折扣的诱惑已对倾向“避险”的投资客失去效用。北京的一位专业房地产投资人告诉记者,他最近一直在“迅速出货”。尽管其身价不凡,但是面对未来不确定因素构成的风险预期,这位具有十年炒房经验的幕后推手依然决心离场。匆匆挂断电话之后,他疾驰前往北京大望路附近,因为一套等售公寓的门口已有第四个接盘人等候多时。“先出货再说,利润其次。”
有研究者预计,下半年或将出现更加明显的调整。“那时就是缓慢下行还是硬着陆的问题了。”孙飞说。（本文来源：信息时报）
