这套房子，居然震动了天津半个城的中介！

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看—看—看—都在看什么？看房！这个看房场面真是让人灵魂一震，本应在大牛市售楼处发生的场面，竟然出现在一套二手房源上。没有无缘无故的爱，能让买房人如此忘我，真相只有一个：便宜！这套房源，震动了天津半个城的中介。但凡关注楼市的人，恐怕朋友圈都会被这套房源刷屏——太阳城260万的绿萱园，业主降价100万。刚才的视频，就是这套房。

这是一套9层到顶的小高层，有电梯，位于4楼，三室两卫，面积140.64平米。业主报价260万，折合单价18487元/平米。最开始业主报价360万，急售，一下子降了100万。

这套房源没过两年，税费不少。大税（增值税）14.69万、契税5.2万、个税2.6万，一共22.49万。如果按照业主的报价，总房款应该是282.49万，折合单价20086元/平米。当然，如果通过链家购买，还要再交6.5万的中介费。业主要求一次性付款，那意思就是要快速把房款打过来。这个价格的味道，就像螺蛳粉一样不可超越。为什么呢？看看绿萱园最近的成交价格，就明白为什么这套房源这么疯狂了。同样是9层到顶的小高层，面积差不多的，基本都在2.3-2.4万/平米左右。这套房源，即便算上税，都是让人惊掉下巴的价格。

最后到底卖没卖呢？有的中介说不确定，有的说业主不卖了，有的说已经有人交定金了……反正这套房源目前在贝壳找房上已经搜不到了。估计业主也被吓了一跳，没想到市场反应这么大。确实，几乎半个城的目光都在关注这套房子，还没有哪个业主卖房能有现场直播的，一不小心就上了热搜……按常理，如果没卖，他应该会涨涨价。真是应了那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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热闹看完了，咱得说点干货，正所谓透过现象看本质嘛。这件事表面逻辑很通顺：业主降价了，价格比同小区其它房源便宜，大家都去看。但核心问题是，为什么这个价格能让买房人趋之若鹜？是因为足够低吗？不太准确。其实，是因为这个价格已经到底了，可以抄底了。2016、2017年，天津楼市有一波大行情，房价急速上涨。从2017年下半年开始，开始逐渐进入合理区间。

如果让房价自然生长，不调控、不打压、不刺激，每年大约涨5%是正常值。假设没有大行情，按照2016年初的房价，到现在5年时间，正常的房价应该是多少？就以今天绿萱园的房源为例。2016年初，这套房源成交均价基本在1.7万/平米。一年涨5%，如今正常房价应该在20766元/平米左右。今天这套房源算上税，开价20086元/平米，非常吻合。

也就是说，绿萱园9、10层到顶的小高层，房价2万/平米，是完全合理的。画外音是，2万/平米是它的低点，可以抄底了。大家记住这个判断方法：以2016年初的成交价为起点，每年涨5%，算出的价格，差不多就是底价。并不是说买完就能涨，只不过是不会再低了。

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年底了，大家都想着抄个底。新房不好说，每个项目节奏不同，价格起伏全完看操盘手。但二手房都有历史记录，我们可以自己判断。记住这个方法，一算便知。不过，二手房价格是多重因素构成的，学区、楼王、物业等都是会有溢价的。大家算出一个参照线就好，具体房源具体分析。