河西300万起步的新楼盘马上亮相，位置好有好学区配套全前景足

一个不争的事实，河西区火了。

1月份时，河西区新房成交量还是市区第二，2月就已赶超河东，位居市区。

的3月份，河西更彪悍。

①成交面积环比大涨207%，同比暴涨341%！同比涨幅全市。

②比市区老牌销冠河东区高出55%！

更惊艳的是，价格也涨了。

2021年3月，河西区新房成交均价为37870元/平米，环比上涨7%，同比上涨4%。

是市内六区唯二同环比双涨的区。

另一个是红桥。它之所以能涨，主因是公元大观高层卖完了，现在主推洋房，单价35000-37000左右。

进而拉高了全区的整体水平。

而河西区的涨价则是因为量在价先。

一个“被动”，一个“主动”，两者的涨价逻辑完全不同。

现在市区楼市的C位光环已经照在了河西身上。

今年买房看市区，市区买房看河西。已成为大多数买房人的共识。

需要注意，人人看好的河西区，并非对所有人都“友好”。

一是，总价越来越高。

今年一季度，河西区新房成交套均总价约440万，仅次于和平区，位居全市第二。

二是，户型面积拉大。

绿城天津诚园的小户型80平米已经售罄，88平米的现在也快没有了。

而新入市的中海天空之镜，又是清一色的大户型，面积都得128平米起步。

这就把许多预算300来万的买房人挡在了门外。

好消息来了！

马上，河西又要来一个新盘，主打小户型。

那个项目先买个关子，我们来看看区域，

河西发展起来的板块毫无疑问是马场街与小白楼，马场街以历史风貌建筑为主要特色，而小白楼则是成了金融业与现代商贸服务业的主要聚集地，成为河西在全市的明星板块。小白楼与马场街的快速发展是得益于历史基础，文化中心板块的崛起是城市南北格局变化带来的机遇，市政府南迁与大型商业、文化配套的落地让河西腹地的文化中心当之无愧成了城市级会客厅，也是全市的行政文化核心区。

在河西区主导的区域开发中，梅江与新八大里值得大书特书，因为这两个板块在高标准定位、快速推进中都获得了巨大的成功。梅江被打造成全市热点居住板块，而八大里沿着黑牛城道两翼的高耸写字楼为代表，成了典型的商务区。

当这些片区开发接近尾声，河西作为板块轮动开发的高手，势必要考虑的问题是：接下来哪里才是符合未来河西发展方向的开发集中地？梅江依然有广阔的空间，但目前以纯居住为主，无法承担产业转型发展的要求，而曾经备受瞩目的柳林因为无法统一实施而导致推进缓慢，尖山板块位置极其优越，但产业空间有限，而且在实操中同样存在难点，其他如天塔体北、挂甲寺等等已经基本接近成熟，的方向，只能是向东进入陈塘片区。

陈塘片区早在2009年就已经定名为陈塘科技商务区，总占地面积2.78平方公里，总可建设用地面积0.87平方公里，总建筑规模285.97万平米。而按照2020年的官方披露，全年新增注册企业639家，累计注册企事业单位4867家，全年实现营业收入130.54亿元。换句话说，这个片区有开发的空间，也有产业基础。很有可能，陈塘片区会是河西区政府操盘的八大里之后又一个产业带动片区。

从区位要素来看，陈塘片区优势明显，新八大里与老梅江两大片区，东侧靠近小海地传统住区，西侧是城市界面良好，基础设施配套完善，东侧是生活配套极度成熟，人口密集。区域内现有的黑牛城道与大沽南路是河西区乃至天津市的重要交通枢纽所在。而在运营的一号线，在施工的十号线、十一号线三条地铁线路，在整个片区内覆盖近 20 个地铁站点。

河西向来是教育资源最为集中的地带，去年拿下陈塘片区宅地的中交富力所处的片区目前基本确认是师大二附小，在的 2020 年天津小学综合评测中，综合评分为 96.6 分，是河西区评分的两所小学之一，数学成绩稳居全区。所在的河西三区，共包含天津四中、天津第四十二中学、北京师范大学天津附属中学、第二新华中学等。其中天津第四中学和天津第四十二中学，均是天津市排名前十的市级重点中学。

截止目前，陈塘片区已经引入的产业项目包括中交京津冀区域总部、中建设计院第二总部、中交智运、中电科半导体、中交二公局城建公司等一批央企总部。而在2020年海河柳林地区定位设计之都之后，陈塘片区率先成立“北方设计联盟”，通过制定设计产业政策，希望率先发力设计产业布局。

陈塘片区几乎在眼下城市经济发展的几大主力风口上：基建交通、空间储备、居住配套以及强势产业、政策概念。但是熟悉陈塘片区的朋友都知道，这一片区曾经是工业产业的密集分布区，在退二进三中，厂区大多数已经拆迁完毕却开发缓慢，成为河西繁华地带去往小海地居住带之间的一个“铁锈地带”。城市更新，成为陈塘片区必然要面对的话题，如果考虑到天津市区依然存在大面积集中连片的老旧住区，城市更新也是天津未来城市开发中必然要面对的话题。

甚至三年前，面对陈塘板块，都没想好该如何评论这个区域的未来。

其实，很多年以前，陈塘是一片非常重要的工业区。河西区的市、部属工业企业里，有一半以上都在这。

上世纪90年代，随着市区工业企业开始战略东移，陈塘的工厂也陆陆续续搬走了，片区也逐渐沉寂下来。

再往后，片区做过多次更名，定位一直在变化，没能找准方向。

其实，若论地理位置，郁江道、微山路、珠江道、规划洪泽路围合的陈塘板块，在大河西范围内是一个非常重要的节点。

东面，它紧挨着河西传统的老居民区——小海地。

北面，它和四五年前最热的新八大里只隔着一条复兴河。

再往北过了黑牛城道，就是挂甲寺、南楼、尖山、宾馆南这样的河西老城区。

南面，是已经发展了30多年的大梅江。

东北侧，又连接着天津城市“一主二副”规划布局中的天钢-柳林城市副中心。

可以说，陈塘区域是河西区几个重大板块之间，相互联系关联的一个最重要的城市枢纽。

它是大河西区域开发历程中，最后一块没有补全的城市拼图。

2009年，陈塘工业区再度更名为陈塘科技商务区，功能定位是“总部基地，北方高技术服务核心区和天津的文化传播中心”。

从此之后，陈塘逐渐在城市定位上找到了自己清晰的发展方向。

2015年，天津市获批建设国家自主创新示范区，规划了“一区二十一园”。

其中河西分园也就是陈塘自主创新示范区，陈塘科技商务区则作为整个自创区的核心区。

这之后，陈塘在产业资源导入上，好像装了加速器。

2015年，南京理工大学北方研究院落户陈塘。

2016年年底，由中交航务工程设计院、天津市建筑设计院、中国市政工程华北研究总院、中水北方勘察设计研究有限公司等13家单位发起，在陈塘科技商务区率先成立“北方设计联盟”。

去年，成员单位已经扩张到207家。

2018年起，中国建筑设计研究院、中交智运项目、中交京津冀总部、中国电子科技集团等一批“中”字头先后加入陈塘......

2019年，中交京津冀区域总部项目开工，首期规划建筑面积约20万㎡，总投资超60亿元，预计2022年9月底竣工交付。

后期，中交将逐步引入中交系内二、三级子分公司，吸引上下游产业相关企业进驻，预计三年后实现每年营业收入200亿元以上。

2021年年初，河西区在十四五规划里提到：

要将陈塘科技商务区打造成具有影响力的设计产业功能性地标聚集地，坚持“产业+地产”理念，持续打造总部型企业聚集区。

这样看来，至少未来5年，陈塘的发展思路依然不变，就是做大做强设计产业，持续吸引总部经济。

有了产业，也就有了就业岗位。有了就业岗位，也就有了健康的人口流动。板块才不会成为只有钢筋水泥的空城。

从这个角度讲，陈塘板块已经成功了一半。

在整个片区的产业导入获得一定成绩之后，产城融合、丰富城市功能、导入常住人口的工作就提上议事日程。

2013年至今，陈塘板块已经成功出让了6宗宅地。

今年3月12日亮相的河西区两宗新地，也都在陈塘科技商务区。

而且， 根据陈塘的土地使用规划图，区域内还有大片待出让的住宅、商业用地。

城市配套也越来越全。

轨道交通方面，地铁11号线从板块内横穿而过，东江道站已经开工。

1号线从板块北-东侧经过，设复兴门、华山里两站。

10号线从板块南侧经过，春海路、玛钢厂、微山路三站在建。

路网方面，复兴河上会新建两座桥梁，内江路、嘉江道都会从新八大里向南一直延伸到陈塘。

商业配套方面，片区内分布着不少写字楼及便利商业，还有中交绿城商业、中交富力项目配套商业，加在一起就是约16.4万㎡的商业体量。

教育方面，师大二附小陈塘分校在建正在建设中，整个板块另规划有4所幼儿园、1所小学和1所中学。

市政绿化方面，一批主题公园已经投用，包括绿道公园、洞庭公园、同心园、珠江公园等。

就在商务区服务中心东侧，正在打造一座占地约1.3万㎡的艺术公园，由中交富力代建，也是中交富力天禧项目的示范区。

这种更为复合的新组团，能够形成1天24的人流交替。

早上，社区业主出门送孩子上学，再乘地铁流向城市各处，与此同时，在园区上班的白领从四面八方涌入；

傍晚，写字楼从紧张忙碌的气氛里安静下来。一个个居民楼开始亮灯，下班买菜的妈妈、带孩子玩耍的爸爸、结伴散步的老人，交织成安逸自在的晚间日常。

而且，陈塘是“长”在老城区的板块，四周都是烟火气，城市界面可以一路延伸，不会像外围组团一样，开发很多年依然荒凉。

同时它又有成片开发的条件，相比在老居民区见缝插针，它的城市更新效果应该更快、更统一。

再加上，陈塘一带采用的都是“窄路、密网、小组团”规划，能限度发挥街道功能，更能增加区域活力。

好了下来来看看项目

这个盘不是别人，正是去年12月中交富力联手摘得的津西陈塘（挂）2020-018号地块。

目前案名已定，为中交富力天禧。项目预计近期开放售楼处和示范区。

效果图

中交富力天禧位于河西陈塘庄、怒江道与微山路交口。

占地面积约3.8万平米，规划总建面约10.12万平米。共分为A、B、C、D4个子地块。

其中A、C地块为住宅，B地块配建一所15班制的幼儿园，D地块为商业用地。

住宅容积率约2.0，绿化率约40%，共规划了11栋住宅，产品为洋房、小高，共计524套房源。

其中8层到顶2栋，11层到顶4栋，均为1梯2户；另有1栋16层到顶、2栋17层到顶和2栋18层到顶，2梯4户。

其中户型为建面约79平米两室，户型为建面约117平米三室。

预计首开户型为建面约80、97平米。

建面约80平米户型为两室两厅一卫设计。该户型的亮点是做到三面宽朝南。

建面约80平米户型图

传统这类面积段的高层中户产品分为两类：

一类是不带连廊的高层，中户全朝南，北侧无窗。这样虽然采光不错，但是南北不通透，夏天构不成穿堂风。

另一类是带连廊的高层，中户多是“H”户型，即客厅+主卧朝南、餐厨+次卧朝北。这样虽然南北通透，但北次卧面向连廊，采光很差。

而天禧这款建筑面积约80㎡两室，做出了客厅+双卧的三开间朝南，北面只设置了厨房和卫生间。

这样，既能保证采光又能保证通风，是目前连廊高层中户里，功能与舒适度最平衡的80㎡两室之一了。

此外，玄关挨着厨房，带回家的生鲜蔬菜就近放置，不会弄脏屋内其他区域。

侧厨布局，为餐厅留出相对独立空间，而且厨房门朝向餐厅，同样方便家庭成员交流。

更关键的是，内部隔墙多能拆改，为今后业主装修时自行改造预留了很大的空间。

建面约97平米户型为三室两厅一卫设计。

建面约97平米户型图

同样是三面宽朝南，客厅开间约3.5米，两个卧室开间分别为3.1米、2.8米，整体南向开间约达9.4米。

餐客厨“一”字贯通，南向客厅和卧室均带飘窗，进一步延展了空间视野。

此外，全明通透、独立玄关、L型厨房……都设计得很不错。

目前连廊高层边户，比较普遍的布局，都是进门先是客餐厅，然后一条走道连通最内侧的三个卧室。

而天禧这款户型，客餐厨位于户型中轴之上，南向两卧室分列左右。

这样的好处，首先是消灭掉那条长长的走道，避免了面积浪费。

其次是可以做出一个独立玄关，保证足够隐私和收纳，这在小户型里是极其难得的。

第三就是三个卧室相对分离，保证私密的同时，活动动线也更加合理。

三代同居，可以把北向次卧做成儿童房，挨着主卧，老人房设在另一边，晚上给孩子盖被子，也不会吵到家人；

一家三口的话，主次卧可以组合成卧室+书房，男女主人就多了办公空间，孩子在自己房间看书、玩耍，互不干扰；

家里人口少，也不妨把客厅、南向次卧打通，形成大横厅的布局，瞬间收获大平层级别的宽屏观景效果。

而且，户型设计非常照顾“收纳控”，U型厨房、卧室的嵌入空间，玄关左手、对面整个L型墙面，都能拿来做分区收纳。

更赞的是，该户型灵动多变。

①北侧的书房可以与主卧打通，把书房改造成衣帽间或者男女主人的办公空间，让主卧升级为主卧套。

②客厅与南向卧室之间的墙也可以打通，从而形成一个开间高达6.3米的大宽厅。瞬间变身“大平层”的感觉。

更牛的是，买房人最为关注的“学铁商”，中交富力天禧全配齐了。

项目周边环绕着三条地铁，一条已开通，两条已在建。

直线距离400多米是地铁1号线复兴路，直线距离500多米是在建的地铁11号线东江道站，直线距离约1.1公里左右在建的地铁10号线微山路站。

畅达市区，不在话下。

最亮眼的是，项目有教育加持。

的威力不用多说，行情好时领涨，行情不好时抗跌。

现在和平区普小的已经涨了15%，南开河西重小的价格也涨了5%。

中交富力天禧自建有一所幼儿园，建面约3390平米。规划为15班公办幼儿园，目前已确定为河西十六幼。

且板块内已引入一所小学——师大二附小陈塘学校，距离项目约1.4公里左右，目前已在建。

师大二附小效果图

另外板块内还规划有1所中学，有消息说是天津四中。

商业方面，中交富力天禧也毫不逊色。

项目自建有约4.7万平米商办配套，包含约4.1万平米的写字楼和约0.64万平米的裙房商业。

计划引入品牌餐饮、咖啡店、超市、儿童早教等业态，打造家门口的商业中心。

屋顶还规划有屋顶商业天台酒吧，涵盖健身、运动、水吧、茶座以及眺望台等功能。

规划图

这在天津比较少见。

同时项目北侧就是新八大里商圈，周边还有万象城商圈、梅江商圈、凯德Mall等。

不止如此，项目北邻天津市首座巨大型绿色沿线公园和休闲漫步公园绿道公园。

社区内部规划有中心景观轴线、下沉阳光草坪、室外会客区、儿童活动区、成人活动区、老人活动区、夜光跑道、社区大堂等。

景观规划图

充分从业主的居住需求出发，集品质、功能与舒适性于一体。

近期，项目名为“天禧艺术公园”的售楼处和示范区将正式开放。

售楼处位于洞庭路与东江道交口，占地约1.19万平米。

集感官体验、社交空间、艺术生活于一体，内设有艺术馆、阳光草坪、体验馆、室外球场、生活体验区等。

这也是中交集团和富力集团联手打造的市政配套。

未来将作为城市公园，辐射陈塘乃至河西，为市民生活锦上添花。

现在新八大里已经兑现，下一个要大力发展就是陈塘。

前不久，天津市规划委员会审议的天津五个重点区域规划设计方案中，提出建设“设计之都”、“创新之都”。

陈塘地区就是三大先行区之一。

河西十四五规划也已明确，未来五年，河西区将布局“一核两轴三中心多点支撑”建设。

其中“三中心”之一就是陈塘科技商务区。

要打造成具有影响力的设计产业功能性地标聚集地，坚持“产业+地产”理念，持续打造总部型企业聚集区。

而且陈塘还有产业基础，将会是河西区产城融合的主阵地。

仅中交富力天禧奠基仪式上，区政府领导罕见出席就足见政府的重视程度。

只可惜板块内新房项目太少了。

绿城天津诚园剩余房源已不多，预计今年清盘。

中交富力天禧，有教育资源，又是小户型，大有接棒执掌陈塘之势。