资金链偏紧已有所缓解 但仍存风险

新增借款591亿元

据链家地产市场研究部统计，除中海地产外（中海地产仅发布中期业绩公告，未包含现金流量表），其余37家房企上半年销售回款同比增加近100亿元的同时，新增借款也随之上涨，合计为591亿元，同比增长135亿元，增幅为30%。

对此，有业内人士称，主要是房企融资环境有所改善所致。

根据央行日前发布的信贷投放报告的数据显示，6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。对此，有业内人士向记者表示，央行降息之后，融资成本降低，一些大型房企可能率先受益。

常清也认为，调控下房企分化愈加明显，大型房企销售回款增加明显，不仅为未来规模扩张打下基础，且节省了融资成本，使得未来利润率依然能够保持较高水平。而中小房企对借款依赖较大，在财务成本明显增加同时，未来偿债压力不容小视。

但是，只要楼市持续回暖，这些房企就有缓过来的希望，销售回款的增加将是解决中小房企僵局的关键。“以价换量仍是下半年楼市的主旋律。”中国房地产学会副会长陈国强日前向本报记者表示，但不排除部分性价比好一些的楼盘小幅提价。

对此，常清预计，随着9-10月份传统旺季来临，再加上房企融资成本下滑，房企资金压力还有进一步降低趋势。下半年来房企以价换量动机明显降低，这将会给近几月房价走势增添更多不明确因素。

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房企手握现金大幅增加

据不完全统计，截至昨日，沪深两市共有37家上市地产企业公布2012年中报，港股中前20名房企公布中期业绩的则有4家。链家地产市场部统计显示，上述已公布成绩单的房企现金持有量超过1500亿元，比年初相比增长超过两成。同时，上述房企的现金达到短期债务的1.51倍，而这一数据在年初仅为1.29倍，调控以来紧绷的房企资金链压力明显有所缓解。

链家地产市场研究部常清认为，万科等龙头房企所持现金均超过短期债务2倍，不仅偿债能力强，而且有足够现金去拿地或收购。不过，华泰证券杜佐松认为，房企增大现金持有比例从另一方面反映出对后市的谨慎态度。

记者注意到，虽然同样手握现金，但房企们却各有打算。上半年入账44亿元的华夏幸福，则计划继续加大在“产业新城”上的投入；万科则已经开始频频出手拿地；而中海在本月初发布中报时谨慎表态，其预计下半年市场环境可能更为复杂。杜佐松认为，房地产格局已迎来了新一轮的洗牌，传统地产企业的经营模式和社会分工将重新划分。

值得关注的是，上半年大型房企销售回款增速增强，而中小房企销售回款起色则有限，同比增速仅为2%，而新增借款增速则达到61%，中小型房企现金流更多依靠信贷放松。常清认为，调控下，房企分化愈加明显，大型房企销售回款增加明显，不仅为未来规模扩张打下基础，且节省了融资成本。而中小房企对借款依赖较大，在财务成本明显增加同时，未来偿债压力不容小视。

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房地产行业资金状况不容乐观

雅居乐主席陈卓林表示，2012年下半年，国际金融和经济形势仍充满不稳定因素，房地产市场调控政策已见成效，预计还将持续，市场整体仍然充满挑战，集团对下半年市况保持审慎乐观。

信达地产董事会报告表示，长期来看，近年来的房地产调控将逐渐弱化住房的投资功能，使其回归居住功能和民生属性，整体有利于房地产市场的健康发展。但在目前，公司面临三大风险。一是行业风险：持续的房地产调控对以往房地产行业“高利润、高周转、高杠杆”的商业模式形成了有力的冲击；一线房企不断提高市场份额，行业集中度的提升正在改变竞争格局。二是市场风险：房地产持续调控下，投机、投资及部分改善型需求一定程度上依然受到抑制，婚房等刚性需求、首次置业、合理改善等需求成为市场主导。三是财务风险：虽然货币政策存在微调预调的空间，但房地产调控导致房企融资渠道依然受到限制，房地产行业资金状况仍不容乐观。

李思廉表示，经济前景不明朗造就了潜在物业买家的观望心态，但累计下调的价格调整已引发部分压抑已久的刚性需求的释放，发展商普遍采取更积极的销售策略以减少库存。但是，整个行业的库存水平仍处于高位，这很可能是上半年新开工面积增长率持续下降的一个主要影响因素。展望未来，富力地产将加强其销售，以减少库存。

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