天津的“雄安速度”来了！大国展崛起

不是甩钢办铁提虚劲，过去2年，天津无论在基建上怎么慢，都挡不住一个项目的超长发挥——天津国家会展中心。

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就一个字：快！快到让人窒息。2019年3月，举行开工仪式。2019年4月，100台桩机全面开动，24作业施工。2019年5月，17台塔吊投入使用，转入土建施工阶段。2019年6月，200余台混凝土运输车，不分昼夜浇筑。2019年7月，榀V型桁架安装完成，前8馆钢构施工。2019年12月，幕墙施工段脚手架搭设完成。

天津国家会展中心实景即便今年遇到疫情，也在2月20日之后急麻利儿的开工了。一顿操作猛如虎，今年年底一期就交付，明年6月开首展。这么大个家伙， 两年就完事了。这速度！简直要对天津刮目相看，交卷时间摆在那，也是可以快起来的。时间紧只是一方面，最关键的还是规格高，“待遇”就是不一样。否则怎么修地铁的速度就完全是另一种画风呢。天津国家会展中心实景2011年底，国家商务部与天津签订框架协议，共同建设国家会展中心（此处省略一万字）。翻译成能听懂的话就是，天津国家会展中心，是商务部确定的第三个会展中心，厉害。所以，它的进度不是天津自己就能决定的，身位也比别人高出半拉。以国家会展中心为核心的大国展板块，也就此形成。在天津，板块的建设哪有倒计时啊，但大国展是个例外。首展时间线压在面前，倒逼城市界面、路网交通必须有翻天覆地的升级。这种城市质感，与其它板块完全不一样，别人想学都学不到。不说别的，到时候道路两边是不是得彩旗招展、鲜花锦簇、热热闹闹的？所以，从明年开始，大国展板块将一波又一波的进入“引爆周期”。波“引爆力”就是明年6月的首展，已经可以预定展位了。

不用掐指算了，整个大国展板块也势必成为明年天津楼市的热点。同样都是腰间盘，它最突出。

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OK，你是不是觉得我下一步就要开始说楼市了，房价有潜力……吧啦吧啦……嚼完50斤资料后，才领悟到国家会展中心的真正意义，普通板块根本玩不起。它不是一个纯靠卖地生存的板块，人家总投资175亿，卖地那点渣渣钱算不了什么。斥巨资建天津国家会展中心，还有更深的潜台词。

实打实的创造GDP

城市的经济发展肯定是多维度的，会展经济也是一方面。会展经济利润大约在20-25%，算是低成本、高收入、高赢利的行业。经济拉动系数高达1:13.6，相当于投入1亿元，带动上下游相关产业营收达13.6亿元。所以，几乎每个大城市都有会展中心。天津的是别的，能承办的会展覆盖面更广，将来沾光的不仅是津南区、大国展板块，更是全天津。

带动基础设施建设

办会展，肯定需要相关配套，如果是的，要求更高。会展业越发达的地方，相关配套设施越齐全，经济也越发达。人来了，总得能通勤吧，得有地方消费、住宿吧，地铁、商业、酒店都是必须的。天津早把地铁修好了，接下来就是各种路网的打通，酒店综合体的建设。修路慢？那是别的地方，大国展板块不可能慢。天津新版规划中明确，将打造“大空港、大会展”的格局。在空港板块与大国展板块之间修一条机场大道，拉近两个功能区，目前津南段已经启动。这是个“神来之笔”，给国家会展中心输入更大的交通优势，连广州都没做到。

产业联动，增加就业

这是最关键的一方面。会展业的产业关联系数能达到1:9，它能将人、旅游、金融、广告、房地产等产业聚集在一起。如果举办会展，都需要什么？餐饮、酒店住宿、交通、旅游、翻译、印刷、通信、娱乐……这些都是会展的间接产业收入。比如葛沽，据了解将定位为给会展做广告印刷类的产业，这就能拉动一个板块的经济。

还能带来什么呢？就业！每增加1000平米的展览面积，就能创造近百个就业机会。人越来越多，区域价值也越来越扎实。近10年来，广州国家会展中心每年为广州揽财550-748亿美元，带动200万人就业。

提升天津的运营能力

这个说的就有点大了，但确实这个理儿。会展本身是外向型非常大的产业，规模要与城市运营能力相匹配。既然要举办会展，那对天津的公共服务水平、能力、层次、效率都有比较高的要求。这也算是逼着天津进步吧，确实需要推一把。

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有了国家会展中心，就只知道纠结房价，这格局有点小了吧。但还是要说一下，毕竟房地产也是会展相关行业的一部分。天津确实与广州、上海不是一个量级的，所以不能简单的归结为：广州、上海房价怎么走，天津就会怎么走。何况它们还都经历了2016年的大行情。不过倒是可以参照广州、上海国家会展中心对周边的辐射规律。

广州国家会展中心选址在琶洲之前，区域楼市发展远落后中心地区。定址之后，特别是2002年会展中心期竣工并启用之后，周边房产开发建设逐渐活跃；从2003年开始，中洲中心、保利国际广场、香格里拉大酒店率先开工建设。随着会展商圈的成熟，带动了琶洲外围区域的房地产发展，投资规模不断扩大。

广州琶洲国家会展中心建设前后在住宅价格方面，2002年广州国家会展中心开建时，周边的雅郡花园开盘均价4300元/平米，现在二手房均价59000元/平米，涨了13倍。2002年广州整体房价4143元/平米，现在28605元/平米，只涨了7倍。

另外，商业地产受会展影响也很大。2019年，琶洲甲级写字楼租金约176元/月/平，增幅远超珠江新城、天河北和越秀。空置率仅为3.3%，是四大板块中空置率区域。

回到天津，在今天的楼市中，如果说国家会展中心一建成，房价立马涨，那就是瞎扯。也有人说，会展中心不能算生活配套，谁平时没事去会展中心溜着玩？说的对！会展中心不会给业主带来直接的便利，所有的价值都是间接的。它会从多个维度叠加利好整个板块，最简单的道理，人多、产业多、钱多的地方，房价肯定乐观。我们不是国展吹，也不是国展黑，它的能量到底有多大，还要看后劲。但对于大国展板块来说，至少它有故事、有概念、基础设施正在做，有跳脱出来的可能性。

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问题来了，在天津，到底谁才属于大国展板块？自从国家会展中心开始建设，只要是津南区的，都说自己能受国展辐射，连天嘉湖、小站都往上贴……事实上，肯定是越临近“暴风眼”，受辐射力越强。我们来看看广州是怎么规划的。

广州大国展板块是长条型，北侧是珠江，南侧是黄埔冲，都是自然河流。以国家会展中心为核心，紧邻的外围是酒店、写字楼、商业购物、体育公园；东、西两侧为居住社区、公园等。从房价高低水平能看出，它的辐射是东西向的，衰减半径大约5公里，对于南侧片区的影响比较小。天津大国展板块的规划与广州特别像，都让人怀疑是不是copy过来的。

如果按照东西向5公里的辐射半径，天津的大国展板块范围大概是：西至洪泥河，东至双桥河（刚好是地铁1号线最后一站附近）。其实说到底，能否被辐射到，主要取决于交通动线、生活关联度。国展大道是一条从国家会展中心“长出来”的路，以它为轴线，大致串起了4个组团。目前仅有国展核心区、国展西启动了。双城管控区组团原规划与广州大国展板块一样，是个体育公园，但在天津新版规划中，被改为居住组团。

国展核心区组团—会展中心+平衡地

会展部分主要包括大型展览馆，综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮，将形成一座城市地标建筑群，有天际线的那种。

天津国家会展中心配套区效果图大国站板块内将配套50多家酒店及宾馆，展馆配套3家星级酒店，包括万豪酒店、福朋喜来登酒店以及国家会展中心津园宾馆。其中国家会展中心津园宾馆首展时即可运营，万豪酒店、福朋喜来登酒店2022年投入使用。

国家会展中心津园宾馆效果图参照广州和上海会展中心的发展模式，平衡地是会展的配套补充，以住宅为主，规划人口2.5万人。

天津国家会展中心平衡地效果图平衡地的宅地距离国家会展中心最近，是“亲儿子”，也是大家最关注的。目前还没有挂牌，只亮相了4宗居住用地（容积率1.8-2.2）和2宗商业用地。能看出来，政府是有些惜售的，至于楼面价，估计不会比海教园、国展西便宜。

但是从广州大国展板块的房价来看，有一个问题。房价的，反而不是紧邻会展中心的，而是在距离会展中心大约2公里的位置。比如紧邻会展中心的珠江大家庭花园，二手房均价4.4万/平米；但距离2公里左右的保利天悦花园、雅郡花园，能卖到6-7万/平米，这几个小区同样都是2003年建成的。当然，也与社区本身的产品定位有关。不过，从挂牌房源可以看出，“安静”这个标签很重要，是房东们主打的广告语。证明，在大国展板块，闹中取静的房子，或许是最有价值的。

广州琶洲二手房小区挂牌房源

国展西组团—居住小城

如果这么说来，国展西组团是比较靠谱的。没打算给谁做广告，咱就事论事。国展西的规划、配套是不错的。地铁1号线洪泥河站已经通车，师大二附小、实验中学津南分校也确定了，还规划有商业用地，相对于其它板块，很有优势。最近国展西的势头也挺猛，一方面是项目越来越多。以前只有美的云熙府的时候，几乎没什么声音。现在中铁建花语天著、大华国展公园世家等都来了，后面还有地块出让，关注度上来了。另一方面，国家会展中心逐渐兑现，首展时间定了，大家也越来越认可。

国展西组团效果图此前，国展西的地价与天津大道以南辛庄一样，这是有问题的。因为国展西确实处于国展的辐射轴线上，应该比天津大道以南的地价贵一些。只不过，熊市下，任何利好都会比吞噬。现在大国展板块的住宅只有国展西启动了，所以，明年随着正式首展，国展西组团一定是楼市的热点。目前大国展板块没形成自己的商圈，日常消费还要依靠天津大道以南的永旺梦乐城。而且未来很长一段时间，这个大型MALL都将作为大国展的商业支撑。10万人才撑得起一座MALL，显然大国展板块暂时做不到。

津南永旺梦乐城实景

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很多人都说大国展板块前景遥遥无期，到现在还有很多荒地，这也是事实。不过值得我们兴奋的是，明年6月的首展，就是它“开奖”的时候了。它的“引爆周期”也不会仅止于首展，这只是波。2022年，二期场馆也要建成了，接下来会出现一个又一个的“引爆点”。一个新板块能否快速崛起，并且长得足够，离不开两种力量：一是行政主导，这方面，国家会展中心一点问题也没有。就说一点，天津国家会展中心（天津）有限责任公司董事长，是国家商务部直属单位——中国对外贸易中心的党委书记。能级有多高，不需多说。二是产业主导，175亿投下去了，会展经济一定会被放在天津重中之重的位置上。大国展板块的“表现”，明年我们拭目以待，目前看来，各方面决心都很大。期待国家会展中心，能祭出天津影响力的巅峰，成为一张靓丽的城市封面！