2007天津写字楼市场巡礼 稳步上升 等待绽放

本年度天津市甲级写字楼市场发展呈稳步上升态势。第二季度津汇广场二期的竣工入市，不仅带动了市场整体租金水平的上升，同时也拉动了租赁市场成交的活跃度。另一方面高端写字楼的销售情况也表现不凡，信达广场、赛顿中心可售部分已全部或接近售罄，就连尚未开盘的君隆广场也已全部预定一空。位于小白楼咽喉地带的天津最后一处烂尾楼－－欧嘉华“国贸中心大厦”以23.05亿的天价成功拍卖，预示着天津写字楼市场的发展前景不可估量。

07年天津甲级写字楼总供应量为51.24万平方米，约占全市写字楼总供应量的27%。本年度新增竣工入住的甲级写字楼只有地处和平区南京路的津汇广场二期一家，总建筑面积为3.9万平方米。虽然新入伙的甲级写字楼项目为数不多，但一些潜在甲级写字楼项目，像环球置地广场、君隆广场、万兆慧谷大厦、天津公馆、蓝钻国际大厦等已经开始了咨询认购，建筑面积合计达21万平方米左右将于明年投入使用，届时会吸引一些公司的在津企业总部进驻，同时也会加剧市场的竞争，刺激甲级写字楼的新一轮洗牌。

07年各甲级写字楼承租企业数量相对稳中有升。尤其二季度甲级写字楼出租市场明显活跃，部分租户伴随着经营战略调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，企业类型集中于金融、物流及驻津办事处，主力户型需求为100-500平方米之间。年度各大甲级写字楼平均出租率达到了86%。老牌写字楼国际大厦的租赁情况依旧盛世不减，对应空置率为全市写字楼，各季度除数家企业续约外，新增企业基本以外资企业为主，如松下电器、美国通用AIG等。另外信达广场、津汇广场等高端写字楼项目中，成交客户不乏整层及大面积案例。

2007年度市场租售情况

目前投入使用的甲级写字楼当中，多数以租赁为主，可售项目中ICTC及信达广场低区已全部售罄，峰汇广场及赛顿广场还有少量尾房，价格分别为9800元/平米及15000元/平米。另外潜在南京路区域写字楼项目预售价格已经达到了18000元/平米，其他区域预售价格也在11000元/平米左右。

在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，部分甲级写字楼的租金温和上涨，年末达到132元/平米•月，较上年同期上涨了9%。尤其第二季度津汇二期面市的高位租金也大大拉动了整体市场的平均租金水平。而津汇一期租金也随着二期上调了3.8%。另外在年末第四季度中泰达大厦、信达广场等项目的租金也随着市场的认可度的提升而略有上升。

2008年度市场展望

2007年宏观经济形势正处于新经济周期的上升阶段， 近年来天津经济的增长和外商投资的增加为写字楼市场提供了越来越多的跨国企业及新增民营企业，尤其是从事金融、物流、贸易等服务性行业的公司。而天津北方经济中心的城市定位及大力发展服务业的政策推广，更是推动本市写字楼市场发展的重要动力。面对这一需求，高品质写字楼也开始放量。

预计2008年度将有12个写字楼项目竣工投入使用，总供应量达到43万平方米，其中甲级写字楼占总量的一半左右。届时高端写字楼的介入必将带动整体市场租金水平的上涨，但大体量的产品入市也会导致空置率的短期增大，加大市场的竞争，对于普通甲级写字楼来说是个不小的冲击，势必会影响其价格的调整。

此外，为了配合市场需要，差异化的写字楼产品也必将应运而生，多用途的综合体项目是明年市场上的一大亮点。相信随着这些外因内力的不断推动，明年天津的写字楼市场必将有一个量与质的共同飞跃。