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9月前购房者和开发商谁更能等

嘚啵楼市2017/04/26 17:24

2017年3月份以来,多地限购政策频出,老百姓对这次的限购也是众说纷纭。看多者认定“越限越涨”,看空者坚信房价会降。

其实政府的强势介入旨在避免市场的野蛮生长和投机炒作。楼市随着限购进入了“博弈期”。卖方不认可降价—绷着;买方观望市场走势—看着

限购和限贷实际上解决的都是一个问题就是“降低可购房人员数量”,怎么理解呢?限购了你想买也没资格了;金融收紧了你想贷款买房也操作不了了;

写到这我就想一句话叫“时间是检验真理的标准”

我们从下面几个方面来看看:

1、很多人分析说以往的几次房地产限购维持的周期都不长,而且每次取消限购之后都会出现“报复性增长”,国家要保证GDP增速,土地和房地产作为重要的财政税收来源,肯定有“特权”

这次的限购限贷政策从历史上来看也是力度、波及面最广的,历次的政策和今年比有种“额靴搔痒”的感觉,不要忽略了一个问题就是这一任的领导人的执政力度,从反腐、南海、萨德、《人民的名义》种种现象可以看出国家一旦认准了一件事,力度是杠杠的,现在也确实需要一些力度来给“楼市”和参与者降降温了

2、信贷政策是风向标,信贷宽松或收紧直接影响到了老百姓的购买力和楼市走势,就看这次的金融收紧能维持多长时间了

去年是信贷政策宽松年,从央行公布的数据看,全年新增贷款12.65万亿,其中个人住房按揭贷款增加了5.68万亿,占到新增贷款的45%;2017一季度以来,各地方信贷政策的收紧信号已经释放,各大银行从贷款审批、放贷速度上都放缓,后市预计还会有新的信贷政策出台。

3、开放商面临的局面

(1)负债率

大家知不知道现在房地产开发行业的负债率有多高,排名靠前的70家上市房企总资产合计约3.2万亿,总负债合计约2.41万,平均资产负债率达到75.34%;以恒大举例子2016年净负债率119.8%,较2015年增长了26.3%。

从去年10月份开始,部分银行就停止了对房地产开发贷的发放,包括建筑工程类等房产关联行业也列入了暂停发放名单,国有银行停止开发贷也是为了配合国家的房地产调控!

资金是开发企业的生存根本,随着调控周期的拉长,一旦输血出了问题开发企业就需要增加销售回款,通过造血来解决资金的问题,价格博弈上已经输了一筹

(2)政策限制

上面的截图是3月31日津政办发(2017)48号文件中对开发企业的约束条款,大家可能在“3.31”新政中更关心的是个人购房及贷款内容,看看第四、五条对开发企业的要求。

开发商的“捂盘惜售”已经在国家和地方政府的考虑范围内,相关政策对售价、销售资格、销售节奏都做了相关的规定。限购政策执行的周期越长,开发企业的自主性就越差,时间博弈上又输了一筹

(3)拿地成本

同样是48号文件,从文件内容中也可以看到现在政府对开发商的拿地条件也做了诸多限制,已达到平衡市场供求关系的目的

天津进入2017年河北勤俭桥地块、东丽、静海团泊地块分别以39%、21.7%、50%的溢价率被天房、荣盛两家企业收入囊中。相对于过往动辄过百的溢价率,政策为高温的楼市浇了一盆冷水。

拿地显性和隐性成本的增加,开发企业的身份也从一个纯商人(逐利)向社会责任(保障)迈进了一步。从哪个角度看对买房者来说都是利好的

4、买房人遇到的“次”

(1)成都等10多个城市首次启动了买房后有一定年限限制出让的调控政策

(2)很多三四线城市是首次加入了限购大军,以前的限购都是大城市的人才玩的起的

(3)范围内首次出现超过45个城市,出台、加码房产政策140余次的现象

最后我想说的是不要幻想房价能“一夜回到解放前”的时代,但是这轮调控的时间越长、力度越严,对购房者尤其是刚需来说应该能出现不错的购房机会,在价格上能有个阶段性抄底的机会!!!!

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