太原楼市买的不明白政策 卖的将税费转嫁

一条“二手房转让将按所得20%计征个税”的政策，引发二手房成交狂热了一个月。对于二手房买家来说，担心个税税额上涨，带来购房费用增加；对于卖家来说，更担心个税税费增加造成房子难出手或转让利润下降。

从3月1日新“国五条”出台至今，本报《房周刊》记者接到的二手房个税计征相关咨询近40个，其中二手房原值判断标准是许多二手房成交双方最为关注的问题。成交税费为何一直由买房者承担？房改房该如何计算原值？昨日，针对公众近期关注的二手房个税征收的种种问题，本报记者采访了省城税务部门、中介公司资深经纪人为大家寻找答案。

部分业主不知自住满五年惟一住房可免个税

“二手房成交个税原来是按成交价1%计征，如果按转让所得20%收取，意味一套40万元购买、现成交价为60万元的二手房，上缴的个人所得税由原政策的6000元，上升至近4万元。”不断来电咨询二手房过户事宜的省城市民范先生就是3月二手房成交大军中的一员，但是范先生并不知道自己购买的这套房子是房主五年前购入的惟一住房，可以免征个税。

据省城房产中介资深人士米先生介绍，3月省城日均二手房过户量上百套，是往年同期的2至3倍。但是，相当一部分涌入中介公司及房管局过户的二手房买卖双方，对住房个税征收政策有所误解。事实上，二手房成交按20%所得计税的办法并非新政，而已实施十余年。

4月10日，记者从太原市地税局房地产交易税收大厅了解到，省城二手房成交个人所得税一直是按两种办法计征：一是能核实到房屋原值的，按转让所得的20%计征；二是未能核实到房屋原值的，按成交价1%征收。同时，属于卖方家庭惟一住房，且自住满5年的住宅出让，个税可以免征。新“国五条”细则对以往个税计征办法进行了强化。

但从省城二手房成交实际缴税状况来说，省城二手房个税计征主要按1%的成交价计征。原因是，省城房产交易信息不健全，部分老旧房屋的原始开发、交易记录建档不全，税务部门工作人员查不到房屋的原值。另外，部分二手房买卖双方为了主观避税，不愿主动提供房产原值交易凭证。

房产交易个税征收的原则为“谁获益谁付税”，但因为房地产市场成交火热、二手房供不应求，不仅是省城太原，各地的二手房成交个税基本均由买家承担。

据我爱我家省城并州路中介门店的业务员张先生介绍，卖家挂牌出让二手房其房价中并不包含税费。部分懂行的买家会和卖家协商税费支付的承担方，但因为省城二手房市场为卖方市场，买家还价余地不大。

“即使在楼市成交走淡期，卖方为促成成交会适度调低房价，但不会从房款中再拿出钱来支付应缴税费。”张先生称，从二手房过户程序操作来说，二手房支付税费总额、标准及征收方是固定的，但税费由谁承担，税务部门无法监管。如果卖家承担税费，卖家一定会将这笔支出加在房价当中；如果买家承担税费，卖家可以少收些房款，少去几次税费交纳窗口，买卖双方对“买方承担税费”的交易规则心照不宣。

由此看来，住建部官员所称的“二手房出让者不得将交易所得税转嫁给购房者，国家将会出台保护购房者利益的措施”的说法，其可操作性很差。

国务院办公厅出台的新“国五条”细则要求，凡是通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。这对于上世纪八九十年代以数万元分到集资房、房改房及拆迁房的企事业单位职工、普通市民来说简直是晴天霹雳。“我们家1990年分到一套62平方米的两居住房，直到2010年，企业才按房改房政策给职工们办了房产证，前后交纳的购房款为5万元。”家住省城胜利桥东太钢宿舍的退休职工郭师傅告诉记者，他们家房子的市场价为35万元，如果出售按成交差额20%缴税，得交6万元的个税税款，这比当年买房的总款还要高。这笔税款如加在房款中，房屋出售价会达到41万元，按现在的市场行情肯定卖不出去。而35万元的总房价如包括6万元个税税款后，自己受损太吃亏，不如不卖继续出租。

据省城房产中介资深人士王斌先生称，省城在售的二手房源中，超过6成为上世纪八九十年代建设的房改房、单位集资房及旧城改造拆迁安置房。这些房子当初定向销售价格的每平方米不足百元，最贵的每平方米仅为千元。如今，这些房子的市场价格如今已达每平方米4000元至7000元。

如今，像郭师傅一样购买了新居的许多市民，陷入转让老房进退两难的境地。

那么,房改房的个人所得税该怎么收？房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证的，怎样来计算转让所得？省城房地产中介业界人士介绍，2006年7月18日国家税务局曾针对二手房个税征收出台过《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（以下简称 “通知”），“通知”对主要几类二手房的原值界定，制定了判断标准。

A 公房（房改房）：依当地经适房核算原值

经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）原值为，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

已购公有住房（即房改房），原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得及相关税费。[说明：已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的公有住房。]

B 拆迁房：有四个原值判定标准

城镇拆迁安置住房，其原值判定有4个标准：

1、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，原值为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

2、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

4、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

C 商品房：按支付房款及税费判定原值

商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。记者了解到，按照税务部门的计税依据，商品住房的房价以购房合同及购房发票为准。省城近10年来网签成交的新建及二手房，全部录入到房管部门的信息管理系统当中，原始及历次成交总价单价信息可以在信息系统中查询到。

自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

D 无完整、准确房屋原值凭证：按1%征收个税

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，无法正确计算房屋原值和应纳税额的又该怎么办？根据“通知”，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。我省的个税征收幅度定为1%。

记者从太原市地税局了解到，税务局可以通过征管系统查询到房产交易的历史信息，来判断原值。

E 房屋装修费用：不计入个税计征范围

近两年，省城市场上精装房占到市场成交比例的三至四成。而购买了毛坯房的业主，在家装方面的投入与日俱增。装修费如果也计入个税计征范围，显然又会增加二手房买卖双方的成交负担。

但记者了解到，二手房出卖方（纳税人）能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在一定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：扣除限额为房屋原值的10%。

F 房贷利息、税费都算合理费用

3月1日公布的新“国五条”细则强化二手房个税征收按转让所得20%计征。其中的个人所得即是房子售价减去买入价、再减去房主持有房产期间产生合理费用的数额。那么，哪些属于二手房的合理费用？“通知”规定，除了房屋装修款外，还包括房贷利息、纳税人按照有关规定实际支出的手续费、公证费、税费等。其中房贷利息需凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。手续费、公证费、税费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。