不吹不黑！团泊东房价这么便宜，这个板块到底是不是“坑”？

今年以来，团泊东存在感很强。

一方面，从年初的“限墅令”开始，到个别项目停工影响交付，团泊东的新闻总是“一波未平一波又起”。

另一方面，数据显示，2020年1-10月团泊东以近40万平米成交面积位列全市第二；成交套数3440套，也排在第二名。

天津2020年1-10月板块排名

但在今天的楼市大环境下，这个成绩不错了。

那么，这个板块到底能不能买？今天我们来做一波剖析。

01团泊东的板块房价，这几年一直处于下滑状态。

• 由于赶上2016年那一拨牛市，团泊东的房价迅速攀上11000元/平米；

• 到2019年，板块有高层下降到9300元/平米；

• 再到今年，板块签约均价约8000元/平米。而实际上，富力新城、鸿坤理想城的成交单价已经低于7000元/平米。

据统计，团泊东板块均价从2017年点11676元/平米跌至如今的8082元/平米，跌幅近31%！有的楼盘价格已经跌倒了2015年的板块价格。目前板块主要就是富力新城和鸿坤理想城两家在PK。特别是鸿坤理想城，存量还很大，最近特惠价5900元/平米起，竟然给到了10个点。团泊东是主打湖景生态资源的板块，一般夏季会带动成交，秋冬季节的成交量稍差，尤其是别墅产品。

团泊东生态红线及主要在售项目位置分布02前几年，团泊东的土地价格影响了房价，可这两年，是房价影响了土地价格。

2017年，融信团泊东地块楼面价8241元/平米；

2018年，碧桂园团泊东地块楼面价5600元/平米；

2019年，北大资源团泊东地块楼面价3505元/平米，对比2017年价格已经几乎“腰斩”；

2020年，今年只有一宗商服用地被光合城摘走，截至目前还没有宅地出让。

导致团泊东土地供应萎缩的原因，就是房价太低，没法卖地。天津刚需盘的建安成本加上“三费一税”，每平米也要七八千，团泊东会更低一些，大概在六七千。按照今年8082元/平米的平均单价来看，算不过来账。恐怕土地需要“白送”，开发商才能不再“赔钱赚吆喝”。

团泊东近年土地信息北大资源去年在团泊东以3505元/平米拿下一宗宅地，已经是近几年的楼面价，到目前都还没开盘，只释放了案名“颐和1898”。看来即使三千多的拿地价，成本依旧背不过来。03团泊东的房价为什么一降再降？也是受天津整体房价梯度的拖拽。从2018年下半年起，天津楼市形成全新的房价梯度。2018年底，大南河组团的高层把价格拉到了18000元/平米。因为精武镇祭出了更加“友好”的价格，倒逼距离市区更远的张家窝，价格逐渐降到高层17000元/平米的水平。团泊东作为距离市区更远的板块，自然无法坚守住万元以上的单价。因为团泊东距离西青区太近了，所以房价始终受到西青房价的影响。区位上，团泊东所在的静海区，虽然被列为远郊，但它的位置可以算作是环城。请点击此处输入图片描述

这样的通勤距离，吸引新天津人落户。04最后说正题，团泊东到底能不能买？先说结论，可以买。但是，先说好，投资客请绕行，这里不会有太大的涨价预期。别看都是团泊板块，团泊西有商业、大学城、医院。地铁也有了好消息。近日，官方发布了天津中心城区至静海的轨交规划，在团泊西内设有团泊西、团泊北两站。

团泊西轨交站点大致位置团泊东短板是，缺乏地铁、商业的规划，就是纯居住，导致这个板块“没故事”。有且仅有的，就是价格优势。高层6500元/平米左右、洋房8000-10000元/平米左右的价格，在天津着实不多，总价50多万就能买到一套房。这个价格已经维持了一年多，加之板块成交量没问题，团泊东的房价已经跌无可跌。毕竟，这个总价在天津买新房，站在环城的位置来看，基本上也没有更好的选择，对不对？至于品质，大多数项目也不要抱有太大期待。一分钱一分货。