地产议事听第20期：三中全会带来的地产改革信息
房天下2013/11/21 17:48
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房地产改革
十八届三中全会于2013年11月12日下午闭幕。为期4天的全会听取讨论了习近平受中央政治局委托作的工作报告，审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称<决定>）。在这次《决定》中，对房地产行业关心的“调控政策”等虽没有直接的提及，但其中对于房地产调控机制、土地制度、房地产税等方面都给出了明确的说法。《决定》中提出的改革方向，在长期来看对于房地产市场将产生深远的影响。而这些改革方向又会给市场带来什么样的信息呢？房地产调控将发生什么样的变革？
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方向发生转变市场化起决定作用
一直以来，中国的房地产市场调控均已“限购”“限高”等行政手段为主导，虽然这种强制措施在一定程度上对房价这匹狂奔的野马起到了缰绳的作用，但不可否认的是，它并没有完全让房地产供应需求等基本市场层面上矛盾得到彻底的解决，在一定程度上似乎还有“反作用”的嫌疑。所以每次政策出台后，总会有一个“井喷期”，而房价也总被购房者调侃为“越调越涨”。
这次《决定》提出要“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，坚持和完善基本经济制度，加快完善现代市场体系、宏观调控体系、开放型经济体系，加快转变经济发展方式，加快建设创新型国家，推动经济更有效率、更加公平、更可持续发展。”市场的资源配置作用被提到了一个新的高度。
对于房地产调控而言，绝不仅仅是“限购”等的行政管制，这可以说仅仅是调控的一部分，房地产调控的方向应该在坚持市场化上。自今年下半年以来，尽管北京、上海、广州、深圳等地不同程度加强了政府对于房价的行政控制，但仍然难以拉住房价的脱缰之绳。供需矛盾最为激烈的一线城市是这一轮房价的领涨先锋，虽然这些城市的行政限制也最为严厉。国家统计局刚刚公布的数据显示，北京、上海、广州、深圳四个城市10月的房价同比上涨均超过了20%。
如此看来，行政手段并不能彻底解决中国房地产市场的真正矛盾。其实，长期以来，建立房地产调控长效机制一直是众多专家学者针对中国房地产市场顽症所开出的“良药”。这次三中全会，将市场化方向愈加重视，也让公众看到了房地产调控市场化的方向，随着土地制度、房地产信息联网、房产税等相关制度的一一完善，相信“限购”等行政手段也终将退出历史舞台。
城乡统一的土地市场并不意味着小产权转正
《决定》中提出，“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。”
《决定》中有关土地改革方向的提出，在市场中立即引起了反响。市场上将这种信号解读为小产权“转正”的契机。《决定》一出，北京、济南等地的小产权房闻风涨价，蠢蠢欲动。
但是，不少专家学者认为，《决定》所提出的土地改革方向旨在建立“同地同权同价”的土地市场，发展农村经济，缩小城乡贫富差距。破除城乡二元制，释放土地改革的红利。与小产权并无任何直接联系，小产权转正更是无从谈起。某地产大佬就发表言论炮轰小产权转正：“如果政府允许小产权房合法化，那就可能允许其他犯罪也合法化，想都别想”。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示，建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制。而小产权房不合法的根本原因，是其不符合土地利用规划，违反了土地用途管制。这意味着，即便改变集体土地性质，小产权房也无法合法化。因此，可以说“建立城乡统一的建设用地市场”并不意味着小产权的转正契机已经来到。
但是，《决定》所提出的土地改革信息对于楼市来说却有着积极的意义。农村土地进入入市，对房价肯定是有抑制作用的。农村土地进入市场，土地市场的主体变的更加多远，不再是地方政府垄断，在这样的情况下，土地市场的价格必将会受到影响，从而起到降低土地价格、平抑房价的作用。农村土地进入建设用地市场，也可以在一定程度上提高土地市场的供应，打消市场对房地产的盲目预期，从而对于炒房者来说，也起到了打击的作用。
“税收法定”房地产税或缓慢落地
房产税一直是房地产市场极为敏感的词汇。在房产税扩大试点呼声越来越高之际《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，使市场预期愈加强烈。
三中全会之后，楼市对于“房产税”的反应是最直观也最明显的，在天津市场，这种预期所带来的就是购房者的观望。本身楼市到了年末，市场为淡季，购房者购房心态不甚积极，而三中全会所带来的“房产税”信息，又让购房者抱有三中全会后房价或会下调的心理预期，所以近期市场上观望情绪浓厚，市场成交趋缓。11月以来，本市新建商品住宅成交量已经小幅连降三周，根据市国土资源和房屋管理局公布的每日房价统计显示，上周（11月11-11月17日）天津新建商品住宅共成交2741套，环比增加1.37%。成交面积为27.4万平方米，环比减少3.91%。在成交价格方面，上周天津商品住宅均价为10829元/平方米，环比下降6.04%。
业内人士分析，房产税有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通，长期看有利于房价的下降，但具体实施可能还需一段时间。房产税的实施很有可能是从增量房向存量房的过度，而这种在房屋持有过程中实施的税种，大大增加了持有房屋的成本，从而对于炒房做到了有力的打击。
那么，会不会在天津征收房产税？如果房产税在天津征收，本市房价会不会有很大波动？首都师范大学教授郭海燕认为，天津是一个刚性需求占主体的城市，目前市场上的购房者70%以上是刚性需求，投资、投机比例极小，与此同时，天津不断增加的外来人口置业需求和本地购房需求共同构成了强大的刚性需求人群，因此房产税不会对本市楼市的平稳发展产生影响。
大家观点
丛屹 天津财经大学经济学院副院长
房地产的问题，根源在土地制度，房产税只是调节手段，不可能是治本之策啊。
叶檀 历史博士，财经论者
农用地入市不会降低地价，城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化，在利益面前，政府与农民没有区别，都是理性经济人。
李稻葵 清华大学教授
房价短期还可能会继续上涨，但这种上涨只是最后的疯狂。
谢逸枫 亚太城市房地产研究院院长
宅基地、农用地、集体用地未来几年内不可能实现与国有用“同等”（即同地、同权、同价）入市。与宅基地相关的小产权房转正暂时没希望。
朱大鸣 中国资深财经评论人
三中全会的决议让市场发挥更为基础性作用，从某种意义上是在厘清政府干预的前提，澄清其干预的边界。
