2006年商品房成交量及成交价格观望后平稳回升

2006年5月17日，温家宝总理在国务院常务会议上，提出针对房地产市场调控的“国六条”，5月２９日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为近期出台的“国六条”的配套细则，《意见》加大了房地产市场宏观调控力度，并出台了土地政策、税收、信贷等一系列相关的“硬指标”。回顾政策出台一年间，天津房地产市场都发生了哪些变化？政策的出台究竟给中国房地产市场带来的影响有多大？先来看两组数据。

简单的说，从对交易量的影响上，调控政策出台后市场交易量6-7月出现短暂下滑，8月以后市场平稳回升。

从对房价的影响上，政策出台后6-7月间价格持续下跌，7月仅为4487元/平方米。8月全市成交均价回升至4697元/平方米，随后价格持续平稳上涨，11月达到5106元/平方米。

从上面的数据看出，在政策出台的短期内，天津市的商品房的成交量和成交价格在一定程度上受到了影响，但是这个影响仅仅持续了政策出台的两个月内。之后，房地产市场平稳回升，又出现了之前持续上涨的现象。分析原因，一方面，政策出台使得消费者难以预料政策即将带来的房地产市场的变化，在短期内采取持币观望的态度；另一方面，房地产开发商也对市场抱谨慎乐观态度，政策出台后纷纷调整供应节奏，但是随着市场观望气氛的逐渐减弱，楼盘供应逐渐增加。市场供虚两旺的局面使得房价再次稳步攀升。

综合分析，天津住宅市场发展长期看好，房价也将继续平稳上涨，只是不会出现2005年快速飙升的局面，涨速趋缓，开发商也更加注重通过产品的提升而实现价格的上升，天津市住宅价格指数持续不断上涨中，宏观调控政策的出台并未对整体的房价走势产生重大影响。

但是宏观调控确实在一定程度上抑制了房价的不正常增长，通过综合分析和预测，虽然房价在短期内还将持续增长，但是其增长的幅度将会减小。

随着宏观调控体系的进一步完善，2007年的房地产市场将迈入良性增长的轨道。购房不再是资产保值增值的方式。对中、低收入阶层的购房自住者，2007年限价房的入市，经济适用房面积的增长，廉租房体系的逐步完善，可供选择的居住方式将会越来越多，花在住房问题上的心思将会越来越少。中国的房地产事业也将继续稳步发展。

天津地区普通住宅郊区化发展态势明显

针对九部委“意见”的深化与落实，2006年9月11日天津市相关政府部门发布文件对九部委意见稿所要求的硬性指标做了进一步说明。为贯彻重点发展中低价位、中小套型普通住宅（包括经济适用房）的要求，天津市要把开辟新家园居住区作为住宅建设的重点，加快完成居住区规划编制，全面启动新家园计划，新家园共规划10个居住区，在中心城区外环线绿化带以外平均5到10公里范围内，规划总占地面积约4800公顷，住宅建筑面积约2500万平方米。

2006年政策引导解决中低收入者的住房问题的重要途径是完善包括廉租住房、经济租赁住房、定向销售和定向安置经济适用住房在内的保障性住房供应体系，这是07年政府要求新增大量保障性住房的发展要求。政策出台以来，天津市积极响应中央号召，制定《住房建设规划》。规划期内中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，其中经济适用房700万平方米，廉租房27万平方米；滨海新区建设住宅建筑面积为1850万平方米，其中经济适用房220万平方米，廉租房3万平方米；其他区县建设住宅建筑面积为1250万平方米，其中经济适用房190万平方米，廉租房2.5万平方米。

现今天津市住宅市场区域分化加剧，虽然市内六区依然为需求最为旺盛的区域，但土地资源的紧缺以及经济适用房和廉租房的发展规划使得中低档普通住宅快速向城市外围发展。2006年市内六区、近郊四区商品住宅新增供应量比重相近，2007年住宅市场仍将继续市内、郊区县、滨海三区域协调并进的发展势头。

从产品分化来看，市内六区及滨海开发区内以中高档住宅为主，形成多个高档住宅聚集区，如梅江、老城厢、奥运、西广开、海河沿线板块等；而近郊四区则以中低档大型普通住宅（含经济适用房）为主，如北辰瑞景居住区、西青中北镇、津南区等。

从分布区域看，规划期内中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，其中经济适用房700万平方米，廉租房27万平方米；滨海新区建设住宅建筑面积为1850万平方米，其中经济适用房220万平方米，廉租房3万平方米；其他区县建设住宅建筑面积为1250万平方米，其中经济适用房190万平方米，廉租房2.5万平方米。

经济适用房和廉租房惠及百姓，为许多家庭困难的消费者买房创造了可能。随着城市房地产普通住宅郊区化的发展步伐，将会有更多的消费者选择在市内六区以外的地区买房置业，天津市的中心城区住宅高度密集的状况也将得到一定程度的改善。由此带来的天津地区的城市规模也将在住宅不断向外扩张的形势下随之扩大。

新增户型中小户型供应量占比上升，特殊政策惠及购房者

自2006年6月1日起，天津市新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，要达到全市开发建设总面积的70%以上，并按照全市域平衡和分区域平衡的原则，在确定规划条件时分别确定每个项目套型建筑面积90平方米以下面积所占比重，并在规划审批文件中予以明确。

受楼盘开发、形成市场供应周期性影响，2007年及其后几年将是“90平米以下70%”政策集中显效的时期。数据统计表明，2006年全市普通住宅90平米以下户型新增供应107.73万平方米，占比仅为12.0%，而2007年1季度全市普通住宅90平米以下新增供应占比达到30.1%，市内核心区如河西区90平米以下占比为76.2%，河东区为87.4%，南开区为38.9%。

07年春季楼盘新增供应已充分显现，市内多个楼盘都以90平米以下的小户型为主推户型，如80平米精装水岸江南、梅江湾MINI户型、金茂现场等，市场反映非常强烈，这是因为市内传统核心居住区始终是需求最为旺盛的区域，虽然部分项目单价较高，但低总价的优势足以吸引部分消费者回归市内区域，且这些项目都在产品设计上进行了升级，这也改变了众多消费者一味追求大面积的置业观，而关注满足基本居住需求且产品档次高的项目。

近郊区县表现更为明显，西青中北镇、东南、瑞景板块内多个楼盘如八栋适家、大地十二城、金地格林世界以及首创宝翠花都纷纷推出了大量90平米以下的产品，部分楼盘新一期90平米以下产品已达到70%。

随着90平米以下中小户型占70％政策的执行，考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平米以下的仍执行首付款比例20%的规定。区别于自2006年6月1日起，各人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%的规定。

5月18日，央行首次同时宣布加息及上调存款准备金率。央行决定，自2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至11.5%。同时，自2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。届时，金融机构一年期存款利率将上调0.27个百分点，执行3.06%的年利率。一年期贷款基准利率亦上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。这是自2006年7月以来，央行第八次提高存款准备金率，也是2007年以来央行第二次加息。

加息对于资本密集型的房地产企业影响巨大，具体的影响程度跟公司的负债率密切相关，贷款占总资产比率较高的公司，业绩受到的冲击，利息上涨将直接加重相关的利息负担，增加财务费用，而对于经营业绩良好，多渠道融资的上市公司则影响相对较小。因而不断加息将必然引发房地产行业的新一轮整合，企业须增强开发经营、资金回转以及寻求多渠道融资能力。

从房地产企业来看，贷款利率上升18个基点确实会影响企业的财务成本，由于目前中国房地产开发商自有资金率较低，融资方式单一，根据10研究组2007年研究成果表明，大量房地产开发商资产负债率达到60%，对于这类企业加息影响巨大。但是根据对2006年房地产全行业公布年报的上市公司测算，目前财务费用所占比例从6%一直下降到2%，而上市公司的投资在今年1季度却增长了100%，贷款利率上调对于上市公司的业绩影响甚微，也无法影响上市公司资本的配置选择。

对于居民来说，虽然每次加息幅度不大，但经过连续数次加息，购房贷款利息负担明显加重，但一定程度上也遏制了购房投机行为。但存款利率上调27个基点后的税后利率依然是负利率，相对于目前火爆的股市和楼市还是会吸引资金源源不断地入场，为遏制资金流动性过剩和市场过热，年内利率和存款准备金率很可能将再上调一次。

2005-2006年以来的房地产市场调控均在于调节需求。2005年通过新旧国八条、七部委联合新政，使得市场预期从非常乐观转向观望，起到了骤冷作用。该政策使得房地产投机者退出市场，并有效抑制了跟随大流的投资者进入，房地产市场中的过度需求基本挤出。而2006年的调控政策中特别规定了两个70/90的比例，同时建设部督促尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。这表明2006年的调控主题是促进住房保障体系的建立和完善，目的在于保护房地产市场的合理需求。

天津楼市还处于快速发展的上升阶段，市场需求依然以刚性需求为主，几乎没有投机泡沫。未来几年内，住宅市场需求仍将不断加大，供求关系进一步控制在合理范围内。房价仍将平稳上涨，涨速趋缓，但个别区域房价可因产品提升等原因而上涨幅度较大。