山西写字楼市场大调查 "日进斗金"的秘密
山西日报2013/02/18 10:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
每到上下班时间，山西鑫秀集团的员工小张总是准点在位于省城铜锣湾国际大厦17层的办公室打卡签到。近年来，从大同到运城，从省城到县城，在各地标杆性的写字楼里，与小张一样的白领们在其中工作，数以千万计的资金在各个写字楼里流动，“楼宇经济”已在全省各地悄悄发酵升温。
“楼宇经济”是近年来城市经济发展中出现的一种新型经济形态，是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇，招商引资，从而培植新税源和新的经济增长点。那么，目前“楼宇经济”在我们身边发展得如何呢？
商务大楼如今风光正盛
2月12日，正月初三。记者来到运城市盐湖区较负盛名的环球财富大厦。这座写字楼里聚集着中公教育、华图教育、大唐广告、盛视广告、渤海商品交易所运城营业部、山西众志诚律师事务所、宏达路桥开发有限公司、太原市鼎合软件有限公司、运城市腾远贸易投资咨询有限公司、山西格瑞环保设备有限公司、中视大风车运城分中心、运城市世纪环球置业有限公司、运城市鼎元房地产开发有限公司、山西臻至健健康中心、运城市新世纪电子科技有限公司等数十家企业以及运城市物价局、商务局等政府机关单位和中国移动、中国工商银行的营业厅。这幢高50多米，面积达数万平方米的建筑物，常年保持着一个较高的入驻率。据了解，这座大厦享有运城市较高的租金价格，为1.5元/平方米·天。这就是说，一年仅租金一项，大厦的业主就进账上千万元。
其实，与运城市环球财富大厦一样，目前，全省各地的写字楼出租开始日渐升温。不仅入驻率节节攀升，租金价格也逐步上涨。如省城景峰国际商务大厦，这幢高近100米的商务大厦，属于纯租赁模式，2007年开始招商，当时租金约为2元／平方米·天，现在租金为5元／平方米·天。全年保持着平均90％的入驻率，仅租金一项，一年就5000多万元。
据了解，省城目前最贵的写字楼为国贸大饭店，租价为7元／平方米·天。位于省体育馆附近的安业商务楼由A座、B座、C座三幢写字楼组成，建筑面积2．38万平方米，租金加物业费2．7元／平方米·天，出租率100％，年“产值”达上千万元。借用如今较时髦的话来说，这些“钢筋水泥”正制造着大量“真金白银”。
2012年，太原姑娘小孙外地大学毕业后回到太原。对于想开文化传媒工作室的她而言，寻找理想的办公室是当务之急。“首先考虑办公地点，位置偏的话对以后的经营和发展不利，另外还要考虑物业配套等方面的问题。”经过一番选择和比较，小孙最终在位于柳巷的东晋商务大厦租了一间30平方米的房间。
据东晋商务大厦市场部马经理介绍，该商务大厦是全省较早的商务写字楼之一，用于出租的有3层和4层的2000多平方米。经过多年运作，大厦出租率达到了90％，商户经营类型有美容美发、男女童装、金银首饰、写真摄影等。其中一家金银首饰店已经在此“驻扎”了10多年。“地处繁华商圈，靠近政府部门，有较好的硬件配套等，是很多商户想把办公地点落户在此的原因。”马经理说。
2010年4月以来，在国家不断加大住房价格调控力度的背景下，各地房地产开发商逐渐将更多资源投放在商业地产开发上。对于商业地产来说，写字楼地段要好是公认的铁律。这里所说的地段并不是普通意义上的地理位置，而是指有足够优势的资源，如金融、商业、政治以及其他一些商业洽谈所需的附属品。写字楼的区位和地段很大程度上决定着它的价值。
就省城来讲，人们公认的好地段就是已经发展起来的几大商务区，而处在同一商务区内的写字楼也可以产生集群效应，互相之间可以资源共享，使价格更加提升，而处于低端偏僻的写字楼，就只能“独唱空楼”。
华德中心广场销售经理任玉梅说：“国贸中心自建立以来一直有比较好的市场，如果把国贸中心放在一个不好的地段，肯定价值就不像现在那么高。同样的建筑，同样的管理，地段不好价值就会大打折扣。”
无论是投资还是自用，地段、价格、品牌、开发商……人们在选写字楼时常常更重视这些条件。然而有些写字楼往往在人们入驻之后，才发现电梯数量不足造成了上下班的不便，节假日加班却没有空调……很多人都曾经遭受过这样的烦恼，大家在入住写字楼之后才意识到忽视了写字楼的物业管理。
其实好的物业不仅可以提升产品质量，更可以使产品保值。国贸大厦虽然建成好几年了，但它依然是省城写字楼的标杆。恒实物业客服部郝部长说：“物业管理是长期的，好的物业管理是‘神仙水’，可以让写字楼青春不老。”
据业内人士介绍，除了物业管理的问题，目前，商务写字楼多为自发形成，行业分布混杂，融合度低，产业特色不明显。部分写字楼装修档次较低，商业配套、商务设施相对落后。另外，业态水平不高。进驻企业存在“四多、四少”，即低端多，高端少；小型多，规模化少；松散多，聚合少；产业链薄弱的多，延展性强的少。
因此，针对商务写字楼的发展现状和存在的问题，各地纷纷出台各种措施，把发展“楼宇经济”作为一项重要战略任务来抓。如太原市迎泽区政府制定出台了《关于促进“楼宇经济”发展的意见》《关于促进楼宇经济发展招商奖励办法（试行）》，希望能够加快推进省城楼宇设施现代化、产业发展集聚化、楼宇业态高端化、服务企业精细化、企业税收属地化、入驻企业总部化等。运城市政府工作报告中也提到，要加大楼宇经济招商力度，同时，加强城市板块规划和楼宇功能定位，避免重复建设、同质化竞争，形成一批高端服务楼。
其实，楼宇经济以商业地产开发为前提，但“楼宇经济”不等同于“房产经济”。楼宇经济是现代服务业发展的产物，现代服务业的丰盈程度决定了楼宇经济的发展高度。相信各地拔地而起、耸入云天的高楼大厦，不仅会令城市品位提升，更会成为城市新的“掘金高地”。
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楼宇经济在我国的提法始于上世纪90年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市（宁波、福州、大连、天津等），并且也日益被其他一些城市政府所接受。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。
