三四线城市呈供应过量风险 或成房企毒药
地产中国网2012/12/05 09:01
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此前，众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，有可能在今年年底和明年初成为房企的“毒药”。
美国摩根大通银行首席中国经济学家、大中华区经济研究主管朱海斌11月30日表示，相对于销售来说，中国三四线城市现在的供应量比例明显比一线城市要高，消化压力很大。
这一说法得到其他研究机构的论证。中国房地产信息集团近期发布的《中国城市房地产风险榜》显示，目前房地产风险的50座城市，全部是三线和四线城市。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所主任蔡为民认为，那些消费力不足、过去几年又完全是因为资金流入导致房价上涨的地区面临较大的风险。在这一背景下，地产商最明智的选择，也许是降价并撤离。
三四线城市的供应过量危机
某中国执行总裁丁祖昱曾在“城市发展未来2012松江国际生态商务区区域发展论坛”上讲诉了一个三四线城市供应过量的故事。
他说东北的一个城市先后有四家性的大地产商进入。最近几年，这个城市的可开发的住宅用地已经超过了6000万平方米。该市常住人口总量不过60万人，以平均每套房100平方米计算，潜在可供应的房屋超过60万套，平均每人一套房。在这样的情况下，先期进入的地产商已经坐不住了，其中一家地产商以亏损的方式离场。
丁祖昱说，存在大量类似的城市，比如此前已经显现出供应过量危机的鄂尔多斯和贵阳。在供应量远远大于需求量的背景下，这些城市所存在的供应过量危机会慢慢地爆发出来。他的话音刚落，就传出国内一家地产巨头将开发战略重点从三四线转向二线城市的消息。
中指研究院的统计数据也显示，三四线城市目前供应过量明显。以东北的营口为例，城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年城镇人均29.2平方米住房面积的水平。
和营口类似，南通、中山、佛山、惠州等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年随着制造业和第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张。但这种快速膨胀毕竟是暂时的，随着劳动力优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩，导致过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。
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降价撤退或成选择
在三四线城市供应过量的风险正在暴露或者即将暴露的情况下，地产商将怎样应对？
《每日经济新闻》记者采访了北京、上海等地多位房地产业内人士，得到的回答几乎惊人一致：大幅降价，进而快速撤出。
蔡为民说，降价的开发商是最聪明的开发商。他认为，和一线城市不一样，那些人口流出量大于人口流入量的三四线城市几乎等不到市场重新回暖。在这样的情况下，降价撤退，会让企业的损失降低至。
中原地产高级研究经理刘渊同意上述观点。他表示，三四线城市此前少有降价，在这样的背景下，降价能够增加项目的吸引力，加速库存去化。业内人士薛迥文说，除降价外，抛售股权也是可行的方法。
但也有开发商表示不会降价卖房。一位在山东临沂同时负责两家楼盘营销的王真（化名）向《每日经济新闻》记者表示，虽然当地存在供应过量的问题，但他们不会降价去库存，因为三四线城市传统的楼盘营销手法还比较落后，开发商有机会将一线二线城市的营销手法引入过来吸引消费者购买，他们在今年还进行了5%~8%的涨价。
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