三月楼市趋下跌 分析称房价存下行空间
新金融观察报2012/04/09 00:00
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4月1日，中指研究院发布调查数据显示，2012年3月百城住宅均价环比连续第7个月下跌，北京、上海、深圳、广州等10大城市均价同比连续第3个月下跌。然而在楼市严厉调控的背景下，深圳和广州3月均价同比逆市上涨。
3月楼市添暖意
以价换量显成效房价仍存下行空间
2月底开始的2012年楼市的这波成交“回暖”，正显现出不断升温的迹象。在开发企业普遍进入“去库存化”状态之下，积极促销、以价换量成为楼市主流。压抑已久的“刚需”在首套房信贷逐步放松的支持下，也逐步进入市场。近期出炉的3月份房地产市场成交数据也以成交量普遍回升，对这种“以价换量”给予充分肯定。“楼市将逐步进入企稳阶段，不过调控将投资投机需求依然限制住的情况下，量价齐升情况很难出现。未来一段时间，房价仍有一定下行空间，只有随着成交量继续回升，得到刚需消费者认可的价格才会逐步企稳。”天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示。
量涨价跌
刚刚过去的3月份，“量涨价跌”取代之前的“量价齐跌”，成为房地产市场的大势。中国房地产指数研究院的数据显示，在该机构监测的40个城市中，有33个城市的楼市成交面积环比上涨，其中杭州主城区环比涨幅，达230.44%。包括北京、上海、天津等在内的10个重点一、二线城市，3月的楼市成交量均环比2月出现大幅上涨。其中北京新建住宅市场3月成交套数8085套，成交面积90.66万平方米，环比上涨73.84%；广州成交6912套，成交面积77.38万平方米，环比上涨58.76%；深圳成交3430套，成交面积30.02万平方米，环比上涨76.2%；杭州主城区成交4316套，成交面积42.56万平方米，环比上涨230.44%；天津成交7155套，成交面积74.13万平方米，环比上涨109.26；即使“10大城市”中环比涨幅的上海楼市，成交量也达到了11551套，成交面积119.84万平方米，环比涨幅也达到了32.77%。
相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。同样来自中指研究院(微博)的“3月百城价格指数”显示，2012年3月100个城市住宅平均价格8741元/平方米，环比2月下跌0.30%。其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与2月相比，3月百城房价的环比跌幅基本持平。不过环比下跌的城市个数较2月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较2月减少7个。算上3月的环比下跌，100个城市的住宅平均价格已经是自去年下半年开始的连续第7个月环比下跌。北京等10大城市的全样本调查数据显示，2012年3月10大城市住宅均价为15454元/平方米，环比上月下跌0.4%。而从更能体现时间跨度的房价同比涨跌来看，3月百城住宅价格与去年同期基本持平(同比微幅上涨0.03%)，延续了2011年8月以来同比涨幅持续缩小的态势。3月有37个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数比上月增加4个。其中，无锡、苏州、廊坊、芜湖、佛山、成都、天津跌幅超过5%；重庆(主城区)、宁波、嘉兴等21个城市跌幅介于1%-5%之间，另外9个城市跌幅在1%以内。中指研究院在其报告中表示，受各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷利率回调等多重影响，共同造就了短时间内压抑已久的刚需集中释放，使得各城市普遍出现楼市成交量环比大幅上涨的情况。
单从天津房地产市场来看，这波成交量的回升显得更为明显。天津市国土资源和房屋管理局数据显示，截至3月31日天津市新建商品住宅成交总量7155套，与2月相比环比上涨103.4%，成交面积74.1万平方米，环比上涨109.3%，成交均价10060元/平方米，环比上涨10.9%。二手私产住宅成交总量5038套，环比上涨78.4%；成交面积38.4万平方米，环比上涨79.4%，成交均价8420元/平方米，环比上涨5.3%。天津链家地产(微博)市场部经理李晓炜对新金融记者表示，与去年3月相比，天津二手私产住宅成交量同比上涨7.6%。“从整体来看，天津房价依然处在下行趋势之中，全市均价显示为有所上涨，更多源自市内六区所占楼市成交比例的提升。”李晓炜表示。数据显示，3月份天津市中心城区新建商品住宅成交总量为1304套，环比上涨214.2%，成交面积14.7万平方米，环比上涨234.1%，环比涨幅远大于全市平均涨幅。
“而二手房的购买者中投资的比例显然要低于新建商品房，更能体现刚需的释放。”天津我爱我家市场研究中心郭燕表示，自去年3月限购、限贷等宏观调控政策严厉执行一年以来，市场中积累了大量刚性需求，在经历了持续的观望之后，婚房、等迫切性的刚性需求以及部分首次改善型置业需求在春节之后集中入市，使得市场成交量快速回升，一定程度上活跃了市场气氛，促进更多刚需购房者入市。在刚需及部分首次改善型置业需求释放的带动下，天津二手房市场活跃度持续提升，全月成交量环比上涨七成，这也是自去年1月之后连续14个月以来再次恢复至5000套以上的成交水平。
去库存化
在这波回暖中，作为刺激刚需们入市的必要条件，房地产企业特别是“龙头房企”们的降价发挥了重要作用。而在发动了一波波不同范围的打折降价风潮之后，那些龙头房企们也在3月份享受到了丰厚回报。中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2012季度房企销售50》榜单显示，相比1、2月份销售的大幅回落，3月份那些采取降价促销策略的大型房企表现抢眼。如富力地产一季度实现销售金额66亿元，超过前两个月合计销售金额36.28亿元近一倍，金地集团3月份销售金额24.9亿元，比前两个月合计销售的16.4亿元也多出不少，恒大、龙湖、世茂等几家积极促销的龙头房企，3月份的销售额均超过其前两个月合计销售金额的一倍。绿地集团更是凭借3月份117.8亿元的销售成绩，相比前两个月36亿元的销售成绩，成为销售增长最为迅猛的房地产企业。
“房地产企业的降价促销虽然在3月份取得不错成果，不过相较于目前依然较为巨大的库存量，房企的促销之路依然任重道远。”丛屹表示。目前48家A股上市房企已经公布的年报显示，这些企业2011年末的存货合计达到5906.74亿元，同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期为4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”也显示，2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47%，500强房企的平均存货已达到99.89亿元。2011年500强房企净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。上海易居研究院综合研究部部长杨红旭(微博)预计，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。
与此同时，手握大量存货的房企还面临着融资环境持续趋紧的压力。数据显示，2012年1至2月，房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43.3%。而自筹资金比例的上升，相对应就是各种信贷和融资资金来源的减少。链家地产市场研究部统计，2011年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。“增加销售回款，成为房企减少负债，降低库存压力的重要甚至是方式。而这种去库存化的状态，预计将会在今年持续很长时间。我们还是会根据的市场情况制定价格策略，用市场反应来验证当前价格是否合适。”一位房地产企业内部人士对新金融记者表示。
下行空间
对于3月份的成交回升，李晓炜分析认为，去年3月天津市限购细则已出台，因此对于成交情况造成一定影响，而今年3月刚需在各种利好市场情况下集中入市，随着其需求的释放，预计未来成交激增的情况可能很难再出现。中原地产研究总监张大伟表示，从目前整体市场来看，市场均价依然存在继续下降的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。
近期落幕的博鳌亚洲论坛上，房价走势也成为一个普遍关心的问题。与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场将是2012年中国楼市的鲜明特征，稳健调整仍将是基本走势。成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理。绿地控股集团董事长、总裁张玉良也认为，房价依然有下调空间。一些城市的房价过高，这是不争的事实。调到合理的范围，现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。“不过不同城市，不同地段，房价调整也不同。有些二三线城市，房价比较低，不但下降不了，可能还略有上升。一线城市的核心地段，价格也降不下来。核心城市的边缘地段，房价是要降下来的。”张玉良表示。而从更长周期来看，首创置业董事长刘晓光(微博)表示，以后房价每年只是一个通胀的涨幅，比如4%、5%，老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%，各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要的问题，价格本身不可能大幅增长。
我爱我家在报告中指出，2012年调控的整体方向难以扭转，限购、限贷政策不放松，投资投机需求仍受到抑制，刚需为主的成交结构将难以支撑市场出现持续性反弹。“促进房价合理回归”的调控目标将使得购房者对房价下降的心理预期更加强烈，会出现新一轮观望，成交量上涨动力不足，楼市回暖难以出现。对于天津二手房市场的走势，郭燕表示，随着市场中有效房源的不断消化和部分业主的小幅提价会使得购房者的交易意愿走低，交易周期有所延长，因此预计4月市场成交量将难以延续2、3两月持续上涨的趋势，成交热度将有所下降，全市二手私产住宅成交量或将出现小幅回落，预计保持在4000套左右。
丛屹则对新金融记者表示，相较于新房市场，二手房市场的走势往往更能显示出购房者对于楼市的预期。“现在的市场，自住需求成为主流，刚需最主要的特点就是对价格极度敏感。二手房市场的现状，就是业主只要提价或者价格比周边均价没有优势，就很难成交。只要相关政策严控住投资、投机需求，房价下行直至逐渐企稳依然是今年房地产市场的大趋势。”丛屹表示。
在“2012博鳌亚洲论坛”数十场分论坛中，4月3日最后一场的压轴大戏留给了“中国房地产大变革”。
2012年两会期间，国务院总理温家宝答记者问时明确指出，中国的房价远未到合理水平，仍将坚持房地产调控不放松。4月1日，中指研究院发布调查数据显示，2012年3月百城住宅均价环比连续第7个月下跌，北京、上海、深圳、广州等10大城市均价同比连续第3个月下跌。然而在楼市严厉调控的背景下，深圳和广州3月均价同比逆市上涨。
焦点一：限购政策年内难退出
张玉良：国家出台一系列调控措施，是特殊情况下采取的特殊政策。限购政策实施近两年来，取得了一定效果。可以想象，如果限购政策一退出，中国房价会怎样。在市场化政策没有到位之前，限购不能退出。现有的调控政策需要进行微调，以满足刚性需求。
刘晓光：限购政策今年肯定不会发生变化。但部分措施微调或有可能，例如首套房首付比例略降及利息进一步优惠等。在政策不改变的情况下，房企唯有适应市场来谋求生存，房地产行业将出现大量并购案例。但是以后限购令作为行政性政策或许要被一些经济调控政策代替。通过利率、税收这些经济政策来代替。
郑新立：限购是在特殊情况下采取的特殊措施，楼市调控政策之所以短期难以退出，关键因素在于房价还没有调整到合理价位。现在最重要的问题，是现有的已经出台的房地产调控政策的落实问题。
焦点二：调控政策必须微调
张玉良：现有的一些调控政策“走过了头”，为了抑制房价上涨，下重药“一刀切”，在打压房价的同时，也使得一些刚性需求得不到满足。
例如，不少地方提高首套房贷款利率，对房贷也采取紧缩，这就使得很多刚性需求、消费性需求都受到抑制。对这些政策进行微调也是应该的。
郑新立：用房地产税来改变地方政府的土地财政政策，是一项非常好的改革，可以抑制投机，又满足居住性购房需求。现在一些地方已经开始进行试点改革，这个方向已经明确了。我想通过试点总结经验，将来房地产税会逐步得到实施。
焦点三：房价还有下行空间
刘晓光：未来中国的房价上涨趋势会减慢，刚性需求会逐步满足。以后房价每年只是一个通胀的涨幅，比如4%、5%，老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%，各种价格比率就回到合理的程度。但是这里面有一个很重要问题，价格本身不可能大幅增长。有些地方的地价占整个成本将近50%，加上税费又是20%左右，如果我们把地价降下来、把税费降下来、把资金成本降下来，开发商的合理利润是看得到的。
张玉良：房价依然有下调空间。现在一些城市的房价过高，这是不争的事实。调到合理的范围，我的理解是现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。不过，不同城市，不同地段，房价调整也不同。有些二三线城市，房价比较低，不但下降不了，可能还略有上升。一线城市的核心地段，价格也降不下来。核心城市的边缘地段，房价是要降下来的。
刘晓光：楼价高企的一大关键因素，是土地成本、税负过高。比如在北京，有些地方的地价占整个成本的近50%，税费20%左右，那可能占到成本的70%。只有把地价、税费、资金成本降下来，房价才能真正下降。
