解析房产市场走势 从政策底到市场底还有多远

今年一季度，随着楼市调控“政策触底”成为业内共识，上海、北京等城市的刚性需求有所释放，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。

正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”，为中国房地产改革把脉问诊。

政策触底：刚需“回暖”难改“回归”大势

今年两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。

与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说，前期“限购令”等政策出台后，从去年9月始楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下，近期一些城市楼市出现回暖迹象。

北京市住建委网站公布的网签数据显示，3月北京新建住宅签约量，剔除保障房成交量后，环比2月上涨46.6%，新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。

海口市民杨静一直有购房自住计划，长期观望后最近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了，再不出手担心房价会再次反弹。”

根据监测的40个城市，从3月19日至25日，有22个城市的楼市周均成交量出现增长。

与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为，中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价，是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说：“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”

中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。

“房地产行业还在‘过冬’，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。

与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场，将是2012年中国楼市的鲜明特征，不要奢望房价今年会大幅反弹，稳健调整仍将是基本走势。

市场寻底：房价回归“合理区间”尚待时日

温家宝总理在今年两会上表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。

对此，杨红旭说，目前中国500强房企的“库存”巨大，不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下，通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内持续展开。

那么，房价还有多大下行空间？

与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。

中国房地产研究会副会长顾云昌则认为，经过去年的调整，目前大多数中小城市房价基本合理，但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。

一些与会嘉宾认为，不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。

“如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。”杨红旭说，乐观地看，今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。

但部分与会嘉宾也表示，如果从房价收入比等因素看，房价市场寻底还需要较长时间。

“显然，目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为，我国房价收入比应控制在3：1至6：1之间，房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。

改革跟进：政策退出应避免新的“报复性反弹”

在调控高压下，当前楼市投资投机性需求得到有效遏制，正是推行房地产制度性改革的良好时机。

“目前房地产调控效果仍是短期的，短期的需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说，调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动。

“既然是短期调控政策，就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说，只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。

对于房地产如何深度改革，财政部财政科学研究所所长贾康认为，“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”；对商品房价，政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。

贾康建议，“十二五”期间，一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应，合理激励地方政府转变职能，在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。

“2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场，通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。

今年，住房保障体系建设、个人住房信息系统联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为，考虑到我国城镇化进程在加快，要避免“过山车”式的房价反弹，楼市改革还有较长的路要走。